01 西寧商圈、商業現狀
作為一個典型的河谷城市,西寧的地貌地形也決定它的商業發展擁有其獨特性,即:多中心組團式發展。如今隨著主城區域的擴容、城市道路的完善,西寧主城區的商業已呈現多極化商圈發展態勢,越來越多的新興商圈開始嶄露頭角。
西門大十字、小橋、力盟等標誌性商圈依舊挺立,海湖萬達商圈、建國路商圈快速走進人們的視野;南北川等新興商圈更是呈現出蓬勃發展之勢。可以說,西寧正逐漸告別單一的商業中心格局,多中心時代姍姍而至。
而西寧的各大商圈,囊括了萬達廣場、王府井百貨、吾悅廣場等知名大型綜合體。尤其是王府井百貨,直接在西寧這座城市實現了「四度開張」,形成了「一城四店五館」的商業格局。同時本土開發商也不甘示弱。唐道637、新千國際廣場、麒麟名都等商業地產也紛紛布局搶灘,試圖在西寧的商業市場佔得一席之地。
種種跡象都在表明,不論是品牌房企還是本土房企,無一不在積極拓展商業地產領域。海湖新區的商業體更是遍地開花。可見,西寧未來商業市場的競爭定然會愈加激烈。
02 西寧商業市場行情
價格
據拓虎市場數據最新統計,最近兩年內西寧商鋪的成交價格呈現出了上漲的趨勢,2020年9月商鋪成交均價甚至達到了25651元/㎡。中海河山郡、恆昌雙子座等項目商鋪的成交價相對較高,直接導致整月成交均價環比上月上漲38%。
此外,海湖新區因優越的地理位置以及完善的配套,商鋪的單價普遍偏高,成交價格遙遙領先於其他區域。城北區由於北川萬達廣場以及中海河山郡的價格加持,商鋪的成交價格緊隨其後。而城西區則因為9月區域主要成交來源於商業廳大院改造項目,且大多為地下商鋪,因此區域成交均價保持在12310元/㎡,使得城西區成為了整個西寧商鋪成交均價最低的區域。
租金
談及商鋪,租金才是首要考量因素。而在當下,西寧各區的商鋪以租賃型Mall商鋪和銷售型臨街商鋪為主。據拓虎市場數據了解,西寧持有型Mall的租金水平整體保持在200-600元/月/m²之間;且海湖新區的整體租金水平較高。此外,租金水平也在一定程度上受到所處位置因素的影響。一般來說,同一項目的商鋪位於出入口或人流集中區域,其租金相對較高。
| 拓虎市場數據關於2020年上半年商鋪租金調研結果
另一方面,銷售型商鋪租金水平在100-400元/月/㎡。其租金水平大多取決於所處的地理位置、人流、以及周邊的配套設施等。
| 拓虎市場數據關於2020年上半年商鋪租金調研結果
供應
反觀西寧近幾年的商鋪供求表現,我們能發現自2017年以來西寧的商鋪一直保持著可觀的市場供應量。據拓虎市場數據不完全統計,僅在今年9月西寧商鋪供應面積就新增7.18萬方,環比上月上漲379%。且很明顯,商鋪的供應主要集中在海湖新區和城北區。此外,今年5月期間更是出現了供應小高潮,三榆西城天街等多個項目的商鋪集中面市。
目前來看,西寧商鋪市場的供應量巨大,後期或將會有更多的商鋪項目集中入市。巨大的潛在供應量,無疑增加了市場的去化難度。西寧的商鋪市場已然處於「供大於求」的局面。
成交
從面積段偏好來看,小面積商鋪更得投資者的青睞。據拓虎市場數據統計,20㎡以下的面積段在西寧市場上成投資新寵,佔比達到了41%;同時50-100㎡的成交面積段緊隨其後,佔比相較於其他面積段而言更受歡迎。可見,小面積的商鋪產品更容易吸納到西寧市場上的購買力。
03 西寧商鋪當下該不該投資?
如今,西寧樓市基本已經回歸理性,房價也逐漸呈現出穩定的態勢。再加上「房住不炒」政策的影響,西寧住宅市場或將進入橫盤調整期。那麼在住宅市場環境大不如前的當下,我們是否應該轉身投資商鋪呢?
眾所周知,商鋪與住宅的投資方式與邏輯截然不同。有別於單一的住宅投資,可投資的商鋪物業形態豐富,大抵可分為盒子商鋪、臨街商鋪、內街商鋪、社區商鋪以及步行街商鋪等。為大家能更好的理解,小編就不同業態的商鋪投資進行細分說明。
盒子商鋪:通常而言,盒子商鋪在前期都會統一規劃、並有專業的運營管理;風險係數其實相對來說較小。然而當下西寧某些區域的商業綜合體井噴,且商業業態一味的高端化、同質化,導致其生存面臨著前所未有的挑戰。因此這些大型商場商鋪的風險也逐漸顯現出來;而這就要求投資者在選擇盒子商鋪投資時,擁有更加獨到的投資眼光。
| 盒子商鋪示意圖
臨街商鋪:因其較強的可塑性以及較為穩定的增值收益,臨街商鋪向來備受投資者的青睞。而我們在選擇臨街商鋪之時,理應更加注重商鋪位置的選擇。一般來說,交通主幹道交匯處的人流量明顯會更加集中,這附近商鋪的投資價值更優於單面或背面的商鋪。同時在同一項目、同一位置的商鋪選擇上,一層商鋪的運營風險也會相對小得多。
然而反觀西寧現存的臨街商鋪,熱門商圈內的臨街一層商鋪大多漸趨飽和,剩下多數二層商鋪還在對外售賣。就商鋪投資的價值角度而言,倘若選擇投資臨街二層及以上的商鋪進行投資,反倒不如另作他選。
| 紅星天鉑新芯街
社區商鋪:在所有商鋪投資類型中,前景最大、投資風險最小的,莫過於社區商鋪。這類商鋪主要是規劃配套,小區住戶就是潛在客戶,這也使得社區商鋪成為網際網路時代下受衝擊最小的實體投資產品。然而它們在無其他商業體影響的情況下,依靠租金很難達到高回報率。
另一方面,哪怕社區商鋪擁有著天然的人流優勢,我們在選擇之時也要慎重。我們應該分析該社區是否擁有穩定而高質量的消費客群。一般來說,品質高、入住速度快的精裝社區會加快消費人群聚集,能夠縮短投資者的「養鋪」時間。
| 社區商鋪示意圖
內街商鋪:商業內街可以說是在社區商業的基礎之上進行了升級迭代,其品質、管理和運營上明顯更具優勢。它與自己的消費客群擁有得天獨厚的近距離優勢;消費者也是依靠這些小商業來滿足日常生活所需。所以我們在內街商鋪業態選擇的時候,理應布局與居住者生活密切相關的業態,比如餐飲美食等。如此更容易聚攏人氣,從而實現商鋪保值增值。
| 內街商鋪示意圖
步行街商鋪:商業步行街一直都是城市形象的代表,被稱之為城市的天然名片。但現在的西寧市場上,步行街商業業態同樣面臨著同質化嚴重的問題;投資風險也慢慢地開始凸顯出來。但總的來說,擇優選擇人流量大的步行街商鋪也未嘗不可。我們在步行街商鋪的投資和選址之時,理應更加注重「金角銀邊」的選擇。
| 步行街商鋪示意圖
04 商鋪有風險,投資需謹慎!
毋庸置疑,商鋪投資的高收益必然會伴隨著高風險。尤其是現在市場環境大不如前,高溢價的風險遠比想像中更大。目前西寧市場上大熱商鋪大多為期鋪,而開發商能否如期交房無疑是一大風險點。此外,西寧目前的商鋪顯然已經出現了過剩的情況,幾乎每個新興小區都有著體量可觀的底商。供大於求也使部分商鋪處於空租狀態,導致投資回報率越來越低。
然而「存在即合理」,商鋪必然有它的存在價值。如今來看,「炒」商鋪不可取,卻並不代表著不能選擇一個優質商鋪來持續收租。所以我們依舊可以在規避「明坑」的前提下,針對商鋪做出有甄別性的選擇。選擇合適的地段、樓盤以及商鋪物業形態,這對於投資者而言都至關重要。
總而言之,商鋪有風險,建議謹慎選擇,切莫盲目跟風!
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