來源：數據寶
作者： 陳見南
松山湖房價比深圳部分地區還高。
近期東莞房價漲幅超過深圳位居全國第一，引發廣泛關注。東莞市住房和城鄉建設局相關工作人員指出，從網籤交易數據來看，最近三個月來，東莞新建商品住房、二手住房成交價格略有波動，但總體平穩。
東莞房價漲幅全國第一或許有較大爭議，但東莞5月份房價漲幅超過深圳，可能性較大。而作為東莞區域樓市的龍頭，松山湖的房價更是頻頻創出歷史新高，最新均價已逼近4萬大關，超過廣州杭州等知名大城市的二手房均價，至少排在全國第六位。
近年來，松山湖房價表現兇猛，從2015年的1萬左右，狂飆至最新的4萬左右，5年時間飆漲近3倍。更為瘋狂的是，松山湖部分樓盤掛牌超過11萬元大關。即便是按照目前4萬左右的均價，華為員工壓力也大。
東莞房價漲幅超深圳位居全國第一？
某房地產網站發布的《62城二手房冰山指數漲幅排名（157期）》顯示，東莞5月第4周二手房價格19751元，環比增長2.7％，漲幅首次超過深圳，排名全國第一，並宣稱今年以來東莞房價猛漲，即將進入「3萬時代」。
而最新的冰山指數數據顯示，東莞二手房價格達到20116元，環比漲3.5％，繼續位居全國第一。
記者通過查閱冰山指數，並未找到相應的機構；公眾號上找到了冰山指數，帳號主體為個人。據網絡資料，冰山指數是及時、準確反映房產真實走勢的一個指數，用當期掛牌最低價對比上周掛牌最低價計算漲跌幅。
對此，東莞市相關單位看法有所不同。據南方日報，東莞市住建局相關工作人員說，「不知道該指數是依據什麼數據算出來的，但跟我們網籤系統的交易數據有很大差異。」
該局提供了近三個月的二手住房網籤價格數據。數據顯示，3月至5月，東莞二手房價格有兩個月環比負增長，一個月正增長。5月二手房均價16402元/平方米，比3月二手房均價16541元/平方米還低。無論從總體價格水平還是價格趨勢，都與該「冰山指數」存在較大差異。
東莞5月房價環比上漲為大概率事件
有分析人士表示，不論是二手房冰山指數，抑或是住建局數據，都存在一定不足，難以全面的反映二手房市場的真實面貌。前者反映的是最低掛盤價的變化，而缺失成交價格的變化；後者關注了網籤二手房交易均價，但這個數據往往有延遲的現象，難以如實反映當下的市場。
各個房地產中介網站的數據，同樣出現不同的聲音。其中，安居客數據顯示，東莞二手房價格在4月、5月均出現環比下跌。中原地產數據則非常驚人，東莞5月份二手房成交均價達到29179元，環比大漲21.47％，深圳環比下跌1.48％。中國房價行情數據顯示，東莞5月份二手房均價為17768元，環比上漲5.02％，同比上漲11.9％。深圳5月份房價環比上漲0.64％。樂有家數據顯示，東莞5月二手房價環比上漲5.5％，深圳環比下跌0.6％。
合富研究院數據顯示，5月份東莞一手房網籤4452套，環比上漲14.5％，成交量連續3個月呈攀升態勢，成交均價為22750元/平米，環比微漲1％。二手房網籤2716套，環比上漲9.7％，成交均價為20082元/平米，環比上漲5.2％。
貝殼研究院發布的數據也顯示，近期東莞二手房市場比較活躍。根據鏈家成交來看，預計6月份，東莞二手房成交量與5月持平，環比4月增長18％。從價格方面看，6月首周，東莞二手房成交均價為每平方米23400元，環比上漲3.6％。而5月份深圳二手房價環比上漲2.66％。
松山湖逼近4萬，超過廣州杭州全國第六
綜合多個信息源，5月份東莞房價環比上漲概率較大，且其漲幅也大概率超過深圳。作為東莞樓市的龍頭，松山湖片區房價漲勢可能更甚。
據時代財經調查發現，貝殼網顯示，東莞松山湖片區的不少房源在4-5月間出現較大幅度的提價。如2019年12月以1350萬掛牌的光大錦繡山河（五期）某毛坯別墅，今年4月22日首次漲價50萬，5月29日再次提價250萬，不到半年時間售價上浮300萬。
除了漲勢兇猛，松山湖片區整體房價也達到了驚人的程度。安居客網站中，松山湖6月房價達到36445元/平。而在2015年同期，松山湖片區房價不過萬元左右。短短5年時間，該片區房價漲幅接近3倍水平。
多個平臺也可以佐證松山湖片區房價處於相對較高位置。東莞統計局數據顯示，目前已經有多個鎮街4月份新房成交均價突破3萬元大關，而松山湖因為結構性因素價格僅16300元。考慮到松山湖片區的龍頭地位，其均價大概率超過3萬元。
二手房掛牌價也能說明問題。貝殼數據顯示，目前松山湖片區合計掛牌332套二手房，最高掛牌單價接近6萬，最低掛牌單價超1.3萬，中位數掛牌價3.5萬左右。
以松山湖片區3.6萬左右的房價計算，該片區房價至少可躋身全國第六。安居客房價排行榜顯示，北京房價58191元居首；深圳56036元位居次席，上海50994元位居第三位，廈門47176元位居第四，廣州30561元位居第五。若把松山湖作為一個城市，其將成為全國房價第五城。
而中國房價行情網數據顯示，目前房價最高的五個城市分別是深圳，北京、上海、廈門、三亞。松山湖將超過廣州、南京、杭州等眾多大城市，位居全國第六位。
最瘋狂掛牌價破11萬／平
據時代財經報導，東莞業主出現抱團漲價的現象。「業主看漲樓市，微信群裡集體控價，我們也控制不了。」在房產中介王晨（化名）看來，已經「上車」的業主是推動房價不斷上漲的動力之一，「信息透明，各個小區都有業主微信群，某個業主報了最新成交價，其他業主就會跟著漲價。」
除了抱團漲價，業主還上演過「抱團護盤」的戲碼。網傳的業主微信群聊天截圖顯示，2019年11月，松山湖某樓盤業主推出小區房源「指導價」，並表示「到農曆年底預期目標成交單價4萬/平方米。」東城某小區還被曝業主委員會換屆選舉時公開在小區張掛橫幅，組織業主把二手房價從3萬炒到5萬。
更瘋狂的是，去年網傳松山湖片區二手房有不止1個房源掛牌價格已經超過10萬，超過10萬的房源都位於萬科虹溪諾雅小區，最高掛牌價單位是個4房2廳的戶型，朝東南，建築面積168.21㎡，套內面積135㎡，總價去到1900萬元，單價達到112954元/㎡。時至今日，樂有家網站這三套二手房依然在線，且報價較去年網傳時間點沒有任何變化。
被抬高的掛牌價並不代表真實成交，只片面反映了賣家的心態和預期。買家能接受的松山湖最高價是多少呢？以萬科虹溪諾雅為例，目前最高成交單價為5萬元/平米，均價每平米4萬多。這表明，以萬科虹溪諾雅為代表的松山湖二手房，炒樓現象突出。
華為員工直呼買不起
松山湖的房價，因華為而一路飛漲。據中國基金報消息，2014年華為設東莞松山湖基地，佔地1900畝，包括終端總部、第二代數據中心、研發中心以及幾個重要實驗室，為華為在全球最大園區。2018年7-11月，華為啟動五次大規模搬遷，共1.68萬員工分五個批次從深圳遷移到「歐洲小鎮」。隨之而來，華為上下遊供應商也陸續遷往東莞，包括華勤通訊、軟通動力、易寶軟體、華微明天等，伴隨產業鏈搬遷的，還有成千上萬的深圳員工。
不過，伴隨著房價飆升，即便是高薪的華為員工，也要付出巨大代價才能負擔起松山湖的房價。以部分中介網站松山湖二手房掛牌價來看，單套房產價格中位數在350萬元左右，按照月薪3萬元計算，不吃不喝需要12年才能買得起一套房。
此前有報導稱，關於松山湖房價暴漲的投訴，東莞陽光問政平臺幾乎已經滿一屏，紛紛呼籲官方向深圳學習，對惡意控盤者出手，嚴控松山湖房價暴漲。其中一則帖子疑為華為員工，稱並不是大家都能買得起4萬/㎡的房子，請求東莞出臺政策，嚴厲打擊炒房行為。
華為似乎早就預感到這一點。早在2018年，華為就宣布在東莞會提供3萬套員工住房，包括：1、松山湖2000畝項目，預計2萬套；2、松山湖安居房項目443畝，預計5500套；3、湖畔花園175項目，預計3000套；4、華為松山湖南區公寓115畝，預計2500套公寓。像湖畔花園，帶裝修價格僅8500元/平，比市場便宜了70％。
但華為的人才房有硬性規定，前5年是租賃，期滿後由員工購買（員工擁有完整產權），購買5年後才能轉讓。也就是相當於總共要10年後才能入市流通。
全國最新房價漲幅榜出爐
整體來看，根據中國房價行情網數據，5月份全國300多個城市，房價環比上漲和下跌的城市各佔一半。阜陽、興安、通遼等城市房價環比上漲均超過5％。其中，武漢、瀋陽、東莞等新一線城市房價漲幅均超過5％。一線城市房價全部環比上漲。
跌幅較大的城市主要集中在二三線城市，甘孜、孝感、贛州等城市5月份房價環比跌幅均超過5％。杭州、合肥、南昌、重慶等新一線強二線城市5月份房價環比也出現下跌。
與去年底相比，全國房價前8名城市排位沒有變化，去年底排名第十的福州升至第九，第九的天津跌至第十。深圳房價相比去年底漲幅超過11％，東莞漲幅接近12％。廣州、天津、青島等城市房價相比去年底出現下跌。
東莞房價大幅上漲未得到官方確認，而深圳房價大漲，則獲得了廣東統計局的側面回應。廣東省統計局於5月6日發布的一份《廣東房地產開發規模、結構與效益研究》報告認為，深圳房價上漲過快，居民收入跟不上房價漲幅 ，並對建立房地產發展長效機制提出了多項建議，包括建立健全法律法規，確保房地產稅徵收穩步推進等。