當下市場環境,西寧商鋪該不該投資?

2021-01-13 騰訊網

01 西寧商圈、商業現狀

作為一個典型的河谷城市,西寧的地貌地形也決定它的商業發展擁有其獨特性,即:多中心組團式發展。如今隨著主城區域的擴容、城市道路的完善,西寧主城區的商業已呈現多極化商圈發展態勢,越來越多的新興商圈開始嶄露頭角。

西門大十字、小橋、力盟等標誌性商圈依舊挺立,海湖萬達商圈、建國路商圈快速走進人們的視野;南北川等新興商圈更是呈現出蓬勃發展之勢。可以說,西寧正逐漸告別單一的商業中心格局,多中心時代姍姍而至。

而西寧的各大商圈,囊括了萬達廣場、王府井百貨、吾悅廣場等知名大型綜合體。尤其是王府井百貨,直接在西寧這座城市實現了「四度開張」,形成了「一城四店五館」的商業格局。同時本土開發商也不甘示弱。唐道637、新千國際廣場、麒麟名都等商業地產也紛紛布局搶灘,試圖在西寧的商業市場佔得一席之地。

種種跡象都在表明,不論是品牌房企還是本土房企,無一不在積極拓展商業地產領域。海湖新區的商業體更是遍地開花。可見,西寧未來商業市場的競爭定然會愈加激烈。

02 西寧商業市場行情

價格

據拓虎市場數據最新統計,最近兩年內西寧商鋪的成交價格呈現出了上漲的趨勢,2020年9月商鋪成交均價甚至達到了25651元/㎡。中海河山郡、恆昌雙子座等項目商鋪的成交價相對較高,直接導致整月成交均價環比上月上漲38%。

此外,海湖新區因優越的地理位置以及完善的配套,商鋪的單價普遍偏高,成交價格遙遙領先於其他區域。城北區由於北川萬達廣場以及中海河山郡的價格加持,商鋪的成交價格緊隨其後。而城西區則因為9月區域主要成交來源於商業廳大院改造項目,且大多為地下商鋪,因此區域成交均價保持在12310元/㎡,使得城西區成為了整個西寧商鋪成交均價最低的區域。

租金

談及商鋪,租金才是首要考量因素。而在當下,西寧各區的商鋪以租賃型Mall商鋪和銷售型臨街商鋪為主。據拓虎市場數據了解,西寧持有型Mall的租金水平整體保持在200-600元/月/m²之間;且海湖新區的整體租金水平較高。此外,租金水平也在一定程度上受到所處位置因素的影響。一般來說,同一項目的商鋪位於出入口或人流集中區域,其租金相對較高。

| 拓虎市場數據關於2020年上半年商鋪租金調研結果

另一方面,銷售型商鋪租金水平在100-400元/月/㎡。其租金水平大多取決於所處的地理位置、人流、以及周邊的配套設施等。

| 拓虎市場數據關於2020年上半年商鋪租金調研結果

供應

反觀西寧近幾年的商鋪供求表現,我們能發現自2017年以來西寧的商鋪一直保持著可觀的市場供應量。據拓虎市場數據不完全統計,僅在今年9月西寧商鋪供應面積就新增7.18萬方,環比上月上漲379%。且很明顯,商鋪的供應主要集中在海湖新區和城北區。此外,今年5月期間更是出現了供應小高潮,三榆西城天街等多個項目的商鋪集中面市。

目前來看,西寧商鋪市場的供應量巨大,後期或將會有更多的商鋪項目集中入市。巨大的潛在供應量,無疑增加了市場的去化難度。西寧的商鋪市場已然處於「供大於求」的局面。

成交

從面積段偏好來看,小面積商鋪更得投資者的青睞。據拓虎市場數據統計,20㎡以下的面積段在西寧市場上成投資新寵,佔比達到了41%;同時50-100㎡的成交面積段緊隨其後,佔比相較於其他面積段而言更受歡迎。可見,小面積的商鋪產品更容易吸納到西寧市場上的購買力。

03 西寧商鋪當下該不該投資?

如今,西寧樓市基本已經回歸理性,房價也逐漸呈現出穩定的態勢。再加上「房住不炒」政策的影響,西寧住宅市場或將進入橫盤調整期。那麼在住宅市場環境大不如前的當下,我們是否應該轉身投資商鋪呢?

眾所周知,商鋪與住宅的投資方式與邏輯截然不同。有別於單一的住宅投資,可投資的商鋪物業形態豐富,大抵可分為盒子商鋪、臨街商鋪、內街商鋪、社區商鋪以及步行街商鋪等。為大家能更好的理解,小編就不同業態的商鋪投資進行細分說明。

盒子商鋪:通常而言,盒子商鋪在前期都會統一規劃、並有專業的運營管理;風險係數其實相對來說較小。然而當下西寧某些區域的商業綜合體井噴,且商業業態一味的高端化、同質化,導致其生存面臨著前所未有的挑戰。因此這些大型商場商鋪的風險也逐漸顯現出來;而這就要求投資者在選擇盒子商鋪投資時,擁有更加獨到的投資眼光。

| 盒子商鋪示意圖

臨街商鋪:因其較強的可塑性以及較為穩定的增值收益,臨街商鋪向來備受投資者的青睞。而我們在選擇臨街商鋪之時,理應更加注重商鋪位置的選擇。一般來說,交通主幹道交匯處的人流量明顯會更加集中,這附近商鋪的投資價值更優於單面或背面的商鋪。同時在同一項目、同一位置的商鋪選擇上,一層商鋪的運營風險也會相對小得多。

然而反觀西寧現存的臨街商鋪,熱門商圈內的臨街一層商鋪大多漸趨飽和,剩下多數二層商鋪還在對外售賣。就商鋪投資的價值角度而言,倘若選擇投資臨街二層及以上的商鋪進行投資,反倒不如另作他選。

| 紅星天鉑新芯街

社區商鋪:在所有商鋪投資類型中,前景最大、投資風險最小的,莫過於社區商鋪。這類商鋪主要是規劃配套,小區住戶就是潛在客戶,這也使得社區商鋪成為網際網路時代下受衝擊最小的實體投資產品。然而它們在無其他商業體影響的情況下,依靠租金很難達到高回報率。

另一方面,哪怕社區商鋪擁有著天然的人流優勢,我們在選擇之時也要慎重。我們應該分析該社區是否擁有穩定而高質量的消費客群。一般來說,品質高、入住速度快的精裝社區會加快消費人群聚集,能夠縮短投資者的「養鋪」時間。

| 社區商鋪示意圖

內街商鋪:商業內街可以說是在社區商業的基礎之上進行了升級迭代,其品質、管理和運營上明顯更具優勢。它與自己的消費客群擁有得天獨厚的近距離優勢;消費者也是依靠這些小商業來滿足日常生活所需。所以我們在內街商鋪業態選擇的時候,理應布局與居住者生活密切相關的業態,比如餐飲美食等。如此更容易聚攏人氣,從而實現商鋪保值增值。

| 內街商鋪示意圖

步行街商鋪:商業步行街一直都是城市形象的代表,被稱之為城市的天然名片。但現在的西寧市場上,步行街商業業態同樣面臨著同質化嚴重的問題;投資風險也慢慢地開始凸顯出來。但總的來說,擇優選擇人流量大的步行街商鋪也未嘗不可。我們在步行街商鋪的投資和選址之時,理應更加注重「金角銀邊」的選擇。

| 步行街商鋪示意圖

04 商鋪有風險,投資需謹慎!

毋庸置疑,商鋪投資的高收益必然會伴隨著高風險。尤其是現在市場環境大不如前,高溢價的風險遠比想像中更大。目前西寧市場上大熱商鋪大多為期鋪,而開發商能否如期交房無疑是一大風險點。此外,西寧目前的商鋪顯然已經出現了過剩的情況,幾乎每個新興小區都有著體量可觀的底商。供大於求也使部分商鋪處於空租狀態,導致投資回報率越來越低。

然而「存在即合理」,商鋪必然有它的存在價值。如今來看,「炒」商鋪不可取,卻並不代表著不能選擇一個優質商鋪來持續收租。所以我們依舊可以在規避「明坑」的前提下,針對商鋪做出有甄別性的選擇。選擇合適的地段、樓盤以及商鋪物業形態,這對於投資者而言都至關重要。

總而言之,商鋪有風險,建議謹慎選擇,切莫盲目跟風!

免責申明:

1、本內容資料僅供參考,相關內容不排除因政府相關規劃、規定及開發商未能控制的原因而發生變化,本公司保留對內容資料修改的權利,敬請留意最新資料;

2、本文數據相關圖片版權歸拓虎營銷策劃有限公司所有,禁止非授權轉載或商用。如需使用請後臺留言,經授權後標明出處方可轉載使用;否則後果自負!

3、部分文章圖片摘自網絡,若無意中侵犯了某方的智慧財產權,告之即刪。

4、本內容最終解釋權歸拓虎策劃有限公司所有,以上內容純屬個人觀點,僅供交流,不喜勿噴,如您有不同意見看法,請留言交流。

Expand tiger拓虎數據

拓虎地產數據研究機構

地產|數據|土地|商業

相關焦點

  • 投資商鋪,商鋪出租了,但商家以各種理由延遲交租金,該怎麼辦?
    投資商鋪完全是靠出租收回成本個獲取投資收益,但很多人買的商鋪要麼就是出租不出去,即使出租出去連商鋪租金都遲遲收不回來,總以各種理由推遲交租,遇到這種問題確實頭疼。投資商鋪是存在各種風險,商鋪出租不出去,出租出去連租金都收不上來,遇到這種情況可以採取以下辦法處理。(1)以商家協商租金問題你可以跟商家協商租金問題,了解商家為何會遲遲不肯交商鋪資金。是因為商家經營賺不到錢?
  • 購物中心商鋪投資案例分析:這樣的商鋪有何風險,能否購買?
    經過13篇文章對購物中心問題進行全面解讀後,今天我們對投資購物中心商鋪做一個實例分析。由於這個項目目前尚在建設銷售中,這裡隱去項目所在城市、以及開發商和項目名稱,拋開城市大環境等評估因素,僅對項目周邊環境'、項目本身及商鋪情況做一些分析。
  • 2021年,樂華城:商鋪投資或迎高峰
    面對充滿不確定性的大環境,人們越發重視握在手裡、實實在在的資產。樂華城認為如何讓有限的可支配財富提高價值,成為了當下的熱門話題。在紛繁複雜的眾多投資渠道中,人們不約而同地選擇了商鋪。 受疫情影響,投資者越發謹慎,比起看不見摸不著的投資,樂華城認為商鋪顯然更加穩妥。商鋪作為實實在在的固定資產,擁有廣泛的使用途徑,自主經營或租售皆可。
  • 疫情過後 農批市場商鋪將成為下一個投資風口!
    住宅由於受到限購等政策影響,這就導致了一直以來商鋪都是地產領域的投資熱點,然而事實上,不同類型的商鋪在商業環境、經營特點、投資特點上具有很大的區別,選對了投資的商鋪類型,收益回報就多了一份保障。在商鋪中,住宅底商指的是位於住宅等建築物底層的商用鋪位,包括地下1、2層及底上1、2層。
  • 該不該投資福建人?
    雖然王興並沒有透露這名投資人是誰,也並不清楚該投資人是在王興哪次創業時決定不投資。但其竟以「王興是福建人」,就拒絕投資,現在看來,他更多的是缺乏「眼光」;不過王興的這段經歷不由得讓人產生疑問:為什麼投資人歧視福建人?王興曝出的的這段話中,該投資人稱自己曾經被「看起來很誠懇的福建人騙過兩次」,似乎表示福建人和騙子有某種程度的關聯。
  • 投資千萬條,商鋪投資第一條!
    魯網9月15日訊 投資千萬條,商鋪投資第一條。能夠擁有一套商鋪,賦予全家的安全感,是一種多麼觸手可及的踏實。面對如潮般的商鋪,更要懂得如何正確選擇,投資有"錢"力的優質商鋪,才能有穩定收益。龍湖 億聯·春江悅茗小商鋪作為當下商鋪市場中最受青睞的沿街社區鋪,極具投資價值,多重增值優勢助你輕鬆實現財富進階。
  • 很多人想不到,瀋陽商鋪投資最佳地是鐵西不是渾南!
    但作為商鋪投資來看,卻不見得房子哪兒熱買哪兒!目前,瀋陽普遍形成兩大投資區域,錢多投資渾南,錢少投資瀋北。「渾南」、「瀋北」成為了投資客的重點關注區。而商鋪投資,最重要的是看客流量,需要的是真正成熟的「生活區」。而從這一點來看,目前商鋪投資,應該首選鐵西。
  • 商鋪投資前景分析!商鋪投資的15個理由!
    1、投資靈活:購買商鋪遠比購買黃金等奢侈品有更多優勢。與投資黃金珠寶相比,一則大眾購商鋪都能鑑別商鋪的好壞,而購買黃金珠寶難以辨別真假優劣,且保管黃金讓人費心;二則商鋪有廣泛的使用價值,不僅自身在不斷大幅升值,而且還可自主經營或租賃經營。黃金只是一種奢侈的消費品,且就目前的黃金市場來說,國際金價已經到了一個相對的高位,即將有一個回調的過程,現在買黃金就有可能被套住。
  • 現在生意難做,商鋪該不該漲租金?看一看店家和房東怎麼說
    近兩年,受網購衝擊和經濟大環境的影響,實體店生意非常難做,很多商鋪都面臨關門和倒閉。就說筆者附近的某個商場樓下的一個商鋪,店家開始是做餐飲生意的,生意還不錯,但是房東覺得現在房價高了,並且店家生意也不錯就想漲租金,但是店家覺得「頂不住」了,這太了貴就搬走了,不然賺的錢都交房租給房東了。後來,房東半年都沒把商鋪租出去,現在還空著,他又後悔了,早知道就不漲租了。現在生意難做,商鋪該不該漲租金?
  • 當下該如何投資?林園2020年雪球嘉年華分享內容解讀
    解讀:價值投資者都知道選公司要選行業,這裡強調當下和短期,也就是具體如何操作的方法。2、一個人應該知道當下最應該做什麼事情,研究什麼最重要;不需要研究那麼遠,遠的把行業搞準就行了。解讀:這句是承接上句而來的——當下不用太去考慮長期,因為長期來看,選擇好行業就行了。3、一定要研究未來有市場的朝陽行業,因為它的市場是在不斷擴大的;相反,如果市場不斷在縮小,或者看未來可能這個東西都不存在的,就不要去研究了,迴避,堅決迴避!
  • 商業地產初現創意商業模式 商鋪投資仍是熱點
    天津北方網訊:錢存銀行,利率跑不過CPI;股市、黃金漲漲跌跌,不好把握;投資住宅,又面臨政策打壓和市場波動的風險。那麼在當前的市場環境下,津城廣大投資者如何規避通貨膨脹,使自己的錢包不「縮水」呢?  記者為此採訪了天津部分房地產業界的專家,他們建議,對於那些仍舊熱衷房產的投資者,當下暫時不要考慮投資住宅,而「不限貸、不限購」的商業地產項目憑藉「穩定經營」和「超高回報」將是非常好的投資品種,其中商鋪則是最佳之選。  不過,記者在走訪中發現,近年來津城湧現出不少商業項目,直接導致了同質化競爭激烈,同樣為商鋪投資「增值」帶來了考驗。
  • 杭州社區商鋪投資,顯露復甦跡象
    負責下沙金隅空港公館銷售的張經理也表示:「今年社區底商的投資活躍度比前兩年要增加不少,不少投資客就是周邊小區業主。去年開始下沙二手房大量成交,居住氛圍日益濃厚。於是選擇總價不高的底商的投資者明顯變多了。」不少板塊的商鋪價格也有明顯提升。
  • 100萬買的商鋪,一年租金5萬,商鋪還值得投資嗎?
    曾經市場上有一鋪養三代的說法,而在2020年實體經濟發展受阻,商鋪的生存狀況更是遭遇寒冬。沿街商鋪長期空置招不到租、商鋪即使有人租價格也提不上來、商鋪出售無人問津這樣的現象處處可見,商鋪真的變成了"傷鋪"。 相關人士表示,近兩年商鋪的租金回報率大致為2%-5%,超過6%的已經算高回報。
  • 為何更多人投資選擇商鋪?商鋪如何更好出租?
    說到致富,首先一定要選對靠譜產品,要「風險較小、收益穩定、前景可期」等優點,在當下,商鋪就是受青睞的財富爆品。細數為什麼越來越多的人開始買商鋪呢與住房相比,商鋪是越老越值錢二手住宅房在出售的時候會比同地段的新住宅房便宜,因為二手房存在折舊的因素。
  • 商業體量的奧秘:投資購物中心商鋪,如何防範「規模」陷阱?
    通常情況下,購物中心要根據自身所處的消費環境進行量身打造,有多大的消費市場就打造大多的體量,好大喜功、盲目自信、面子工程等等,任何脫離市場需求的,背離市場規律的商業行為,最終都容易受到市場規律的懲罰,如果散戶投資人不了解這一點,盲目跟風,就很容易造成投資上的損失。
  • 西寧新千國際廣場迎來交房 多項目商業入市 搶佔市場?
    可再多的追憶復盤,也只是往昔,並不是當下。 所幸,小編還能得到這個行業的一手資訊,就帶大家一塊看看,西寧樓市這兩天的新鮮事。也形成了商鋪、住宅、寫字樓、SOHO公寓多產品共同銷售的局面。時間過去尚不足一周,便又迎來了東區即將交房的公告。
  • 2018年住宅和寫字樓底商商鋪投資淺析
    隨著理財觀念的改變,在資金充裕的情況下,人們開始尋求投資機會。家財萬貫,不如商鋪一間。特別是當下被「限購限貸限售」綁住的住宅市場,給了一直不溫不火的商鋪投資新的發展契機,商鋪產品或將成為新一輪的投資熱點。
  • 盲目投資,商鋪成白菜;看完全文,一鋪養三代
    如今,人們越來越認識到投資房產的重要性,在限購政策下,投資住宅的機會愈發趨弱,而不限購的商鋪越來越成為投資者的第二選擇。 商鋪的類型多種多樣,在各種商業區,住宅區,專業市場及大型購物中心等商業房地產裡面,隨處可見商鋪,儘管都是商鋪,但不同地方,不同類型,商業環境,投資特點等也會顯著不同,先來看看常見的三種類型商鋪: 1、臨街商鋪:街道是大家出行的必經之路,人流量大是臨街商鋪受追捧的重要原因。商鋪臨街往往也是正對人流和財源。
  • 店面商鋪四十年產權到期了該怎麼辦
    買商鋪相信是現在很多人投資的首選,至少不會像民間借貸那樣錢容易飛了,商鋪畢竟是不動產,看得見摸得著的東西,但是買商鋪的時候人們往往會有所顧慮,那就是商鋪和房子不一樣,商鋪的產權是四十年而不是房子的七十年,在現在這個生活節奏飛快的時代,四十年也就是一轉眼的功夫,那麼產權到期後該怎麼辦呢
  • 投資商鋪的十大標準和風險
    (例如:某些地鐵商鋪,專業市場商鋪,商場商鋪等)街鋪:產權自主,有明顯分界,可自行出租,可抵押融資,增值能力強。2:按商鋪的功能分為:地鐵商鋪、 專業市場、交通設施商鋪、旅遊區商鋪等。 3:按所處樓宇分為:住宅底商商鋪、裙樓鋪、商務樓商鋪、寫字樓商鋪。第二,投資商鋪有以下幾大好處: 長期穩定的正向現金流,人們常說:一鋪養三代。