不時有人問力哥，能不能投資寫字樓、商鋪或旅遊地產？
問寫字樓和商鋪的，大多是三四線城市的，因為一二線的寫字樓和商鋪價格都已經很貴了，而很多三四線城市的寫字樓和商鋪，總價低，不限購，很多人就心動了。
而問旅遊度假房的，則一二線城市的居多，日子越過越好，就想到海邊或山裡買一套度假屋，一方面可以投資升值，一方面自己以後也可以去度假養老。
雖然客觀地說，力哥不應該一棒子打死所有這些房產品種，但對於普通人來說，我還是建議大家儘可能迴避。
大家想一想，為什麼會有那麼多中介向你推薦寫字樓、商鋪或旅遊度假房？
因為佣金比例，比普通住宅更高。
為什麼佣金比例更高呢？
房子不好賣唄。
先來說寫字樓和商鋪這兩種商用物業。
買房投資要獲得收益，要麼靠租金，那就必須長期有人願意租住，要麼靠出售賺差價，那就必須有很強的流動性，買房需求大，容易脫手。
而商用物業的出租，很大程度上取決於當地經濟所處的歷史發展階段。
很多三四線的地方政府很歡迎開發商用物業，因為這些能帶來就業和稅收，能持續推動地方GDP增長，而普通住宅則是一錘子買賣。
但是這種思路，會導致商用物業的建造速度，超過當地經濟的實際發展水平，也就是沒有那麼多租寫字樓和商鋪的需求。
更重要的是，商用物業不是剛需，經濟形勢好，賺錢機會多的時候，自然商用物業會比較吃香，但經濟形勢變差了呢？
畢竟，不管經濟好不好，普通人日子總要繼續過，飯總要繼續吃，房子總要繼續住。
不可能經濟低迷，自己住的房子也不要了。但如果經濟低迷帶動房價下跌，那作為剛需的住宅，需求最容易被刺激出來，而商用物業，依然乏人問津，因為這時抄底買下的人，很可能還是租不掉。
更大的問題在於人口。
絕大多數三四線城市的人口，放在10年以上的長周期來看，一定會逐漸減少。因為人口向少數中心城市聚集，是全世界城市化發展的經驗，中國不可能例外。
相比於住宅，商用物業更仰賴人口基數，也更容易受到衝擊。
不說三四線，就以上海為例，投資選擇寫字樓和商鋪也是一門很大的學問。
靠近地鐵，已是人盡皆知的真理。
但即使靠近地鐵，也不一定就能租出去。
比如前幾個月我自己公司換辦公室，我也到處跑，發現很多位置稍偏的寫字樓，空置率就明顯比較高。即使靠近地鐵的，只要附近還蓋了更大更新的寫字樓，作為老樓的租金也會受影響。
我租下的寫字樓，據說上半年還能維持在5塊多，就因為隔壁新開了一個寫字樓，我實際以4.7元/平方米租下。
而在外環外，到處都是區政府甚至鎮政府大力扶持的商務區，在上海郊區，也沒那麼缺地，大片農田可以平整出來，綜合開發，段位往往都很高，但因為位置偏僻，要是沒有地鐵直通，往往也沒那麼好租。
據我觀察，中國現在整體的寫字樓數量已經過剩了，真正稀缺的， 永遠是一線城市市中心的稀缺土地上的寫字樓。
北京國貿
還記得最近北京出了個新政嗎？五環以內（南四環），原則上未來不允許再造新的寫字樓，這才是真稀缺。哪怕中國經濟再低迷，北京國貿、上海陸家嘴、深圳福田、廣州珠江新城、香港中環的寫字樓，長期看，也還是香餑餑。
上海陸家嘴
至於商鋪，其實投資風險比寫字樓更高。
寫字樓裡，可以辦公，也可以做各種直接面向C端客戶的商業用途，比如我租的辦公室，之前是租給一家足療按摩養身機構的。
而我周圍的鄰居，大多是做和孩子有關的生意，這種生意，開在寫字樓和商鋪都可以，但商鋪租金比寫字樓貴得多，所以我們在馬路上經常能看到「旺鋪招租」的廣告，其實這些鋪子一點不旺。
即使是寫字樓，我入駐3個月來，同一樓層一共8戶人家，已經有三戶房間換了新租客，可見創業失敗的概率，真的高。
再說商鋪租金，現在各種城市綜合體越來越多，但裡面的消費也越來越高。其中最大的成本，就是越來越貴的店面租金。
別說綜合體了，就說我家小區門口的門面房，前幾天我去那家充其量只有30平米的沙縣吃餛飩，一看怎麼餛飩都漲價了，老闆娘就開始吐苦水，說租約下個月到期，房東直接把房租從1萬漲到2萬，就算天天包餛飩，一天不休息，每天就要增加300多塊錢成本，相當於每天至少50碗大餛飩都在替房東下。
她現在也沒想好怎麼辦，實在不行，只能關門走人。
所以上海外環內，現在隨便一碗只有三四片薄如蟬翼的牛肉片的蘭州拉麵，都要10元起賣，隨便一個開在門面房裡的煎餅果子，稍微加一點料，也要10多塊。
要是你想開個高端點的服裝飾品店，左邊是蘭州拉麵，右邊是沙縣小吃，你覺得這店有可能生意好嗎？
中國餐飲界三大巨頭
另外商用物業不是民生剛需，所以房屋交易階段，不會有各種稅收優惠，一定是封頂徵收，這塊成本在轉手時，也會嚇死人。
而在房屋持有階段，水電煤都貴，物業費更貴，如果買下後常年租不出去，光是物業費的成本就嚇死人。
再來說說度假房。
道理和商用物業是相通的，人口永遠是最核心的要素。
真正國際知名的旅遊渡假區的核心區域的地產，還是蠻稀缺的。
但這種房子，往往可遇不可求，真正已經開發成熟，管理規範，每年客流穩定的知名旅遊區，核心區域哪裡還有新房出售？
旅遊地產一般要麼靠山，要麼靠海。
中國山川秀麗，海岸線綿長，在我看來，不管是黃山廬山還是大理版納，旅遊地產的稀缺性其實並沒有那麼高。
熱帶海島的一線海景房，稀缺性會高一些，在中國只有海南有。
海南度假別墅
但即使是海南，也已經被過度開發了，太多的沿海樓盤，已經變成鬼城。
我有一個平時常駐海南，在海南做了10年旅遊地產企劃的上海朋友，整天在賣文昌陵水的房子，他私下多次和我說，海南真正值得買的，只有海口市中心那四個區，連三亞都不值得買。
三亞的城市級別，達不到那麼高，但因為全國人民都去哄搶，房價卻高得嚇人。
三亞
國外也是一個邏輯，我在曼谷買房之前，先去東南亞最熱門也是最成熟的海島遊目的地——普吉島轉了一圈，發現普吉島真正有投資價值的核心一線海景房，只有那麼一小塊沿著芭東海灘的地皮，卡倫海灘也還行，到了卡塔海灘就稍微有點偏了，更不要說更南邊的奈涵和拉威海灘了，基本就是把投資客往絕路上帶的節奏。
但真正最熱門的一線海景房，還輪得到在2018年留給你嗎？普吉島30年前剛開發的時候，最好的一線海景就已被希爾頓們給搶先圈走了，所以現在新開發的度假房，往往只能造在後面的半山腰上，雖說海景也還是看得見，但走到海灘和商業區，也還要走個十幾二十分鐘，性質就完全不一樣了。
芭提雅的問題就更嚴重了，連海灘邊核心區的房子，我都不看好。
一是芭提雅的城市規模太小，二是我對芭提雅這個地方，一點好感也沒有。
芭提雅的海灘很髒，這個大家都知道，畢竟開發那麼多年了，但芭提雅的紅燈區實在太誇張，芭提雅海灘邊上，晚上站滿了站街女，可以說三步一崗，五步一哨，帶孩子來玩的家長，該怎麼和孩子解釋這些姐姐阿姨，整天衣著暴露站在路邊幹嘛呢？
芭提雅紅燈區
黃賭毒是人性的弱點，旅遊區靠開放黃和賭來拉動經濟，並不稀奇，但關鍵要限制區域，好好管理，普吉島的紅燈區集中在芭東海灘步行街，如果沒興趣，完全可以避開，但芭提雅避無可避。
這種情況，在經濟更落後，百姓更貧窮的柬埔寨西哈努克港也存在，而在柬埔寨的內陸，貧窮更加誇張，有些父母甚至會把女兒的初夜權，以20美金的價格賣給外國人。所以我才說，泰國買房只能投曼谷市中心，柬埔寨買房，只能投金邊市中心。
但即使是金邊，這座城市的貧富差距之大，也太過驚人，也只適合高風險承受能力的投資客。
越南我還沒去考察過，但也是一個邏輯，要投只能投胡志明市的市中心，連河內都別投，但越南有個硬傷，就是對中國人抱有太強的敵意。
所以說，看了那麼多，我覺得最值得買的，還是普通住宅，尤其是中心城市中心區域的普通住宅。