上坤集團負債創新低 布局大灣區打造第二總部

2020-12-09 中華網科技

3月30日，上海本地房企上坤地產集團有限公司（下稱"上坤地產"）向港交所遞交上市招股書，農銀國際為其獨家保薦人。

對上坤集團而言，在疫情蔓延的當下，房地產市場遭受到劇烈的衝擊，赴港上市無疑能夠獲得更多的資源與金融支持。而上坤地產有望藉助上市新機實現新的負債連降，繼續突破目前負債僅118.8%的新低。

朱靜突破舒適圈創立上坤

房地產行業鮮少出現女性領導者，而上坤地產背後的創始人朱靜正是其中之一。

創立上坤之前，朱靜曾任河南建業地產股份有限公司集團副總裁，在建業地產工作7年決定自己創業。

2015年，上坤地產年度銷售額只有17億元，朱靜從萬科和碧桂園嘴邊搶下一宗33.37萬平方的地塊，讓上坤地產在上海房地產界初露鋒芒。這是香港富豪李明治旗下天安中國早年在上海松江佘山屯下的一處住宅和商業開發用地。

這個項目成功讓上坤地產在上海地產圈裡一炮而紅，這一地塊上開發的住宅項目2018年開始預售，讓上坤置地在這一年以"操盤金額"計整體銷售額達到230億元，同比增長了346%。

轉眼2016年，上坤地產在上海的銷售額就超過了50億元，一年內翻了3倍，同時上坤地產也成功闖進上海樓市TOP30的行列。

打造上海外第二總部並實現負債三連降

作為物業開發商，目前上坤地產通過四個標準化產品系列(即四季系、樾山╱半島系、雲系及S系)提供多種住宅物業，包括低層及高層公寓樓宇、聯排別墅、洋房及閣樓公寓。上坤地產的客戶主要為上坤地產物業的個人及公司買家以及上坤地產投資物業的租戶。

上坤物業銷售收益可觀，在過往三年，分別獲得11.69億元、67.89億元及74.49億元。

上坤地產應佔總建築面積70%位於長三角經濟區，在深耕上海等一二線城市的同時，上坤憑藉其敏銳的市場嗅覺，早於2018年就開始著手布局大灣區，並且在兩年內陸續獲得突破。2018年12月，上坤集團首進廣東，攜手保利，打造東莞香檳頌。2019年8月，上坤集團成功摘得丹灶地塊，打造上坤翰林湖壹號。2020年3月，其繼續開疆拓土，併購順德兩項目，連奪兩子。

目前，上坤集團已布局上海、浙江、江蘇、湖北、安徽、廣東、河南七大核心區域，佛山作為進入大灣區的起點，未來上坤將把大灣區作為第二總部。上坤也對此表示，"公司將用科技、人文賦予產品全新的生命力為大灣區帶來宜居產品。"對於第二總部，上坤集團認為這是企業戰略布局的必然選擇，未來將與上海總部協同互補。

上坤地產不斷開疆拓土的過程中嚴格控制現金流短缺與高負債的危機，招股書顯示，2017年、2018年、2019年，上坤地產淨資產負債率分別為684.9%、325.9%、118.8%。，負債率實現三連降。

另外，上坤地產雖2017年、2018年所錄得經營活動現金流量淨額為負值，物業開發活動持續增加，經營佔用大量現金的前提下，2019年現金流指標轉負為正，不失為一大重要突破。招股書披露，該公司2017年的經營現金流淨額為-3848.5萬元，2018年這一指標為-38.06億元，2019年經營現金流淨額約20.07億元。

根據披露，上坤地產本次募資所得款項淨額將用作開發現有物業、償還有息負債及補充一般營運資金。截至2020年2月29日，計息銀行及其他借款總額為62.74億元，其中，有30.75億元將在1年內到期。

具體來看，約60%募集資金將用作開發現有物業方面，即寧波慈谿慈瀾府、常州雲峰及佛山上坤翰林湖壹號，包括開發項目的物業成本；約30%募集資金將用作償還項目開發的部分現有計息銀行及其他借款；約10%將用作一般營運資金用途。

上坤主要通過內部產生的現金流以及外部融資保持流動性。而此次上市的新機會減輕了其自身營收支撐資金周轉的壓力，也會在一定程度上緩解上坤的債務問題。

從營收來看，2017年、2018年及2019年，上坤地產的收益分別約為人民幣12億元、人民幣68億元及人民幣75億元，毛利率分別為30.9%、51.5%及40.8%。2019年錄得7.6億的年內溢利，股東應佔溢利為2.19億元。

上坤地產的營收浮動較大也是得益於上海樾山別墅及聯排項目進行了結轉。

招股書顯示，2018年，上海·上坤樾山美墅、上海·上坤樾山四季、上海·新城樾山璟裡、上海·新城樾山明月4個項目的部分建築面積進行了結轉，分別取得收入約25.43億元、14.03億元、22.16億元、6.0億元，總計約67.62億元，佔當年全部營收的約98.76%；2019年，上述四個項目及上海·上坤樾山半島、上海·新城樾山半島，分別結轉收入約2396.7萬元、2358.0萬元、1.06億元、16.17億元、32.14億元、7.09億元，總計約56.94億元，佔當年全部營收的75.57%。

上坤朱靜的企業管理眼光、上坤三連降的負債、不斷拓展的全國版圖、大灣區第二總部的落地等等雖伴隨一定風險，但也不失為上坤地產上市路上的"助力器"，在此時選擇赴港上市，是上坤地產打開融資渠道的另一種選擇，期待上坤未來能穩紮穩打順利走向全國。

免責聲明：市場有風險，選擇需謹慎！此文僅供參考，不作買賣依據。

責任編輯：kj005

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