一、
最近有很多粉絲在後臺發消息來問，同樣都是新房，老靜安康鑫家園才8-9萬，中環旁同濟融創玫瑰公館才6-7萬，為什麼外環外那麼偏的萬科天空之城直逼6萬？康鑫家園和玫瑰公館是不是因為被限價才嚴重低估？市中心房價應該是郊區多少倍才合理？
我的答案是，不用懷疑，你所看到的都是合理的！市場永遠都是理性的，政府行政幹預所能造成的影響是很有限的。
如果你一定要追問，到底幾倍才合理，那我只好告訴你個殘酷的事實，"1:1"。
是的，你沒看錯。地段是不保值的，你是不是覺得這觀點很荒謬？大家不是都說投資最重要的就是選個好地段嗎？
沒關係，請繼續看下去，你會發現自己以前所堅持的觀點，其實全部都是錯誤的。
二、
我們有很多人，總是錯誤的把"地段情節"當成了"地段"，這裡先引用網上流傳的二個小故事。
第一個故事：最近家姐嫁人買房，和準姐夫兩個人為了新房的地段選址鬧了好一陣矛盾。姐姐是土生土長的上海人，準姐夫是工作後才來滬發展的外省市青年才俊，也就是"新上海人"。姐姐要求很簡單，只要房子在靜安區或黃浦區，都可以考慮，其中尤為支持在黃浦區裡的原盧灣區地段。姐夫對此完全無法理解，在他看來，地段就是出行交通是否方便、周邊配套設施是否齊全、對口學校是否優質、樓道裡有沒有鄰居阿姨媽媽亂堆雜物、小區裡有沒有鄰居大叔大伯光著膀子乘涼。姐夫看中了大寧地區高端住宅，他覺得大寧和盧灣在地段上沒什麼太大區別，同樣的預算當然選擇品質更好物業更佳的房子，但姐姐卻無論如何不肯住到"下只角"地段，寧可選擇"上只角"的老破大。
第二個故事：家裡一位長輩，退休後已經隨兒子住到了市郊的豪華別墅區，她自己和老伴在靜安區還有一套老式公房，是那種連客廳都是"過道廳"的"一室半"，家裡來客過夜打地鋪都沒地方。大家都說，兒子那麼孝順，二老有好房子住了，這市區的老房子就賣掉好了，寬敞房子住慣了，小房子是再也住不來的。可是我這長輩，是堅持永遠不賣老房子的。這樣她逢人便可以介紹："喏，我家是住在靜安區的，戶口也在那裡，你看看我的身份證號碼就知道了。"
由這二個故事可見，在"新上海人"更為理性、實用的價值觀面前，地段是配套，是環境、交通、產業、醫療、教育、商業等這些可量化的指標。
而"老上海人"的地段情節，就是這樣一種"外在呈現"，一句"我家在靜安"，就是一張大面子，可以被扯來扯去，遮住生活的打底衫裡各種"補丁"。
地段情節如果能保值，那麼上海以前這些上只角板塊的房價現在至少應該是聯洋、碧雲、張江這些下只角的3倍。
然而並沒有，當浦東的摩天大樓豎起來之後，以前的這些上只角板塊迅速褪色，成為樓市價值上的平庸之地。
當上海這座城市的車輪滾滾向前，全國乃至全球的優秀人士紛至沓來，也帶來了對機會和資源的競爭乃至廝殺。
環境、交通、產業、醫療、教育、商業等等的這些配套，都是可以複製、超越和替代的。
新移民心目中的地段邏輯就是這麼簡單粗暴，他們對其棲居的城市沒有記憶和情感可言，不會為了迎合這座城市原有的地段情節而額外付費。
相比融入舊秩序，他們更喜歡開疆拓土，創造自己的新世界。
未來在虹橋商務區工作生活的新上海人，絕不會對聯洋、碧雲、張江有發自內心的地段情節，就如同今天住在聯洋、碧雲、張江的人，不會對以前這些上只角板塊有什麼地段情節一樣。
所以結論是，在上海有"地段情結"的購房者在整個市場中屬於小眾群體，其購買力是可以忽略的，胳膊終究拗不過大腿，"地段情節"並不會保值和增值。
隨著這批購房者的老齡化和購買力下降，當沒有了承接盤後，"地段情結"甚至還會加速貶值。
有文章曾寫道，03年時南盧灣基本6000以下，大熱的徐家匯剛剛衝向10000，浦東聯洋4000-5000，川沙唐鎮無人區，而鎮寧路的房價是14000。
10幾年後的現在，鎮寧路大約是70000-90000，雖仍是高檔奢華之處，但已不是遙遙在上。
以往鎮寧路的主要買家，是"海外老華僑"。這批人是昨日黃花，日暮西山，逐漸被掃進歷史塵埃中。因此該板塊才會增長乏力，遠遠不如其它，甚至還追不上通脹。
我們對此還可以得出結論，越是貴的地段，越不保值。投資是應該選好地段沒錯，但哪頭豬告訴你"好"等於"貴"？
三、
80年代中後期，浦東剛剛開始開發，雖然新建造了一些比較寬大的住房，但是交通出行、娛樂購物等相當不便，幾乎是沒有的，包括政府機構也沒有。浦西各個方面相當方便，唯一就是住房是很擁擠的，往往是一家七、八口甚至十幾口住十幾平米的石庫門房子。
到了86-90年，光榮媽媽們的很多的孩子到了結婚年齡，但是沒有住房成了大問題結不了婚，當時的上海市政府提倡開發和發展浦東包括住房的給予搬過去的人優惠政策，但是一些人還是不肯去，於是就有了"寧要浦西一張床，不要浦東一間房"這句話。
如今這句話早已一去不復返，浦西逐漸的被浦東複製，至於有沒有超越和替代今天暫不展開討論，但是非浦東住宅不買的死忠黨，如今還是有非常非常多的。
很顯然，曾經地段優越的浦西早已不是高高在上，在這裡地段也是沒有保值的。
另外大家再思考一個問題，為什麼近幾年，內、中、外環間的房價差距逐漸在縮小。
早在10幾年前，人們的主要出行工具是自行車、助動車、公交車等，以人民廣場為圓心，通勤時間1小時為半徑，徐家匯、中山公園就算是上海市區的邊界了。
但如今，隨著軌道交通的發達，私家車的普及，高架道路的完善等，通勤1小時已經可以到達很遙遠的地方，上海市區的範圍無形的被擴大了。
不僅如此，原本非市中心板塊的配套也逐年在完善，逐漸向著市中心靠齊。以前住閔行的人可能會特地跑到人民廣場去逛街購物，但現在完全可以在徐家匯或莘莊就地解決所有問題。
這也就意味著，在這10幾年裡，人們對內環地段的依賴逐年降低，對中環、外環地段的需求逐年提高。內、中、外環板塊的地段價值既然越來越接近了，那差價逐年縮小也是理所應當的事情。
曾經的8:5:3在未來絕對不會變成16:10:6，而是無限的接近1:1:1，所以在這裡，內環地段就是最不保值的。
翠湖天地之所以現在能賣150000，最主要原因是品牌和物業，並不是因為在內環，你沒見邊上隔著2-3條馬路的老破大隻賣70000還賣不掉嗎？
2000年前那些破塔樓，其設計不是現在的人可以理解的，極端點說，就是一堆無法拆除的建築垃圾，再過100年政府也不會拆遷，它的終極歸宿只有一個："貧民窟"。
以後貧民窟的概念跟現在完全不一樣，現在老棚戶區是貧民窟，以後是內環一棟棟的破塔樓是貧民窟，物業約等於無，年久失修。
未來的上海，會如同香港、紐約現在的情況類似，同一地段，哪怕只隔著一條馬路，其房價都可能相差2-3倍。
地段是不保值的！地段是不保值的！地段是不保值的！重要的事情說三遍！
下只角可以追平上只角，浦東可以比肩浦西，內、中、外環之間的差距也逐年在縮小，為什麼外環外和外環內就不能朝著"1:1"發展呢？為什麼你還堅定的認為地段是可以保值的呢？
我們研究歷史數據，就是為了尋求事物發展的邏輯和規律，用以預判未來。未來雖然是不確定的，但是大概率還是可以預測的。時間如果倒退30年，誰又能想到用上下只角衡量房價的時代竟然會結束。
"我"在這裡大膽且負責任的說，用環線衡量房價的時代也遲早會過去，只要上海的城市建設仍在擴張周期，一切皆有可能。
哪怕外環外比外環內貴也非常正常，軌道交通全覆蓋時代，舊有的對於地段的所有定義都會被重新改寫。
"我"不止一次地說過，在地鐵＋移動網際網路的時代，超級一線城市的內部空間是扁平的，哪裡成本低，哪裡就會有水灌進來，最終實現空間平權。只不過，這個平權的半徑究竟是30公裡，還是50公裡，這個允許有爭議。
四、
京滬深永遠漲嗎？嚴格來說，這句話是存在邏輯漏洞的。
幾乎所有古代興旺的城市，如今地位都不如歷史上的地位，沒有一個城市，可以保證在歷史的長河中永不落幕。經典案例實在太多，不勝枚舉；
西安：古稱長安，十三朝古都，中華歷史綿延上千年的古都，中國歷史上第一座真正意義上的城市，漢唐時期是整個世界最繁華最興盛的城市。
開封：古稱東京、汴京、汴梁等，八朝古都，北宋時期的汴梁城是全國政治、文化、經濟中心，也是當時世界第一大城市。《清明上河圖》描述的就是開封當時的繁華景象。
洛陽：古稱洛京、洛城等，十三朝古都，唐朝時繁華僅次於都城長安。
揚州：古稱廣陵、江都等，從漢朝到清朝，二千多年一直很繁華，在各朝代都是一線大城市。
南京：古稱建康、臨安等，六朝古都，三國時東吳、東晉、南北朝時宋齊梁陳都建都於此。
除此以外，還有杭州、重慶、蘇州、武漢、河南等，就不一一舉例了。
地段是不保值的！城市也是不保值的！請再次默念三遍。
但是大家也不需要擔心，目前的上海離衰落還早著呢，讓我們一起來了解下上海的歷史。
1842年以前，上海根本算不上中國繁華之地，清朝有省、道、府、縣的行政區劃，那時上海縣屬於江蘇省蘇松大道松江府管轄，只是一個荒僻的小漁村，大概就是現在城隍廟的範圍大小，名氣遠遠不如當時的嘉定縣、華亭縣等。那時整個松江府，最核心的地段在現在的松江二中附近。
鴉片戰爭後的1843，上海被迫開埠，英國人多精明啊早就相中這裡了，在蘇州河（吳淞江）流入黃浦江的交匯點設立租界，也就是外灘，進可抵達世界各大港口，退可深入中國南方廣闊腹地。後來法國人、美國人都來了。
建國初期上海市面積617平方公裡，直到解放後1958年從江蘇併入多個縣，面積增長10倍，也就是今天上海的基本疆域範圍。
1958年的上海，市區還好小哦！
從1843年至今，170年對一個城市來說正當盛年，有活力又有傳統，是發展的最好時光。
有人說要了解千年中國要到西安，要了解500年中國要到北京，要了解百年中國要到上海，到上海就是看近代的中國。
上海發展曾經有二度輝煌，第一次是1920-1930年間，是蘇伊士運河以東最著名的國際文化大都市，東京、香港都無法與之比肩。
民國年間的中國，除了學術中心在北京，報業中心、出版中心、電影中心、演藝中心、娛樂業中心等統統紮根於上海，金錢加上文化，造就了半個世紀的海上風華。
1992年鄧小平南巡後，上海進入第二次輝煌，地位逐漸被國際上認可，國際上說到2050年，中國將替代美國，上海將替代紐約成為世界和金融貿易中心。
結語
"我"很喜歡1942裡面張國立的一句話，分享給大家："我知道怎麼從一個窮人變成一個財主，不出十年你大爺我還是東家"。
這就是思維模式和內存儲備的區別，你把巴菲特、李嘉誠、馬雲擼光了仍在大街上，10年後依舊是千萬富翁。
到底什麼才是最保值的，這是一個值得引發深思的問題。
可能我說的全都是錯的，僅供參考！