「我住進來4年了，但是小區的公共收益到現在都沒有公示過」，日前中山市東升鎮紫熙園業主潘女士向南都記者反映。為了維護業主權益，紫熙園小區在2017年成立了業委會，並召開業主大會，「希望通過公開招標的方式選聘新的物業管理公司」。中標結果公示後，小區業委會卻被少數業主告上法庭，認為業委會的程序不合法。一審法院確認業委會的招標行為無效，目前，業委會已經提出上訴。
紫熙園小區的物管費是1.8元/平方米。潘女士是紫熙園業主，她2015年收樓時，發現不少問題，「一開始是業主看到在16棟、17棟2樓的平臺上布滿燃氣管」，潘女士說，小區業主覺得存在很大安全隱患。跟開發商反覆溝通後，開發商最終重新鋪設了燃氣管道。業主劉先生則表示，住進來不久後，就發現小區裡有電線裸露在地面，「一到下雨天很容易跳閘」。
公共服務設施建設、房屋竣工驗收原本是開發商的問題，但小區的前期物業公司——中山市佳晟物業管理有限公司（以下簡稱「佳晟物管」），正是開發商中山市佳誠控股集團有限公司下屬的子公司。「我們認為，收樓以後，開發商遺留下來的問題，沒有得到妥善處理」，業主劉先生表示。
6月17日，南都記者來到紫熙園，看到外牆有瓷磚開裂、破損的情況。「這些瓷磚2019年4月就破損了」，劉先生說，直到現在也沒有修補。此外，不少業主更關心的是，小區公共收益的去向。南都記者看到，紫熙園的電梯間裡設置了廣告欄。「住進來快4年了，小區的公共收益有多少？去了哪裡？我們一概不知」。潘女士說。
為了維護業主權益，紫熙園小區2017年12月召開首次業主大會，選舉出業主委員會委員11人，並表決通過了《紫熙園小區管理規約》、《紫熙園小區業主大會議事規則》等。
公開招標選聘新物業服務公司
在首次業主大會上，潘女士當選為紫熙園小區業委會主任。新成立的業委會確實也促成了一些事情，「比如小區的維修基金存進了銀行的專用帳戶，現在每戶的存摺也發到了業主手上」，潘女士說。但是關於公共收益的公示、小區排汙問題等，一直沒有有效解決。「佳晟物管是開發商選聘的前期物業公司，業主大量入住後，原來的物管協議中很多條款需要更改」，潘女士說，在這樣的背景下，紫熙園小區委託新的物業服務公司一事被提上日程。
最開始，業委會直接找了佳晟物管。2018年6月5日，業委會發函詢問佳晟物管是否願意續約。佳晟物管回函稱同意續約，但當時沒有提供新的合同方案。一個月後，2018年7月5日，業委會通過《召開臨時業主大會的決定》：採取書面徵求意見的形式，從2018年8月1日至2018年9月22日，就「授權業主委員會通過公開招標選聘物業服務公司，擬定並籤訂新的物業合同」這項內容，進行表決。
潘女士說，唱票當天，社區居委會代表、東升鎮住建局代表等相關部門到場。小區一共有1200多戶，這次臨時業主大會發出選票700張，收回有效票650張，其中同意649票，棄權1票，按照住戶與面積「雙過半」標準，通過授權。隨後公開招標進入流程，到2019年1月11日，在相關單位的監督下，現場開標；2019年1月16日，小區公示了中標單位合同初稿。
原以為事情會按照已有的軌道往下走，沒想到，中標單位後來無法入場。潘女士向南都記者出示了一份中山市東升鎮住建局《關於東升鎮紫熙園小區新物業服務合同備案登記申請業務問題的復函》，其中備案資料有一項「物業項目總平面圖，建設工程規劃許可證及其附件」。潘女士稱，「這份資料業委會手裡沒有，都在物管公司。由於物管公司不願意向業委會提供，導致中標單位無法備案」。南都記者就此詢問佳晟物管，但是由於現場負責人已更換，當時的情況無法詳細說明。
少數業主指業委會程序不合法
中標單位備案時被卡住了，就在這時，小區有56名業主又把業委會告上法庭。原告業主稱，「在業主大會沒有表決是否解聘原物業公司的情況下，被告即召開業主大會進行表決，選聘新物業公司，剝奪了業主解聘原物業公司，或者直接與原物業公司續聘的權利」。
對此，被告紫熙園業委會認為，前期物業服務合同從籤訂至今已經超過3年，被告向原物業公司發出關於物業服務合同續約函，要求原物業公司30天內書面回復，否則視為放棄續約。但原物業公司並未向被告提出書面函及續聘方案，故其與業主的前期物業合同解除，被告決定以招標方式重新選聘物業公司。
中山市第二法院審理認為，解聘原物業公司的決定實際是由被告作出的；臨時業主大會起到了一個形式上決定公開招標選聘新物業服務公司的作用，而依法本應由其實際行使決定權的選聘，也就是選擇新的物業服務公司的權利，卻授權給了被告行使。
一審法院撤銷了紫熙園小區業委會關於「授權業主委員會通過公開招標選聘物業服務公司，擬定並籤訂新的物業合同」的決議；確認紫熙園小區業委會於2018年12月30日實施的「公開選聘物業服務」的招標行為無效；撤銷紫熙園小區業委會作出的關於「聘請某物管公司為紫熙園小區物管公司」的決議。
「我認為這個判決並不合理」，潘女士表示，根據《物業管理條例》第二十六條，「前期物業服務合同可以約定期限；但是，期限未滿、業主委員會與物業服務企業籤訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。」「只要籤訂了新的合同，前期物業服務合同就終止了呀」，潘女士指出。目前，紫熙園小區業委會已經向中山市中級法院提出上訴。
各方說法
業委會：物管行業法律法規缺位導致維權難
「我們從籌備小區業委會開始，每一個步驟都是在相關部門的指導下進行的」，潘女士表示。東升鎮住建局城鄉建設服務中心相關負責人也表示，小區業委會的招標是在該局的指導下進行，手續也是合法的。「這樣一路下來，結果還敗訴，那我們到底應該怎麼做？」
潘女士指出，現在解決物管糾紛主要靠《物業管理條例》，缺少法律約束，地方指引也不夠明晰，這是影響物業管理效果的根本原因。「比如業委會如何成立，操作主體是誰等等」，潘女士說，這些內容缺乏可操作的指引，紫熙園小區成立業委會的過程一波三折，不少小區也因為操作難至今沒有成立業委會。「再比如，國家主張建管分離，但是沒有明文禁止」，潘女士說，這造成物業管理服務市場都被房地產開放商直接幹預，影響了市場正常秩序。
物管：公示公共收益需要業主大會授權
對於業委會提出的相應問題，南都記者採訪了佳晟物業紫熙園小區現場負責人陳先生。陳先生表示，公示公共收益需要業委會獲得小區業主大會的授權，只要業主大會授權後，物管公司就可以進行公示，「甚至一個季度公示一次」。
對於小區物業服務收支狀況的公示，陳先生表示，物管服務收費分為包幹制與酬金制，其中酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務企業，其餘全部用於物業服務合同約定的支出，結餘或者不足均由業主享有或者承擔，「這樣的情況一定要公示」。但紫熙園小區屬於包幹制，就是向業主收取物業管理費後，盈餘或者虧損均由物業服務公司享有或承擔，陳先生表示，在這種情況下物業收支情況沒有進行公示。
對於小區內設施、房屋的維護，陳先生表示，由於小區建成已有幾年，維修量比較大，目前物業公司也在跟業主、業委會協調。不過陳先生提出，從2018年初開始，業委會成員一直沒有交物管費，「我認為這是不合理的」，陳先生說，現在佳晟物業還在為小區提供服務，繳納物業費是業主最基本的義務，也是物管公司提供優質服務的保障。
陳先生認為，正常的業委會和物業公司的關係應該是融洽的。「現在可能是因為交流、溝通不到位，導致有些問題沒解決，我們也希望能快速解決問題。」
【來源：南方都市報】
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