樂居財經 楊宏彬 發自北京
在掛牌兩個月之後，常州龍茂終於有了接盤方。
12月15日，中國金茂發布公告稱，盛鈞透過北交所公開掛牌程序以人民幣8.66億元的代價，摘得常州龍茂45%的股權。本次交易完成後，常州龍茂將由寧波寧興及盛鈞分別持有55%及45%的股權。
此次出售的常州龍茂45%股權，具體為寧波寧興出售20%、智銀出售25%。寧波寧興與智銀皆為中國金茂全資附屬公司。
早在2020年10月13日，中國金茂就已經將常州龍茂45%的股權放上了貨架，此間一直無人問津。這次交易過後，常州龍茂這45%股權終於有了歸宿，而接盤方盛鈞也算是中國金茂的「老朋友」了。
平安多次出手
盛鈞全稱為深圳市盛鈞投資管理有限公司，成立於2016年2月23日，註冊資金500萬元，法人代表為蔡舸，由深圳平安創科投資管理有限公司持股51%，平安不動產有限公司持股49%。該公司屬於中國平安集團下屬公司。
去年，中國金茂「引戰」平安為其第二大股東。2019年7月26日，中國金茂發布公告，與中國平安、新華人壽分別訂立股份配售協議和籤訂股份認購協議，交易價格為港股平均價4.8106港元/股，交易總規模約87億港元。交易完成後，中化集團持股佔比35.1%，仍為第一大股東，平安佔比15.2%，新華則佔比9.18%。
此後，平安對金茂項目公司偶有援手。今年10月15日，北京青茂置業（金茂）新增一名股東北京緯誠置業（北京綠城），北京緯誠置業持有北京青茂置業60%的股權，股權變動之後，北京青茂置業註冊資本從1000萬元變更為2500萬元。
這本是一次中國金茂與綠城的交易，可值得注意的是，北京緯誠置業將所持的33.33%股權，質押給了深圳市盛鈞投資管理有限公司。當時就有消息稱，中國平安可能會通過收購緯誠置業股權的方式，間接持有青茂置業的股份。
而事實也確實如此。11月16日，北京青茂置業新增股東深圳市盛鈞投資管理有限公司，持股20%，同時，北京緯誠置業的持股比例由60%下降至了40%。至此，三方的合作關係也正式確立了。
北京青茂置業對應的項目是頤和金茂府，該地塊位於北京市海澱區四季青，於2020年1月20日，由中國金茂以46.75億底價摘得，樓面價70027元/平。
持股55%的出表
年內，多家房企轉讓項目公司股權，引入私募、信託等投資機構。一方面是為了引資，另一方面是為了將項目公司轉移至表外，達到降槓桿目的。此次，金茂轉讓常州龍茂股權，會是同樣的「套路」嗎？
交易發生前，常州龍茂為金茂全資附屬公司，交易發生後，金茂持有其55%股權，平安持有其45%股權。在持股比例上，金茂擁有絕對控股權，但實際上，金茂已將常州龍茂出表。
公告中明確表示，「項目公司不再是本公司的附屬公司，其財務業績將不再於本公司之帳目內綜合入帳」，出表實錘。
常州龍茂出表後，將進入「聯營、合營公司」範圍，負債將移出表外，其對金茂報表僅貢獻收益。
而對於平安來說，此時接盤，一方面可以幫助金茂回流現金，另一方面投資回報期也不會太長。公開資料顯示，常州龍茂手中有中國江蘇省常州市鐘樓區藍翼飛機製造廠地塊開發及經營權，且該項目已於2018年三季度開始施工，並預計將於2021年四季度完工交付。
據公告披露，盛鈞退出條件有兩個：標的項目已售部分銷售面積達到總銷售面積的95%以上，或2021年12月31日之後的任何時間。達到以上任何一個條件，盛鈞都可以轉讓其所持股權。也就是說，盛鈞持股時間最多一年，這一年正是項目的「豐收」期。
金茂甩「紅線」
在2020中期業績會上，金茂總裁李從瑞曾公開表示，今年的銷售目標是2000億，較2019全年銷售增長24.37%。而中國金茂前10月的累計籤約銷售金額達到1803.2億元，已經完成了90.16%。中國金茂在披露前11月的營銷數據時，其表示今年前11個月，已累計實現籤約銷售金額2003億元，提前超額完成了目標。
規模增長的同時，中國金茂踩中了一條「紅線」，2020年半年報數據顯示，金茂剔除預收款後的資產負債率為66.64%（紅線為大於「70%」）、淨負債率為76.6%（紅線為大於「100%」）、現金短債比為0.6（紅線為小於「1」）。
據樂居財經不完全統計，年內，中國金茂已經掛牌了10家公司股權，意欲通過股權轉讓快速回流資金。而此次出售股權予中國平安，帶來了8.66億元現金流，不僅如公告披露，給未來可能的合適投資或者一般營運提供了資金，也讓中國金茂在甩掉現金短債比這條「紅線」的路上前進了一步。
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文章來源:地產K線