深圳新房啟動豪宅化之路
吳斯丹
[對於想在深圳長遠立足的房企而言，大多需要付出昂貴的代價獲取土地，為了獲取合理利潤，房價也只能水漲船高，豪宅是可選擇的方向之一]
近日，《第一財經日報》記者獲悉，深圳住宅舊改標杆項目鹿丹村將蝶變為深圳頂級豪宅之一，項目操盤方是地產界盈利能力最強的中海地產（00688.HK）。
中海地產內部人士對本報記者透露，中海深圳公司未來幾年的目標是年銷售額衝刺200億元，但深圳的土地越來越難拿，主攻豪宅是實現這一目標為數不多的選擇。
由一個破敗不堪的舊改小區晉升頂級豪宅，鹿丹村的轉變只是深圳樓市發展的一個縮影。隨著土地資源的稀缺、地價攀升，深圳新房快速豪宅化。
深圳經濟持續高速發展，創造了一批新富階層，他們成為豪宅的買單者，一些港澳臺及海外人士也湧向深圳樓市。
鹿丹村蝶變之路
作為深圳首個成功拆除改造的住宅小區，鹿丹村的重建有著諸多示範意義。
1989年，與香港僅一河之隔的鹿丹村小區竣工，是深圳較早的多層福利住宅小區，住戶中有許多官員，讓鹿丹村有了「名流村」之稱。
風光是短暫的。由於建造時使用了大量海砂，鹿丹村小區建成沒多久就出現了漏水、牆體開裂等質量問題。2000年，鹿丹村業主要求政府進行重建，但直到14年後，該項目才在政府的主導之下完成拆除。在其之前，深圳尚無商品房住宅小區成功拆除的案例。
鹿丹村的重建也開創了深圳舊改項目的先例。今年2月，政府首次以「定地價、競容積率」的方式出讓鹿丹村地塊，即定好地價和回遷物業面積，向下競爭可售商品住房建築面積，壓低項目容積率。這在深圳乃至全國都是首例。
該地塊總價8.88億元，開發商需無償向政府移交回遷住房14.4萬平方米，起始可售商品住房面積為9萬平方米。競買人每舉一次牌，可售建築面積就會相應變少。
即便如此，競拍當天仍然吸引了萬科、中海地產、招商地產等8家房企前來。最終經過近70輪舉牌，中海地產以可售面積3.99萬平方米勝出。
深圳地產界測算，加上回遷房成本，中海地產此次拿地的樓面價已接近4萬元/平方米。
半年多以後，鹿丹村變身中海天鑽，成為中海地產最高端的豪宅項目之一。深圳中海天鑽營銷負責人告訴《第一財經日報》記者，天鑽可售套數僅約200套，單價將超10萬/平方米，項目總貨值超過50億元。
該項目處於黃金地段：緊鄰深圳河，周邊分布著京基100、萬象城、地王大廈等高端項目。業內預計中海天鑽將躋身深圳最貴豪宅之列。
上述營銷負責人透露，中海地產內部也將天鑽定位標杆項目，一些創新舉措在這裡試驗，如中海地產首次在天鑽嘗試定製化，在內部裝修上提供裝修風格、戶型、設備等組合套餐等，能滿足不同客戶的需求，為後續的其他豪宅開發提供經驗。
定製化聽上去很簡單，如要真正落地，則考驗著房企的管控模式。但中海地產的豪宅化選擇並非個案，對於想在深圳長遠立足的房企而言，大多需要付出昂貴的代價獲取土地，為了獲取合理利潤，房價也只能水漲船高，豪宅是可選擇的方向之一。因此這也考驗著落子深圳的開發商們，在開發模式、產品等方面不斷「飛得更高」。
新房豪宅化，誰來買單？
鹿丹村華麗變身成為深圳樓市的一個縮影。土地的稀缺，催生更多的舊改項目變枝頭鳳凰。
深圳中原董事總經理鄭叔倫對《第一財經日報》記者感嘆道：「深圳的土地越來越稀缺，地價越來越高，為了實現利潤最大化，最近兩年出現了新房豪宅化的趨勢。」
官方數據顯示，深圳的新增供應土地接近枯竭，尤其是住宅用地，2013年僅出讓3宗居住用地，2014年只有1宗。這造就了深圳逢住宅用地競拍必出地王的現象。
中海地產內部人士對記者苦笑稱「沒辦法」。這家公司過去幾年在深圳沒少拿地王，2012年底以總價地王拿下的尖崗山住宅用地，最後建成了別墅九號公館，一度成為2014年深圳單盤銷售額最高的項目。
「現在深圳只要稍微好點的地段，開發商都會做成豪宅，利潤率相對較高。」鄭叔倫說。
的確，崗廈村舊改項目深圳中心天元、原賽格日立廠房舊改項目深業上城等項目都先後加入了豪宅大軍。
在上述深圳中海天鑽營銷負責人看來，與北京、上海相比，深圳豪宅市場尚處於窪地。他說：「龍華新區的剛需盤（新房）單價都賣到了五六萬，而福田CBD某豪宅項目的單價卻不到8萬，這就是目前深圳樓市的現狀，剛需和豪宅之間的價格差距沒有拉開。未來會有一撥單價超10萬的豪宅湧現。」
新房豪宅化的背後，地段效應尤其明顯，幾乎稍微像樣一點的位置和配套，項目就不可避免地豪宅化。如龍光地產去年在深圳龍華所拿的一個地王地塊，今年10月以5萬元/平方米的均價入市，而這裡在幾年前還是深圳的「關外」，但由於深圳北商圈的帶動，不僅龍光地產，附近萬科、星河灣的二手房也已經達到四五萬元/平方米。
今年3月以來深圳樓市的飆漲也帶動了豪宅的成交。深圳中原研究中心近期發布的一份關於豪宅市場的統計報告顯示，2015年，深圳2000萬以上頂級豪宅僅二季度的成交量就接近去年全年成交量的2倍，前三個季度的成交量是去年同期的3.6倍。
「豪宅跟經濟走，經濟跟產業走。」鄭叔倫分析，深圳未來可能超越香港，網際網路、金融等優勢產業將匯聚越來越多的富豪人士，支撐起豪宅市場。
一位有著十年炒房經驗的投資客也對本報記者表示，他堅定地看好深圳豪宅市場，其投資目標已由剛需盤轉換成了豪宅。
甚至一些海外人士也鍾情於深圳豪宅。深圳中海天鑽營銷負責人告訴記者，就像中國買家紛紛出海買房配置資產一樣，一些國際客戶也有到中國一線城市配置資產的需求。據了解，天鑽在9月份啟動了環球巡展後，目前已有40套產品被提前預訂，預計半數單位會被國際客戶買走。
隨著海外買家的進入，深圳的豪宅化之路是否更加暢通？