深圳最貴的房子，必有深圳灣1號一席之地。
許家印2億拿下2層高層單位、馬雲清場看房買樓、雨神蕭敬騰買房……關於這個豪宅，江湖一直有它的傳說。
2013年，深圳灣1號一期開盤，最低6萬/㎡、最高17萬/㎡的價格，讓市場大吃一驚。而當年，深圳新房均價才2.1萬/㎡。
如今，深圳灣1號二手房均價20.5萬/㎡，而市場上一直有傳言，深圳灣1號有些房源價格暗地裡已經超過30萬/㎡。
圖源：貝殼網
深圳灣1號，毫無疑問已經成為深圳樓市的房價標杆。
而深圳灣1號的開發商，在鹽田拿下了一個舊改——恩上村舊改，這個項目被命名為「鵬瑞尚府」（暫定）。
房掌柜2020踩盤大暴走計劃，@暴走深圳編輯部 來到鹽田，實地探訪了這個還在基坑階段的項目，近沙頭角站、海山站雙地鐵口，與田心小學一路之隔，周邊有壹海城、鹽田人民醫院、海濱棧道等，預計2021下半年推98-134㎡戶型。
現場實探
正在做基坑支護，2021下半年推98-134㎡戶型
項目位於鹽田區恩上路與沙鹽路交叉路口西北側(東埔福苑北側)，東面與田心小學一路之隔，東南面有瀚海東岸，南面有東埔福苑和田心市場，西面有東部碧桐灣、上東灣、盛世名門等成熟社區，再往西有沙頭角口岸，北部有海天園等。
項目四周。圖源：百度地圖
@暴走深圳編輯部 是11月13日到達現場的，當時項目四周全部被圍擋遮住，繞了一圈才找到一個能清楚看見工地內部情況的角落。
透過角落看到，一部分地塊正在做基坑支護，坑裡已經搭好許多支架，還有許多工作人員正在作業；其餘地塊還在挖基坑或者平整土地。（多圖預警）
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項目工期處於大前期，資料也很少，目前已知的是，項目規劃總房源共827套，將主推建面約98-134㎡改善型住宅產品，計劃於2021年下半年入市。
背景
沙頭角恩上村舊改變身城市綜合體
項目前身是沙頭角恩上村舊改，最早列入進2016年深圳市城市更新計劃第一批計劃中，2018年獲批單元規劃，2019年確認實施主體，2020年3月動工。
拆除用地面積約2.7萬㎡，開發建設用地面積約2.1萬㎡，需移交政府用地5599.2㎡（含環衛設施+公園綠地+道路用地）。
項目總建面約21萬㎡，計容機率建築面積約14.7萬㎡，其中：
住宅108570㎡（含保障性住房16360㎡）；
商務公寓15590㎡（含人才公寓3120㎡）；
商業、辦公、旅館16590㎡；
另配建1所9班制幼兒園，建面約3000㎡；
公交首末站1200㎡；
其餘為常規的社區公共配套設施。
項目主要分為兩個地塊開發，北地塊為居住+商業用地，辦公樓、商務公寓、公交首末站集中於此；南地塊為居住用地，幼兒園等公共配套設施配建於此。
舊改後，恩上村將轉為集住宅、辦公、公寓、商業為一體的山海資源綜合社區，項目推廣名暫定為「鵬瑞尚府」，規劃打造一個城市綜合體綜合體，容積率6.26，綠化率40%，提供937個停車位。
項目效果圖
開發商
憑深圳灣1號一戰成名的鵬瑞集團
鵬瑞集團，代表作有深圳灣1號。
項目的開發商是深圳市和諧地產有限公司，企查查顯示，這家公司由深圳市興雲龍投資發展有限公司、深圳市恆建通投資發展有限公司、深圳市現代實業發展有限公司分別持股48%、40%、12%。
圖源：企查查
其中，深圳市恆建通投資發展有限公司為鵬瑞集團的全資子公司。
在深圳，鵬瑞作為地產界的新手，憑藉「頂豪中的頂豪」深圳灣1號一戰成名。
最高的樓是深圳灣1號。圖源：網絡
而除上述兩個項目外，鵬瑞在深圳還有鹽田中青路項目、光明光晟龍鑽等項目。
圖源：鵬瑞官網
區位
沙頭角超250萬㎡舊改，大牌開發商雲集
項目所在的鹽田，2020年上半年GDP增速居全市第二，勢頭猛、後勁足、潛力大。
鹽田總投資1400億，打造深圳第三條金貿走廊，匯聚周大福、華大基金等眾多著名企業總部，比肩後海金融總部基地。
在「2020鹽田區招商大會」中，鹽田集中簽約41個重點項目，總產值超千億元，涵蓋百億級總部企業，金融服務、航運物流、國際貿易、海洋文旅、生物科技、健康醫療、環保新材料等總部項目。未來5-10年，預計可釋放產業空間超500萬㎡。
根據鹽田「十三五」規劃，鹽田區39個城市更新項目，總規劃超600 萬㎡，總投資約440億元。
項目所在的沙頭角片區，有22個城市更新項目，拆除用地約5.03公頃，擬建設面積約250萬㎡。目前，已有卓越、萬科、合正、鵬瑞等開發商陸續進駐。
項目四周有田心工業區舊改、元墩頭村舊改、山泉小區舊改、葉屋村舊改、詩寧小區舊改、卓越橋東舊改等，片區發展前景大。
配套
項目位於沙頭角老商業中心區，周邊配套齊全，生活氣息濃厚。
交通
沙頭角+海山，8號線雙地鐵口物業
項目屬於不折不扣的雙地鐵口物業，距沙頭角站約820米，步行約13分鐘；距海山站約900米，步行約14分鐘。
沙頭角站。攝於2020.11.13
海山站。攝於2020.11.13
項目南鄰沙鹽路，西有沙深路，北部有深鹽路。深鹽路是一條橫貫鹽田的主幹道，沙鹽路在項目附近與深鹽路交匯，自駕便捷。
此外，項目距沙頭角口岸約360米，步行約6分鐘，可快速通達香港。
項目步行沙頭角口岸的距離
教育
對口省一級田心小學、田東中學
根據2020年鹽田區最新學區劃分標準，項目小學對口田心小學，中學對口田東中學。
鹽田2020年學區劃分信息
項目東面與田心小學僅一路之隔，相距約50米，距離非常近。
項目與田心小學的距離
田心小學創辦於1987年，是一所省一級公辦小學，學校面積9780㎡，25班制，即將擴建。
深圳官方不再允許學校公開成績，不過查閱歷史資料可以知道，田心小學2019年排名鹽田第二。
田心小學實景。攝於2020.11.13
田東中學創辦於1996年，現為廣東省一級學校，初中48班制，2019年錄取率排名鹽田第二。
田東中學。圖源：網絡
商業
步行20分鐘逛榮津樂活城、壹海城
項目周邊多小商鋪，種類繁多，不過大多比較老舊，看起來頗有年代感。
項目周邊底商。攝於2020.11.13
項目距榮津樂活城約160米，步行約3分鐘；距壹海城約1.1公裡，步行約17分鐘。
榮津樂活城。攝於2020.11.13
壹海城是萬科聯合招商打造的鹽田首個區域型商業體，體量約10萬㎡，2018年開業，有萬達國際影城、西西弗書店、MELAND、金寶貝、楊梅紅、星巴克等品牌進駐。
壹海城。攝於2020.11.13
醫療
1公裡左右有鹽田人民醫院、鹽田婦幼保健院
項目距鹽田人民醫院約980公裡，步行約15分鐘；距鹽田婦幼保健院約1公裡，步行約16分鐘醫療配套距離近。
鹽田婦幼保健院。攝於2020.11.13
休閒
靠山看海，周邊還有沙頭角體育館、文化中心等
項目周邊山海資源豐富，山海景觀是其最大特色。
北面有約31.8平方公裡的梧桐山，南面有世界第一長「海濱玉帶"約19.5公裡的東部海濱棧道，周邊還有東和公園、鹽田中央公園，海山公園三大公園環繞。
海濱棧道。攝於2020.11.13
鹽田中央公園。攝於2020.11.13
人文配套方面，項目周邊有沙頭角體育館、沙頭角文化中心、中英街博物館等。其中沙頭角文化中心包含文化館、圖書館、書城、影院等配套設施。
價格
周邊新房均價5.4-6.5萬/㎡，二手房均價4-9.6萬/㎡
這裡重點介紹住宅價格。
項目周邊有半山悅海，即將加推82-112㎡戶型，均價5.4萬/㎡；還有合泰御景翠峰在售尾盤，主推72-181㎡戶型，均價6.3萬/㎡；以及12月8日獲批預售的中房翰林門，推建面約62-126㎡戶型，均價5.7萬/㎡。
圖源：貝殼網
二手住宅大多集中在項目東、南兩側，項目所在的沙頭角片區均價5.7萬/㎡，周邊二手住宅房源數量較多，類型較複雜，均價4-9.6萬/㎡；最便宜的是天富花園，均價4萬/㎡；最貴的是藍郡廣場，均價9.6萬/㎡。
天福花園1995年竣工，樓齡較老；藍郡廣場毗鄰鹽田CBD城市客廳景觀和海濱棧道，屬於豪宅定位。
圖源：貝殼網
本文踩盤時間2020年11月13日，文中距離均來自百度地圖，與實際情況可能略有偏差，僅供參考。
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