2017-05-18 08:24 |溫州都市報
接受貨幣補償，或是領著臨時安置費等待數年搬進政府建成的安置房，對拆遷戶而言，一般是二者選其一。不過，從4月1日起，鹿城區開始實施《溫州市鹿城區產權調換期房安置房實施收購的若干規定（試行）》，也就是說，還沒認購定位安置房的拆遷戶們可以申請將幾年後才建好的安置房「賣」給政府變現。
昨天，鹿城區委書記李無文接受記者採訪，細緻地算了幾筆政府帳、民生帳、發展帳，讓此次新政的「讓利於民」優勢一目了然。
為何要出臺安置房新政？
從民生角度講，經測算，如果採用就地安置，鹿城改造完核心片區所有30個城中村，因增購等原因，拆遷戶需要支出200億元，平均每戶拆遷戶需要支出89萬，老百姓負擔很重。更何況，由於建設標準不高、物業管理水平較低、土地劃撥性質等問題，使得建成後的安置房品質遠低於商品房，市場售價遠低於同地段銷售的商品房。
從政府投入的角度看，壓力同樣很大。如果按照此前的徵遷安置政策，改造完鹿城區所有城中村和老舊小區，政府需要投入700~800億元，政府財政難以支撐。
從社會效益的角度來說，拆舊房、建安置房的辦法，使得城市品質難以提升，很多老百姓花掉了畢生的積蓄，政府也背上巨額負債。
李無文認為，地塊拆徵、就地安置的模式存在根本弊端，可謂「兩輸」。眼下之際，唯有改變安置模式，民生福祉才有保障，城市轉型才有希望。
徵遷安置新政實質上讓利於民
開展產權調換期房安置房收購，可以說是今年鹿城區徵遷安置工作的最大亮點。顧名思義，就是在拆遷協議籤訂之後，政府立即根據改造地塊周邊已建好安置房的市場評估價格，提前用現金購買數年後才建好交付給拆遷戶的安置房。
李無文表示，鹿城區的「四舊」改造，政府需要投入巨量的資金，僅完成老舊小區就要投入至少370億元、城中村改造完成需要至少300億元，據此政府的總投入在670億元到800億元。
當前國家的貨幣政策總體趨緊，但棚戶區改造、重大基礎設施建設等政策紅利仍將持續釋放，通過大力推廣產權調換期房安置房收購，爭取國家相關獎補資金，為「大拆大整」提供了資金鍊保障。
李無文說，未來政府很可能會加強對安置房交易的管控，如果選擇實物安置，安置房上的經濟利益從建成到進入市場交易要7~10年時間。另外，考慮到安置房與商品房的資產增值能力，以及選擇貨幣回購的獎勵收益，產權調換期房安置房收購政策都明顯優於實物安置，實際上是政府更多讓利於民，將今後的預期利益提前兌現。
新政讓政府、群眾、社會「三贏」
開展產權調換期房安置房收購，不僅是拆遷戶利益最大化，也讓政府、社會利益也能實現最大化。
李無文認為，首先是土地價值能夠最大限度提升。他以南匯街道劃龍橋村為例繼續算帳：該村建設用地約80畝。如果就地安置，容積率達到3.7，建成後安置房參考周邊市場價每平方米1.9萬元，建成後安置房總價值38億元，扣除政府投入14億元，實際價值只有24億元，老百姓還要繳納購房差價款5.6億元。
同樣是劃龍橋村。如果期房回購，騰出空間由政府統籌規劃，降低容積率到2.8，增加公共配套，進行全域謀劃、統一開發，提升城市品質。
「鹿城現在其實還欠帳11所小學、8所初中。」李無文估算了一下，通過產權回購，鹿城全區僅城中村就可騰出土地6167畝，很大一部分可用來增加公建配套，包括學校等。
另外，新政還可以讓政府資金更多投向其他民生社會事業。李無文說，鹿城區已經測算過，完成核心片區城中村改造政府需要支持回購資金1000億元，但城中村騰出的6000多畝土地，可以用於產業培育、引進投資，也可以用於融資，爭取大量國家和銀行資金投向鹿城。
四個案例幫你解惑
這幾類拆遷戶類型，選擇哪種安置方式更有利
那麼問題來了：對拆遷戶來說，究竟選擇哪種安置方式，獲得的利益是最大的？這一點，政府部門早就幫老百姓算好了，無論是哪一種類型的拆遷戶，新政都能幫助其獲得比之前任何一種安置方式更大的收益。
接下來，記者按照拆遷安置過程中碰到的幾類拆遷戶類型，按同樣的參考評估價和收購價計算一遍，便一目了然。
以「某城中村改造項目」為例。假設該項目拆遷協議籤約與產權調換期房安置房收購工作同步進行，舊房比準價為12500元/平方米，預期安置房期房比準價約為16500元/平方米（上述兩個價格均為參考價格，非最終確定，具體將根據改造地塊周邊已建好安置房價格等因素，由中介機構評定）。建安成本價：3800元/平方米，綜合成本價：6000元/平方米。連片獎：1200元/平方米；提前騰空獎200元/平方米；套內與總建築面積換算係數：1.25。
案例一（1:1按時籤約）：
居民張三家合法產權房屋建築面積為100平方米，無眾用分攤面積，舊房重置價為每平方米1000元。
若按照老的貨幣補償政策：
①舊房價值=100×12500=125萬元
②貨幣獎勵=125萬×15%=18.75萬元
③臨時安置費=100×20（每平方米每月補貼）×6（最多可獲6個月的補貼）=1.2萬元
那麼，張三可以得到的貨幣補償總額=①+②+③=144.95萬元。
當然按照規定，張三如果一年內在市區範圍以內購買商品房或者有產權的安置房，最多還可獲得10%的購房補助（不含臨時安置費）。
或者，張三可以等待5年時間，共領取補貼16.8萬元，並拿到175平方米的安置房，但是拆遷戶還要拿出89.5萬元購房差價款。
若按照產權調換期房安置房收購政策：
①按時籤約可得安置房總建築面積：100×1.25+50（戶增）+10（套型差）=185平方米
②模擬安置房價值：185×16500=305.25萬元
③模擬安置房應繳購房款：100×1.25×3800+50×16500×80%（評估價的80%）+10×6000元（建安成本價）-100×（1200+200+1000）=95.5萬元
④臨時安置費=100×20（每平方米每月補貼）×6（最多可獲6個月的補貼）=1.2萬元
收購金額=模擬安置房價值-應繳購房款=305.25萬-95.5萬+1.2萬=210.95萬元
也就是說，張三可以得到210.95萬元。
如果到了領取收購款當天，他同意推遲3個月到6個月取款，還可以額外獲得收購總額5%的獎勵；如果他同意推遲6個月到9個月取款，可再獲得額外10%的獎勵。
案例二（1:3按時籤約）
村民李四家合法產權房屋建築面積為100平方米，無眾用分攤面積，基底面積100平方米，舊房重置價為每平方米1000元。
若按照老的貨幣補償政策：
①舊房價值=100×12500=125萬元
②貨幣獎勵=125萬×15%=18.75萬元
③空翻補償=200（空翻面積）×（12500-6000（綜合成本價））=130萬元
④臨時安置費=100×20×6=1.2萬元
那麼，李四可得到的貨幣補償總額=①+②+③+④=274.95萬元。
同樣的，李四如果一年內在市區範圍以內購買商品房或者有產權的安置房，最多也還可獲得10%的購房補助（不含臨時安置費）。
或者，李四可以等待5年時間，共領取補貼16.8萬元，並拿到425平方米的安置房，但是還要拿出239.5萬元購房差價款。
若按照產權調換期房安置房收購政策：
①按時籤約可得安置房總建築面積：100×3×1.25+50+10=435平方米
②模擬安置房價值：435×16500=717.75萬元
③模擬安置房應繳購房款：100×1.25×3800+100×2×1.25×6000+50×16500×80%+10×6000-100×（1200+200+1000）=245.5萬元
④臨時安置費=100×20×6=1.2萬元
收購金額=模擬安置房價值-應繳購房款=717.75萬-245.5萬+1.2萬=473.45萬元
也就是說，李四可以得到473.45萬元。
如果到了領取收購款當天，他同意推遲3個月到6個月取款，還可以額外獲得收購總額5%的獎勵；如果他同意推遲6個月到9個月取款，可再獲得額外10%的獎勵。
案例三（人均農戶）：
村民王五家合法產權房屋建築面積為100平方米，無眾用分攤面積，家庭人口數6人，舊房重置價為每平方米1000元。
若按照老的貨幣補償政策：
①舊房價值=100×12500=125萬元
②貨幣獎勵=125萬×15%=18.75萬元
③臨時安置費=100×20（每平方米每月補貼）×6（最多可獲6個月的補貼）=1.2萬元
那麼，王五可以得到的貨幣補償總額=①+②+③=144.95萬元。
當然按照規定，王五如果一年內在市區範圍以內購買商品房或者有產權的安置房，最多還可獲得10%的購房補助（不含臨時安置費）。
或者，王五可以等待5年時間，共領取臨時安置費16.8萬元，並拿到350平方米的安置房，但是還要拿出241.3萬元購房差價款。
若按照產權調換期房安置房收購政策：
①按時籤約可得安置房總建築面積：50×6+50 +10 =360平方米
②模擬安置房價值：360×16500 =594萬元
③模擬安置房應繳購房款：100×1.25×3800 +（30×6-100×1.25）×6000 +20×6×16500×60%+50×16500×80%+10×6000 -100×（1200+200+1000）=247.3萬元
④臨時安置費=100×20×6=1.2萬元
收購金額=模擬安置房價值-應繳購房款=594萬-247.3萬+1.2萬=347.9萬元
也就是說，王五可以得到347.9萬元。
如果到了領取收購款當天，他同意推遲3個月到6個月取款，還可以額外獲得收購總額5%的獎勵；如果他同意推遲6個月到9個月取款，可再獲得額外10%的獎勵。
案例四（人均非農）：
居民趙六家合法產權房屋建築面積為100平方米，無眾用分攤面積，家庭人口數6人，舊房重置價為每平方米1000元。
若按照老的貨幣補償政策：
①舊房價值=100×12500=125萬元
②貨幣獎勵=125萬×15%=18.75萬元
③臨時安置費=100×20（每平方米每月補貼）×6（最多可獲6個月的補貼）=1.2萬元
那麼，趙六可以得到的貨幣補償總額=①+②+③=144.95萬元。
當然按照規定，趙六如果一年內在市區範圍以內購買商品房或者有產權的安置房，最多還可獲得10%的購房補助（不含臨時安置費）。
或者，趙六可以等待5年時間，共領取臨時安置費16.8萬元，並拿到230平方米的安置房，但是還要拿出143.95萬元購房差價款。
若按照產權調換期房安置房收購政策：
①按時籤約可得安置房總建築面積：30×6+50+10=240平方米
②模擬安置房價值：240平方米×16500 =396萬元
③模擬安置房應繳購房款：100×1.25×3800 +（30×6-100×1.25）×16500×60%+50×16500×80%+10×6000 -100×（1200+200+1000）=149.95萬元
④臨時安置費=100×20×6=1.2萬元
收購金額=模擬安置房價值-應繳購房款=396萬-149.95萬+1.2萬=247.25萬元
也就是說，趙六可以得到247.25萬元
如果到了領取收購款當天，他同意推遲3個月到6個月取款，還可以額外獲得收購總額5%的獎勵；如果他同意推遲6個月到9個月取款，可再獲得額外10%的獎勵。
（原標題《對拆遷戶來說，哪種安置方式獲利最大？鹿城區委書記李無文幫大家算了一筆帳》。編輯 林中牧）
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