2020年，禪城地王在灣華誕生，灣華這個籍籍無名的區域迎來了自己的高光時刻。
實際上，灣華的舊改還有待推進，城中村和廠房面貌沒多大變化，整體的城市配套不如禪城祖廟這些老城區完善。但是樓王的誕生，讓人看到了這個片區的潛力。
所謂先下手為強，後下手遭殃。在灣華房價爆發之前，我們一起來看看，這裡二手樓盤值不值得上車。
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灣華二手現狀
灣華這幾年新盤入市少，二手樓盤市場不溫不火的。在地王出現之前，這個片區房價並不算高，基本都在2萬/平上下，也沒太大的漲幅，可以說是比較低調的區域。
灣華附近不少二手樓盤樓齡已超10年，目前最新的二手是時代年華和龍光君悅華府，其他不少已超10年樓齡。
因此，這裡小區的配套成熟度還不錯，特別是與隔壁瀾石超級大盤瀧景花園相比，明顯生活氣息更濃，嘉港市場、華潤萬家超市等生活配套具備，對附近居民來說生活還是挺便利的。
作為緊鄰城市主幹道魁奇路的區域，灣華區域經常受修路影響，最近才撤除部分路障，恢復了城市主幹道的便捷。
這些年灣華二手市場不景氣，除了小區樓齡較高，城市面貌一般外，還有就是灣華離廣佛線魁奇路將近3公裡的步行距離，難以享受到地鐵的輻射帶動作用。
另外，在天虹廣場營業之前，離魁奇路附近的商業配套新DNA和世博廣場也比較遠。所以整體上沒有突出的亮點，業主都沒有高價掛牌的勇氣。
然而，隨著佛山地鐵2號線試運營時間的鄰近，地鐵3號線也在加快建設，灣華站正好是這兩條地鐵換乘站，地鐵樞紐的價值瞬間凸顯。未來，這裡將成為佛山中心區域地鐵出行最便捷的區域。
所謂地鐵一響，黃金萬兩。佛山地鐵大廈就在灣華家門口，再加上灣華地鐵TOD規劃的出爐，灣華片區未來的商業價值不可估量。
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灣華二手樓盤
如何選
按照一般的市場情況來說，除非是城市的核心地段，不然超10年樓齡的樓盤投資價值不大。對於自主來說，樓齡年限可以適當放寬，但超20年基本也很少有人考慮了。
因此，以灣華現如今的情況來看，大部分樓盤樓齡太高，適合投資的並不多，作為自主的話選擇餘地會大一點。
投資角度考慮的話，主要是海景藍灣和星海岸城市花園、時代年華和碧桂園城市花園南區、龍光君悅華府5個樓齡最新的樓盤可以選擇。
海景藍灣和星海岸城市花園這倆盤與港口路隔路相望，配套上相差不大，沒有太多可以討論的點。價格上，二者也幾乎沒有差別，均在2萬/平出頭，十分相近。因此能比較只能是戶型和樓盤居住舒適度方面了。
海景藍灣成交最多的是4房大戶型，以165平4房戶型為例，成交單價為18161元/平，總價只有301萬，並不算貴。
近42平的橫式大客廳+南北雙陽臺對流，室內格局比較明朗，基本做到了的的動靜分離。此外，主套南向的闊景環形陽臺也引人矚目。這個戶型明顯適合改善型客戶。
作為對比，星海岸城市花園從82平到248平的戶型都有，選擇比較豐富，但二手成交最多的是兩室小戶型。
以82平的兩室戶型為例，戶型設計整體還算方正。豎廳倒是夠寬敞，但廚房卻只有4.3平。主臥沒衛生間，80多平只做了兩房，實用性不夠。
雖然槽點很多但奈何對剛需來說，二手單價不到1.8萬/平就可以入手，還要啥自行車。
海景藍灣同樣改善房大戶型比較多，二手市場兩者競爭會比較激烈。
海景藍灣容積率只有2.5，小區綠化率高達50%，居住舒適度比較高。
星海岸城市花園容積率2.4，但綠化率為35%，綠化整體上比海景藍灣弱一點，但結合建築密度來看，兩個盤的實際體驗相差不多。
對投資客來說，要考慮到以後轉手的難易程度。因此這兩盤的戶型，建議還是以滿五唯一的方正大戶型為主，一方面可以省豪宅稅等交易費用，一方面主流改善戶型未來出手要容易得多。
至於碧桂園城市花園南區，容積率高達4.0，綠化面積只有25%，屬於高密度大盤，沒有那麼精緻。
二手單價在1.8萬/平左右，剛需或者剛改群體考慮會比較多，自住的話戶型選擇還是比較豐富的。其中，比較受市場歡迎的三室兩廳戶型，成交總價不到200萬。
時代年華樓齡最新，底商也比較豐富，還靠近天虹廣場和嘉港市場，投資、自住都可以選擇。
該樓盤容積率為2.5，綠化率35%，不過樓盤比較小，不到400戶，以八九十平的剛需戶型為主，二手市場比較搶手的戶型與碧桂園城市花園類似，以3房為主。
龍光君悅華府同樣是3房戶型較為搶手，由於新交付的樓齡較新，二手均價在2.1萬/平上下。作為容積率3.3，綠化率36%的樓盤，剛需戶型比較多，二手轉手的不少是毛坯產品，入手後還可以按自己喜好裝修。
其他樓盤方面雖然部分樓盤條件也不錯，由於樓齡過高，除非沒得選擇，不然二手市場的客戶考慮得會比較少。
教育方面，灣華樓盤主要對口小學為瀾石小學和環湖小學東校區，這倆小學教學條件都不錯，對口中學方面為瀾石中學，整體教育條件還可以。
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灣華的未來
從禪城樓市看，老城區的土地存量已不多，未來上升空間有限，而城南的灣華、瀾石和奇槎片區隨著舊改和開發的進行，城市配套和居住面貌都會在未來得到提升，因此城南的樓價天花板還沒到。
最重要的是灣華地鐵樞紐價值明顯，再加上未來禪城地王和新樓盤入市的刺激，灣華的二手市場存在明顯的樓價上漲利好。
基於此，灣華的二手市場是值得關注的。
目前，灣華二手樓盤的教育資源並不少。小學方面有綠景小學、灣華小學以及環湖小學東校區，怡景居委、灣華村是對口招生範圍。中學方面有佛山市實驗學校、佛山華英學校、佛山市新三中，可以滿足附近樓盤的教育需求。
與隔壁佛山新城相比，灣華的生活配套要好很多，非常具有性價比。
從灣華現狀看，這裡需要改善的是城市面貌和交通，而這兩方面都有著可預見的改善時間表，所以這個片區未來是值得期待的。
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總結
灣華的未來的樓盤價值明顯是要靠佛山地鐵2/3號線來推動上漲的，也正是有此預期，這裡的二手市場才會被市場關注。
從目前來看，禪城城北和張槎短期很難有大的改善，綠島湖一手和二手幾乎飽和，而城南區域雖然配套還比不上祖廟，但有肉眼可見的改善。以目前的發展形勢看，未來禪城的房價天花板很可能轉移到城南。
灣華樓王誕生只是它的開始，更多值得期待的變化還在未來。
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