一、基本案情：
2013年8月27日，HB公司購買了位於西安市蓮湖區DT小區的建築面積為115㎡的房屋（用途商業）。 房屋交付後，TY公司與HB公司籤訂《前期物業服務合同》，約定由TY公司為DT小區提供物業服務。
HB公司自2016年1月1日起至2016年12月31日止共計12個月未向TY公司交納物業服務費4968元、電梯費1255.80元及衛生費828元，共計7051.80元。DT小區由TY公司自備鍋爐為該樓住戶供暖，供熱備案價格為6.2元月㎡。TY公司主張除2014年採暖季未向HB公司所有的10309號房屋按時供暖外，2013年、2015年及2016年3個採暖季按時向10309號房屋供暖，HB公司未交納2013年、2015、2016年3個採暖季的暖氣費。且HB公司所有的房屋層高實際層高為6.2米，為統一供暖層高標準，TY公司願按5.2米的層高確定三層房屋的供熱係數1.733（5.2米÷3）。
HB公司主張按《商品房買賣合同》中確定的3.6米層高確定供熱係數為1.2。另TY公司主張涉案房屋為商業用房應加收30%暖氣費。因HB公司拒絕交納上述費用，TY公司訴至蓮湖區法院。
二、訴訟請求：要求HB公司支付物業管理費6210元、電梯費1569.75元、衛生費1035元、暖氣費22488.38元,欠費合計31303.13元，拖欠期間產生滯納金合計51420.22元，以上總計82723.35元。
三、法院審理
一審法院認為，因雙方對除暖氣費外的其他費用無異議，因此本案爭議焦點為：1、暖氣費的計算標準如何確定；2、違約金的計算標準如何確定。關於計算標準，因TY公司未就其主張的按照層高5.2米計算提供依據，且《商品房買賣合同》中顯示房屋層高是3.6米，因此，應按照3.6米計算供熱係數，進而確定暖氣費價格。另，因《商品房買賣合同》中約定HB公司所購房屋為商業用途，且雙方籤訂的《前期物業服務合同》中約定HB公司所購房屋類型為商鋪，所以TY公司加收30%暖氣費，合法有據，予以支持。
關於違約金計算標準，雙方《前期物業服務合同》約定樂逾期交費的違約金，為從逾期之日起每日按應繳費用的3‰收取滯納金。該約定中的滯納金應為違約金。HB公司拖欠TY公司物業服務費及其他相關費用，已構成違約，應向TY公司支付違約金。但TY公司按每日千分之三計算違約金明顯過高。違約金的數額以彌補HB公司拖欠物業服務費及其他相關費用給TY公司造成的經濟損失為宜，故酌情確定HB公司按照中國人民銀行同期貸款利率為標準支付違約金，分段進行計算。
一審判決：HB公司支付TY公司自2016年1月1日至2016年12月31日共12個月的物業服務費4968元、電梯費1255.80元、衛生費828元及2013年、2015年、2016年3個採暖季暖氣費13347.36元，以上共計20399.16元；
二、HB公司支付TY公司逾期支付相關費用的違約金，具體為：1、物業服務費、電梯費、衛生費的違約金以每季度應交費1763元為基數，分別從2016年1月1日、2016年4月1日、2016年7月1日、2016年10月1日起計算利息；2、暖氣費的違約金以每個採暖季應交暖氣費4449.12元為基數，分別從2013年11月15日、2015年11月15日、2016年11月15日起計算利息。上述1、2項計算利息的利率以中國人民銀行同期貸款利率進行計算，計算至本判決確認給付之日止；
三、駁回TY公司其他訴訟請求。
TY公司不服，上訴至西安市中級人民法院。
二審法院認為，根據本院於2017年7月作出的另案判決中已明確認定關於涉案小區三層房屋暖氣費的計算標準，應按層高3.6㎡確定供熱係數為1.2（3.6÷3）。TY公司供熱方案確定的統一的供熱單價為6.2元月㎡，TY公司要求對張小玲房屋三層加收30%暖氣費，於法無據，本院不予支持。因此，對一審法院支持TY公司加收30%暖氣費予以改判。
四、律師分析
本案中存在幾個關鍵問題值得注意。
一、對於層高3米以上房屋，暖氣費應如何計算。
按照西安市物價局相關文件規定，「對層高在3米以上按建築面積收取熱費的建築物，根據《城市建設統計指標體系及制度方法》規定，在計算標準採暖面積時要增加折標係數。具體計算公式為：實際熱費=供熱價格×建築面積×(實際層高÷3)。」根據該規定，層高3米以上的房屋收取暖氣費時要按照折標係數計算，那麼，本案中，在物業公司和業主關於房屋層高存在爭議時，如何確定房屋層高呢？
按照誰主張、誰舉證的原則，首先，本案中《商品房買賣合同》中對層高有約定，其次，物業公司沒有就其主張的層高提供依據，因此，最終法院以《商品房買賣合同》的約定為準，認定房屋層高為3.6米，並按此計算了折標係數，判決業主按此標準支付暖氣費。
二、逾期支付暖氣費，是否應支付違約金。
違約金是為彌補違約方給守約方造成的損失而設立的，以填補損害為原則，一般可由合同雙方在合同中自行約定。本案為物業公司自備鍋爐供暖，因雙方約定了暖氣費支付時間，切物業公司也提供了供暖服務，TY公司逾期付款構成違約，應當支付違約金，但是，按照合同約定的標準計算違約金顯然過高，可能會造成遠遠超過一方實際損失的情形，因此，法院會對約定過高的違約金進行調整，因此，本案中，法院判決違約金按照中國人民銀行同期貸款利率為標準支付。