最近聽幾個朋友說廣州新塘房價在下跌，小編上網查詢，發現不僅是新塘房價下跌，整個增城的房價也是如此。
首先大家來看增城各鎮區樓盤價格對比數據↓
如上圖數據顯示，增城各鎮區多數樓盤房價處下跌狀態，以「差價」最為明顯的新塘為例，招商臻園2018年5月房價為34000元/㎡，今年5月房價跌為27000元/㎡，兩年時間房價跌了7000元/㎡。
假設2018年在招商臻園買一套建面100㎡的戶型，總價約為340萬元，根據最新的報價27000元/㎡，建面100㎡的房子總價約270萬元，購房成本足足低了70萬元。
接下來看看新塘二手市場的數據
新塘二手市場最新均價16091元/㎡，比上月上升0.81%，比去年上升0.66%，但整體仍呈下跌趨勢。
為何新塘房價下跌？
首先我們來看全國70個大中城市4月樓市數據
從上圖數據來看，廣州的一二手市場基本處於停滯狀態，據小編了解，五一過後，全市共有5個樓盤加推，整體去化僅3成。
接下來我們從交通、配套、產業、庫存四個方面分析新塘房價下跌的原因。
1、地鐵是把雙刃劍在建的新塘TOD交通樞紐，並沒有像預料中給市場帶來利好。
已開通的地鐵可直達廣州中心區，對配套極不完善的新塘來講是一把雙刃劍。新塘有實力的人群更希望向中心城區靠攏，地鐵既可以帶來人流也可以帶走人流。
2、配套差
就目前而言，新塘的配套資源還比較低端，很難吸引周邊客戶置業，加上自身的消化能力不足，開發商只好降價促銷。
3、產業優勢消失牛仔服裝是新塘的支柱產業，近年來情況不容樂觀。
由於製造業成本不斷提升，以及自動化生產設備的入場，勞動密集型就業優勢慢慢消失，就業人口減少，加上沒有強有力的產業做支撐，區域價值優勢將不斷弱化，房價下跌也是情理之中。
4、庫存壓力大截止2019年底新塘一手住宅庫存量為70.6萬㎡，庫存套數6235套。新塘的庫存量非常充足，但住房需求量不高，購房者中投資購房比例過高，房價不升反降。
東莞水鄉受其影響嗎？
近期的數據顯示，東莞水鄉片區不僅未受新塘影響，住宅成交量和漲幅都明顯提高。
水鄉片區的望牛墩和萬江房價漲幅超20%，這兩個鎮街成交量、房價環比同比數據均出現較大幅度上漲。
與新塘一衣帶水的中堂、麻湧熱度不減，今年以來麻湧連拍兩個地塊，分別被南太和碧桂園拿下，土地價格連創新高，樓面地價破萬。
品牌房企樓盤扎堆，供需兩旺
從今年1月份開始，麻湧樓盤項目供應量就比較大，市場迅速激活，本土自住和投資需求大幅釋放，同時吸引大量外來投資客，樓市供需兩旺。截至4月，麻湧房價走勢緩步上升中。
多家品牌房企強勢進駐，新房供應量充足。尤其是華陽生態片區與城鎮中心片區，由於環境與規劃等利好，樓市競爭激烈。
4月東莞普遍區域成交量價齊升，麻湧整體成交量和房價同比均有所上升。
據東莞中原數據顯示，五一期間東莞主力在售項目來訪量主要集中在塘廈、麻湧等鎮區，其中的保利濱湖堂悅與華陽湖1號，帶動區域人氣。
五一期間各區域項目認購情況中，麻湧位列第二，成交僅次於塘廈。
關於新塘房價下跌是否影響東莞水鄉片區，業內人士分析，水鄉片區樓盤具有價格低、品質好、靠近輕軌站等優勢，因此受到眾多置業者青睞。
除此之外因為擁有便捷的交通環境，臨近廣州，反而吸引不少廣州客前來置業，新塘對東莞水鄉片區的影響有，但不大。
上述說到麻湧市場火熱，那當地樓盤是怎麼樣的呢？走！去看看！
華陽湖1號
從南城西平出發，經30分鐘車程，來到華陽湖1號。
一條興南路把華陽湖1號和保利·濱湖堂悅相隔開來，華陽湖1號的營銷中心就在路邊。
門口展架上打出一口價14500元/㎡的廣告，小編順勢問了置業顧問，知道這是五一期間推出的部分限價房源，當時還剩幾套，主要分布2-3棟低樓層，明年9月份交付。
除了洋房，華陽湖一號還有複式35㎡公寓，售價在13000-14000元/㎡，總價不高，適合在麻湧或廣州開發區工作的年輕人。
目前，華陽湖1號附近以廠區和居民生活區為主，周邊配套水平有待提高。鎮區商業配套比較完善，可以滿足大部分生活需求。
保利濱湖堂悅
走出華陽湖1號售樓中心，馬路對面再繼續走一段距離，就是保利濱湖堂悅售樓中心。
沿途可以欣賞到華陽湖周邊風景，夕陽下漫步，曲徑通幽。
嶺南風為基調，臨湖優勢顯著，營銷中心設計非常有格調。
保利濱湖堂悅售價19000元/㎡起，馬路對面的華陽湖1號均價才16000元/㎡，均價相差3000元/平。
置業顧問表示價格差距主要體現在華陽湖景觀、園林打造、戶型設計和裝修……
保利濱湖堂悅臨近華陽湖，或將獨享一線湖景。
整個小區園林採用現代禪意嶺南園林設計，小區劃分為三堂六居九境，引水入園劃分成6個區域，打造不同生態景觀。
在社區功能配套打造上，有兒童主題樂園及植物科普課堂、800㎡陽光樂天草坪、長者休閒空間、健康運動跑道、悅動健身樂園、康體會所等等。
招商雍華府
商雍華府營銷中心在矩隆淺水灣入口處，距離R1線麻湧西站約幾百米路程，現已開放。
項目暫時還沒開盤，別墅已開始認購，均價在27000元/㎡左右。目前沒有設置洋房樣板房，交樓需要等到明年年底。
碧桂園信鴻·銅雀臺
碧桂園信鴻·銅雀臺位於東莞水鄉新城·望梅路5號，項目分兩期開發，一期項目總佔地約8.52萬㎡，總建面27.3萬㎡，二期項目總佔地約6.54萬㎡，總建築面積約19.9萬㎡。
銅雀臺一期價格在22000元/㎡左右。銷售顧問表示，碧桂園4月拿下的大步村地塊，即將用來建設銅雀臺二期。
延伸閱讀，帶你看新塘主力樓盤↓
碧桂園鳳凰城雲頂
碧桂園鳳凰城雲頂位於廣園快速路新塘出口鳳凰城旁，項目佔地面積約400畝，共規劃16棟高層住宅，是貨量充足的大社區，小編來到這最大的感受就是較為偏僻，配套沒有跟上。
經過銷售員的講解，了解到該項目四面環山，附近有超大型的陳家林原生態風景區，主打森林資源，但小編了解到周邊有陳家林垃圾填埋場和雲埔工業區，這兩個因素對購房者的影響還是很大的。
據悉雲頂是新塘的CEO盤，定位是專為社會頂尖人士打造的奢侈品盤。這裡講下CEO盤的特點，市場好的時候，周邊樓盤漲價，它不漲，市場不好的時候，它跌價最多。
據統計，2018年5月至2020年5月碧桂園鳳凰城雲頂的跌幅達17.64%，前後差價6000元/㎡，結合項目自身的原因和整個市場背景，跌價也是有據可依的。
招商臻園
招商臻園位於新福路與創新大道交匯處，旁邊就是萬達廣場，項目整體給人感覺就是古樸高端，目前在售建面約109-143㎡的三房至五房，佔地8.64萬㎡，建築面積30萬㎡，規劃有19棟高層住宅。
據了解，項目處於新塘板塊相對核心的位置，與廣州東部交通樞紐雖有五公裡距離，但毗鄰主幹道，周邊有多個商業綜合體，如萬達廣場、合生匯等，商業配套完善，南方醫院增城分院就在項目附近。
據統計，2018年5月至2020年5月招商臻園的跌幅達20.59%，前後差價7000元/㎡，多數網友表示環境一般，教育資源成最大阻礙。
就整體而言，招商臻園的地段和生活配套都不弱。但對面就是工廠，人員嘈雜，同時教育資源缺乏，周邊除了村校就是鎮校，這些成為了影響房價的重要因素。
品秀星圖
品秀星圖位於廣州地鐵13號線官湖站B出口處，由廣州地鐵與越秀地產聯合打造，由53棟高層住宅及少量疊墅組成，總戶數7432戶，可以說是在地鐵上蓋的，出門就是地鐵口，這也是項目的一大賣點。
經介紹了解到，該社區將配備9年省級華附公立教育資源，2所幼兒園和2所託兒所，足夠滿足3-15歲全齡教育，該項目主打交通軌道資源和教育資源優勢。
但小編發現一個問題，雖然離地鐵站夠近，但居住環境有待升級，旁邊德邦物流園貨櫃貨車多，附近還有不少工廠，特別是牛仔服飾小作坊多，灰塵較大，還有就是人員嘈雜，小編剛到項目就被摩託司機攔住，項目就在眼前，司機卻硬是要載我過去。
小編網上查閱數據，品秀星圖在去年11月份，房價為27000元/㎡起，現最新報價為25000元/㎡起，半年多的時間降價2000元/㎡，這和自身環境的影響不無關係。
東莞房視：你認為新塘房價為何會下跌？