政策越多，房價漲的越快，這話一點不假……
01
這幾天，許多媒體和無房者又在自嗨了。
原因在於，上周五（8月28日），深圳市住建局局長在紀念深圳40周年的一個活動上提出：
我們的目標是讓將來深圳市60%市民住在政府提供的租賃或出售的住房中，這是一個長遠目標。新加坡就是我們學習的榜樣，所以我們提出六比四的住房比例。
然後頓時市場無數的解讀：
《深圳樓市要學新加坡，房價要下降？》；《深圳不學香港，改學新加坡，樓市格局或將面臨巨變》；……
事實上，如果讓深圳真的朝著上面這個目標狂奔，深圳的商品房價會漲的比火箭還快。
02
首先來講講什麼是新加坡模式？
我們先了解一下新加坡的房地產市場情況，根據美國商業地產機構世邦魏理仕2020年6月發布的研究報告顯示，香港保持著全球最昂貴的住宅地產市場地位，新加坡排名第二，上海排名第三位。
從數據上來看，新加坡房價比深圳還高，但新加坡的住房自有率卻高達92%。
根據新加坡的數據：
截至2015年7月，新加坡有321.74萬人居住在組屋，超過總人口82%（備註：推斷出當時人口是392萬，這個82%數據似乎偏高，如果按564萬人計算，比例只為57%）；住房自有率從1970年的27%上升至2000年的92%，2015年保持在90.8%。
這是怎麼做到的呢？
原因在於新加坡一直貫徹「居者有其屋」的政策，凡是本國居民幾乎都能擁有自己的組屋，而經濟實力更好的本國人或者外國公民可以選擇購買私人公寓或更高級別的住宅。
政府提供「廉租房—廉價組屋—改善型組屋—私人住宅」的階梯化供給體系，滿足不同收入階層住房需求。
低收入人群，可以以不到市價1/10的租金來租廉租房，中低收入人群，政府也提供了很多福利政策來幫他們買組屋。
圖片來源：密斯塔
在新加坡，大部分有工作的家庭都買得起組屋，因為組屋價格並不高，政府還有各種補貼和優惠貸款。
新加坡的組屋，住起來相當舒服，有學校，交通方便，配套齊全，買了還可以拿補貼，基本不輸國內的中高檔小區。
當然，如果你更有錢，想住更好的地方，要遊泳池、健身房和24小時保安，還可以買私人住宅，配套更好，但房價至少是組屋的2-3倍以上。
總的來說，新加坡模式，是把樓市分成了組屋和私人住宅兩個市場，中低收入靠保障，高收入靠市場。
收入不高的，政府幫你買組屋，自己有錢的，可以花錢買高端住宅，既保證了公平，又滿足了效率。
為什麼新加坡模式是可行的？核心原因在於：
政府有錢
新加坡有《土地收購法》，國家可以用低價來強制徵收土地，而且每年新加坡有大量的財政支出，來確保組屋低價和提供政策補貼。
另外，新加坡是一個城邦小國，面積只有721.5平方公裡，人口只有570 萬，但經濟實力排在世界前列。
人少錢多，這才是新加坡實現組屋制度的核心原因。
而深圳的狀況，正好相反，錢少人多。
03
我們先給官方算一筆數，如果要實現「60%市民住在政府提供的租賃或出售的住房中」的目標，還需要建多少保障性住房。
先看一張圖：
根據非官方的統計數據，深圳的日常管理人口已經突破了2000萬，其中1800萬人都是無房者，而且深圳每年都有40-50萬的新增人口。
那深圳每年能給出的保障性住房供給，有多少呢？
根據2018年深圳市政府出臺了《關於深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購併舉的住房供應與保障體系的意見》：
明確提出深圳市將在2035年前新增建設籌集170萬套住房，其中，市場商品住房70萬套，佔40%左右；公租房、安居型商品房和人才住房共100萬套，佔60%左右。
2018-2035年的18年間建100萬套，相當於平均每年建設5.5萬套（備註：實際上政府對建房進度不是按平均規劃的）。
就算三人一套房子，深圳每年的政策性住房，才只能住16萬人，依然還有20多萬新增人口無家可歸。
還是按照三人一套房子計算，如果要讓剩下的1800萬無房者中的60%都能住上政策性住房的話，深圳還要供給360萬套政策性住房。
按照一年5.5萬套的速度供應，需要65年，才能讓現在的深圳無房者實現居者有其屋的偉大理想。
這還是一個相對靜態的測算，這建立在深圳土地供應有保障、政府財政有保障、政策持續穩定以及人口流入保持基本不變等情況下。
簡單來說，就是一句話，現在看這篇文章的人，上到80，下到8歲，有一個算一個，根本不用理會這個政策，因為根本輪不到你。
04
這些政策性住房的供給還要佔到未來深圳住房總供給的60%，其實釋放一個更大的信號——大中城市普通住宅土地的供應有可能繼續減少！
這不是胡咧咧，看數據：
數據顯示，一線城市新建商品住宅供應急劇減少，在整體新房供應中佔比持續降低。尤其是深圳，2017年新房住宅供應33707套，創下10年來的最低水平。2017年深圳減少一萬套商品房供應！
而接下來深圳18年的時間只供應70萬套商品房，也就是年均3.9萬套左右，比最低水平稍高一點。
什麼意思，這就意味著再過一段時間，大中城市的商品房供應會越來越少。
那個時候，你拿著錢都很難買到百分之百產權的新商品房了！
這樣，其實是堵死了商品房價下跌的可能！
住宅土地供應減少，政策性住房又輪不到自己，如果不花高價去買數量稀少的商品房，自己住哪，更不要說，自己還要落戶，孩子還要上學。
這種情況下，房價焉有不大漲的道理。
記住一件事，讓你有的住，跟降房價完全是兩個概念，否則有80%居民住在公共房屋的新加坡，房價怎麼會殺進全球前三？
最好的反面教材其實就是，2018年深圳就出臺了「二次房改」的政策，然後今年深圳的房價走勢大家有目共睹。
這也印證了那句老話，房價是越調越漲，想讓房價跌下來，方法很簡單，把一切調控政策都放開，自由放任，任由市場投機炒作，等房價炒到連馬雲都覺得貴的時候，房價自己就往下走了。