古北，上海著名的國際社區，絕對的宜居之地，板塊發展至今已經30年了，因其完善的國際化配套以及獨具體色的「國際範兒」。
然而，古北最大的問題是新房匱乏，斷供已久。
01
上海第一代國際社區
1984年在由國務院批准的《上海市城市總體規劃》中，確定古北新區是以海外人士、外國專家、港澳臺同胞等為主要居住對象的涉外社區。
作為虹橋經濟技術開發區的配套生活區，同時提供外事外貿活動的綜合涉外區域。
古北新區位置示意圖
從地圖上看，古北國際住區是指古羊路以北、10號線以南包圍出的一片高端住宅區，這裡是上海名副其實的「富人區」。
要知道，古北並非浪得虛名。
當年20萬一平的獨棟別墅就出自古北。
根據2016年數據顯示，古北社區有居民有11796戶約3.3萬餘人。其中境外人士約1.9萬人，約佔居住人數的57%。
在租賃的群體中，也有超60%的華僑華裔、留學歸國人員以及新社會階層人士。無可替代高素質的人文生活環境，是古北地位居高不下的因素之一。
此外，經過多年的發展當地的交通、商業、教育、醫療配套不僅完善且高級，更具有滬上少有的國際風範。
我們可以感受到，在古北社區的一隅遍布著咖啡館、會所、飲品店、外國餐廳、酒吧等頗具外鄉特色的商業配套。
不難發現，黃金城道步行街兩側林立的各式特色店鋪、飲品店，異域風情。
古北配套鮮明的國際化教育，板塊內多為國際學校，例如上海協和雙語高級中學、上海耀中國際學校及建青實驗學校（古羊路）等，都是滬上知名國際學校。
因此，即便這幾年出現了不少發展勢頭很猛內中環置業區，但古北的地位，無可撼動。
02
新房進入零供應
房租超貴
和上海大多熱門板塊一樣，古北國際社區房地產開發早已飽和，幾乎沒有土地儲備，意味著入住古北新房，不容易。
如今二手房成為古北樓市的供應主力，房齡長短不一，呈現出不同的房價，居住氛圍截然不同。
古北路的西面為古北一期，房屋時間較長，房價較低，大概在6-8萬元/㎡之間，但就配套而言更加完善，生活氛圍更濃。
這些房屋雖然房齡長，但外立面依然非常靚麗，具有濃鬱的歐陸風情，主打戶型為建築面積100-150㎡之間的2房或3房，緊鄰耀中國際學校的四季晶園、上城uptown均價稍高，在83000元/㎡左右，主打戶型為建築面積100-150㎡之間的2房或3房。
古北社區樓盤
古北路的東面為古北二期，房屋較新，大多數樓盤建於2003-2008年，房價在8-10萬元/㎡之間，在建築規劃、品質上明顯好於一期房源，更契合中外人士當前的居住需求。
據鏈家網數據顯示，古北二期目前均價在85000元/㎡以上，御翠豪庭、古北瑞仕花園因房齡較短，且佔據黃金城道繁華地段，均價偏高，在90000元/㎡之上。
從戶型上看，二期選擇性更大，既有建築面積100平左右的1房、2房，也有建築面積200平上下的3房、4房。
由於古北2-3房面積均較大，雖然房間較少，但客廳和房間尺度較大，良好的居住體驗符合自住購房者的需求。
古北的房租一直是上海出名的貴，因為客戶多是日韓企業外派上海及周邊的員工，大多由公司報銷房租，承價能力極強。
03
金虹橋借勢"古北"，躋身「大古北」
由於古北國際社區的房地產開發早已飽和，幾乎沒有土地儲備，這些年一直維持零新房供應的狀態。這讓古北南部的一個新房雲集的板塊成為受益的輻射區，那就是閔行的金虹橋。
後來，古北的建設逐漸從長寧古北核心區向外遷移至閔行金虹橋，形成了如今的大古北。
金虹橋和古北位置示意圖
閔行區，作為上海唯一一個橫跨黃浦江的區，在其中部腹地伸出一片，這裡就是金虹橋。它是閔行區中最靠近上海市中心的一個板塊，是二手房均價較高的地方。
金虹橋位置示意圖
金虹橋地處閔行、徐匯和長寧3區交匯處，它的北面就是長寧富人區古北板塊，南面是漕河涇高新技術開發區，西面是上海風頭正勁的大虹橋，東面則是徐匯田林和徐家匯。
無論從區位上還是城市界面上看，它似乎並沒閔行的「郊區」印象。
04
大古北供應即將井噴，3大項目排隊入市
大古北板塊很快將有3大新房齊入市，距黃金城道步行街和地鐵站較近，預計均價僅為8.4萬元/㎡左右，比周邊二手房還便宜1-1.5萬元/㎡！
金科新弘·古北**
均價：預計84000元/㎡
該項目整體由三棟疊加別墅和兩棟11-25層的高層公寓組成，高層公寓主力戶型為98㎡的3房和142㎡的4房。
雖然項目周邊大型購物中心不多，但是因為距離古北國際社區較近，還是能享受到國際化配套紅利的，周邊交通更是十分便利。
周邊次新（10年內）小區，如古北大成公館、古北名都等二手房價9.5-10萬元/㎡之間。
古北中央**
均價：待取證中
由於這兩個項目地理位置十分相近，因此配套和交通基本是一致的，不過該樓盤距離古北黃金城道更近一些。
項目早期效果圖
該項目整體規模較大，是一個總建築面積31萬㎡，包含住宅、商業、藝術公園、服務公寓和國際雙語學校的綜合體，基礎配套更加豐富。
這兩個項目價格預計不會差太多，但是這個樓盤的門檻較高。同為3-4房，在售戶型面積範圍為125-240㎡。
東苑古北**
均價：待取證（一期71265元/㎡）
該項目位於中環之外，嚴格意義上講，已不屬於古北範疇了。
從地段與交通便利度看，與前兩者還是有一定差距的。但項目的優勢在於，周邊的商業氛圍較前兩者更濃厚一些。周邊有萬象城、愛琴海兩大超級購物中心。
此樓盤將推出戶型為約135-190㎡3-4房。其中主力戶型以135㎡的3房為主，還有少量150㎡的4房。
項目一期均價為7.1萬元/㎡左右，旁邊在售的新盤均價約7.2萬元/㎡（僅剩少量房源）。預計2期均價不會差太多。
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