建築工程施工許可證上標註著的集體建設用地，實際上銷售的卻是公寓；項目門口公示標註的是商務辦公樓工程的集體建設用地，實際上建設出售的仍是公寓。
《中國經營報》記者近日走訪調查發現，位於廣州市番禺區的不少集體建設用地涉嫌違規商改住。而涉事的項目，無一例外出讓的是公寓的「使用權」。
事實上，多份政府文件顯示集體建設用地未經批准禁止建設公寓。
集體建設用地項目涉嫌違規背後，記者調查發現，一方面在廣州並沒有一套具備程序性規範集體建設用地入市監管的法律法規，而大量的集體建設用地自行流入市場後，只能用於辦公產業等用途的項目在監管的「灰色地帶」違規商改住；另一方面，由於集體建設用地嚴格限制商品房地產開發和住宅建設，使得用於建設公寓並涉嫌「以租代售」的集體建設用地項目，一旦被認定為無法採取改正措施消除對規劃實施影響的違法建設，或面臨著被依法拆違的命運。
商業用地改建公寓
「這是番禺區第一個大型的『三舊改造』項目，公寓項目是龍岐村的集體建設用地，建設的公寓大概有700套左右，面積有35平方米〜48平方米的一室一廳大概在45萬元左右帶裝修，25年使用權，到期後可以續。」荔德新都匯銷售人員告訴記者。
事實上，根據該項目公示的《建築工程施工許可證》顯示，該地塊建設單位為廣州市番禺區沙灣鎮龍岐村股份合作經濟社，工程名稱實際為「商業樓」。
而根據項目的《物業使用權轉讓合同》範本亦顯示，該物業用途為商業，所有權為龍岐村所有，土地性質為集體建設用地使用權。
該項目不僅涉嫌違規商改住，還涉嫌違反《合同法》規定。
根據中華人民共和國《合同法》第二百一十四條規定，租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。
記者還了解到，該《物業使用權轉讓合同》通過贈送物業年限形式來規避《合同法》的規定。
根據《物業使用權轉讓合同》顯示，該物業從交樓之日起算，轉讓期限為20年，即從2019年12月30日起至2039年12月29日止，到期後甲方同意向乙方另行贈送該物業60個月（從2039年12月30日至2044年12月30日止）的使用權。
記者隨後致電發函向該公司對接採訪事宜，然而相關工作人員向記者表示不大方便接受採訪，並掛斷了記者的電話。
事實上，記者走訪調查發現，涉嫌違法用地和違法建設的集體建設用地項目在廣州番禺並不少見。
「南站星匯賣的是使用權公寓，使用權25年，到期之後可以續，地塊是官坑村集體建設用地，明年3月31日前交房，可以包返租，也可以自住。」 南站星匯銷售告訴記者。
該項目位於會江地鐵站不到一公裡的地方，在南站星匯圍蔽施工的工地門口，記者看到其公示的項目工程名稱實際為官坑村商務辦公樓工程，建築面積15432.4平方米，而在項目工地不遠處的售樓中心，樓面上掛著「總價35萬元，雙地鐵2房」的標語。當記者要求查看銷售現場公示的規劃施工文件，銷售則稱相關文件已被開發商拿去辦房產證，無法提供。
記者隨後嘗試致電南站星匯開發商廣州有盈物業租賃有限公司工商登記的聯繫方式，對方開始稱是工作人員，當得知記者來採訪時，對方卻又稱自己並非該處工作人員，並回絕了記者的採訪，掛斷了電話。
「我們公寓只出讓使用權25年，公寓總共建有800套，不能自住，只能純投資，投資可以返租，保底加分紅，總價29萬元到32萬元一套。」克拉碼頭·騰訊雲智慧園項目銷售也告訴記者。
據了解，克拉碼頭·騰訊雲智慧園項目開發商並非騰訊，而是廣州益豐合達投資有限公司。工商信息顯示，該開發商註冊資本僅為2000萬元，為中小開發商。記者要求查看項目公示的規劃施工文件時，銷售亦稱施工和規劃許可證均已被開發商收走，無法提供。
隨後記者致函了該項目開發商，公司相關負責人稱該項目為國有土地，當記者要求查看報建規劃的公示材料予以驗證時，截至目前，未獲得進一步回應。
爭議中的「使用權公寓」
值得一提的是，涉事項目，無一例外，銷售均稱出讓的是公寓的使用權，30萬元至40萬元左右可購得一套，均價在每平方米7000元至10000元，到期後可續。
根據克而瑞數據顯示，5月上半月，廣州一手的產權公寓均價已高達16710元/平方米，與使用權公寓每平方米相差6000元至9000元。
事實上， 2015年至2017年，廣州市政府發布了多份政策文件，對集體建設用地以及商服類用地進行規範。
《廣州市集體建設用地使用權流轉管理辦法》規定，集體建設用地用於商品房地產開發和住宅建設，或不按照批准的用途使用集體建設用地的，應當按照違法用地和違法建設相關規定進行查處。
《廣州市人民政府辦公廳關於進一步加強房地產市場調控的通知》也顯示，商服類（商業和辦公，下同）房地產項目應當嚴格按規劃用途開發、建設、銷售、使用，未經批准，不得改變為居住用途。房地產開發企業違反規劃將商服類房地產項目改為居住用途的，一經查實，按有關規定嚴肅處理。
對於上述項目是否涉嫌違法用地和違法建設等情況，記者致電致函了廣州市規劃和自然資源局番禺分局和廣州市番禺區住房和建設局，區住建局相關工作人員以目前政策還不明朗，不便接受採訪為由婉拒了記者的採訪。而相關項目是否涉嫌違建，住建局則表示該情況認定是由城管局負責。區自然資源局則截至發稿，未做進一步回復。
事實上，集體建設用地涉嫌違規商改住現象，並非只有廣州市番禺區，記者早前走訪佛山市南海區發現，同樣存在不少集體建設用地違規商改住項目。
根據記者與當地政府此前溝通了解到，由於法律法規不完善，隨著大量的集體建設用地入市，開發商根據市場需求違規商改住，政府在這其中，也存在監管難的無奈。
佛山市相關政府負責人曾向記者表示，廣東在很早之前，就已經有集體經營性建設用地流入市場。
但由於法律法規不完善，集體建設用地流入市場實際上並不合法，而在這過程中政府出臺規範政策，也存在監管難的難處。「早期集體建設用地入市，我可以很明確地告訴你不合法，因為土地管理辦法中沒有明確，而廣東省早期就存在大量的集體建設用地流入市場，由於法律法規不完善，違規商改住是開發商市場逐利的選擇。」
大量的集體建設用地流入市場，由於沒有一套針對集體建設用地入市監管的法律法規，使得對於開發商違法建設的監管「難施拳腳」。「最大的問題偏偏是竣工驗收完後開發商去改建。但那時其實很難去監管。竣工驗收完後，政府的工作已基本結束，除非後期有違法改建。但項目數量巨大，很難查到證據。除非有人舉報，執法部門可以去查，證據充足可以要求他們整改，但是沒人舉報，也沒人信訪，政府在人力方面沒辦法做到這些監管。」該負責人向記者表示。
違建與拆違博弈
事實上，佛山市南海區對於認定集體建設用地項目涉嫌違規商改住的開發商，根據當地的政策文件顯示，政府對開發商進行約談，查處並整改，此外還要扣除誠信分。
而在廣州市對於集體建設用地項目認定為違法建設，政府對開發商的涉事項目執行則更為嚴苛，若被認定為無法採取改正措施消除對規劃實施影響的違法建設，甚至依法進行拆除。
2019年3月22日，位於廣州市番禺地鐵口上蓋的公寓項目6000多平方米的WE公館，因未辦理規劃報建手續，被認定為違法建設，要求4月5日前自行拆除，而4月5日後，將對WE公館進行停水停電停燃氣。
一方面，集體建設用地上涉嫌違規商改住不僅可以加速對開發商的資金回籠，而且相對低的價格出讓使用權並許以高回報返租使得無產權公寓容易贏取市場的「香餑餑」；另一方面，一旦集體建設用地上的無產權公寓被認定為違法建設，或致投資業主陷入既無法得到投資回報又難以退房的境地，甚至可能被依法拆除，而拆除後，不會得到任何賠償。
違建與拆違，亦是「一步之遙」。根據廣州市城管委召開2018年度城市管理工作總結大會相關信息顯示，截至2018年12月20日，全市共治理違法建設近7.3萬宗、3600萬平方米。而廣州市番禺區的拆違數據顯示，截至2018年9月11日，番禺區綜合運用查違控違、徵地拆遷、更新改造等手段，治理違法建設337.3萬平方米。