論壇一：穩增長下的新消費時代
論壇主持人：贏商網西北區域總經理 唐彬
論壇嘉賓：
益田旅遊商業集團西北區域總裁 楊飛；
西安大融城、青島卓越大融城總經理 賈飛；
西安大都薈商業管理有限公司董事總經理 高屹 ；
西安華陽城商業管理運營有限責任公司總經理 宋健；
西安悅薈廣場總經理 馬林；
唐彬：今天真的很榮幸，能夠主持這場對話。
首先，真的非常感謝。每年的歲末，我們有幸搞這個大會，我們要感謝這個時代，在商業地產發展的十年當中，十年期間我們已經蓋了6000多個購物中心，現在面積已經達到了4億平方米，正因為有這樣一些場子，讓我們有這麼多的創造力。
同時我要感謝西安這樣一個城市，因為開放、包容，我們的文化與現代的結合，所以，在整個中西部地區，它可以找到自己的位置。
此外，要感謝我們西安市政府。整個贏商網的體系，我們西北所管轄的面積最大，七個省，這一年多我大概跑了20多個城市，這座城市的營商環境毋庸置疑，在我認為是最好的，真的是最好的，在去年有一個數字報告，也就是今年上半年發布的，2019年全國的營商環境數據發布出來，我們西安市是排在前十，第7。
另外，真的感謝在座的各位同仁，正因為有我們大家這麼辛苦的努力付出，讓這個行業有了更好的發展，謝謝大家！
言歸正傳，我們現在開啟我們的話題，就是穩增長的新消費時代，其實這個話題題目很短，但是我覺得涵蓋的內容還是非常廣泛，也是非常有深度的，先說一下這個「穩」字，今年宏觀經濟屬於下行，我們中央的會議在4月份，就是穩經濟、穩就業、穩貨幣、穩地產，另外還有一個就是增長，中國目前的經濟增長在全球大概在6%左右，發展的速度還是領頭羊的這樣一個地位。第三個增長，其實剛才呂局的報告也提到了，我們拿西安的購物中心的增長數量，它的數量是非常大，去年大概15個購物中心，上規模、上體量的，在這樣一個增速的情況下，也帶來了我們行業的一些競爭。
關於消費，其實這兩年也有很大的變化，剛才兩位演講嘉賓，第一個，我們消費的方式這兩年發生了很大的變化，線上線下的一體化。
第二個，就是我們現在消費人群的變化，如果在前幾年，我們大概談85後、90後，但是實際上從明年開始，我們的00後已經作為我們的消費主力軍走到歷史的舞臺，所以，在這種5G的時代來臨的情況下，我們從消費層級也好、我們的消費方式也好，都有很大的變化，所以在這樣一個背景之下，今天有幸請到我們行業內的五位大咖，我覺得今天他們真的很有意思，既有廣泛性，還有代表性，還有一致性，廣泛性就是有來自益田、大融城，還有本土的企業，就是大都薈、華陽城，還有從海外來的馬林總。
我希望大家接下來控制一下時間，多給大家說一些乾貨。先有請馬總說一下，現在城內商業面臨著升級和改造，馬總去的時間也不是很長，但是通過這兩個月，我發現有一點變化，所以，接下來有請馬總給大家分享一下。
馬林：首先，感謝各位領導、各位嘉賓、各位朋友們。
剛才唐總講到了商業的穩增長，其實我接手悅薈廣場是兩個多月時間，其他的店都是以收購為主的，那幾家店做得比較平穩，這家店是自己買地，也是自己做的，也是2400萬一畝的地王，買的解放路東新街的這一塊地，之前解放路商圈，至少從我年輕的時候，我小的時候，一說周天就是進城，進城就是解放路和東大街，今天西安主城區的商業，真的是不容樂觀，因為我們周邊發展的太快、太好了，滻灞、曲江、高新，主城區由於地鐵施工包括一些主街道的改造，可能是把一些商業在某種程度上，因為時間的拖延給耽誤了，或者因為大家就近去消費了，很多人不願意往城裡走了。
今天解放路商圈不光是我們，我想今天還有蘇寧廣場的、萬達的同行們、同事們，其實現在是很難做的，加上前一段時間的群光廣場突然的閉店，很多人都在說主城區的商業是不是做不動了，或者下一步何去何從呢？我簡單說一下，因為受時間的影響和限制。
第一，我認為主城區商業體還有它的生命力，畢竟我們是引進人才的這麼一個中心城市，每年都有30萬、50萬城市人口的引進。
另外，作為主城區也是旅遊人群一定會來到的地方，來看城牆，吃我們的小吃，我認為主城區的商業是有它的難度，但是也有它存活的必然性和需求。
怎麼做呢？我來了之後跟團隊就在思考，本身蛋糕就不大，還有周邊的競爭，我們跟商業同行怎麼分這一杯羹呢？我們經過探討，我們認為不能以購物中心的概念做這家廣場，我們應該以城市休閒生活的模式和概念，去向西安市的市民包括外地的遊客，讓我們的商場可以存活過來，所以，來了之後我們團隊一起對我們的項目進行了變化，就是叫「要約會來悅薈」，第一個是變化，第二個告訴消費者，來我們這不是買、買、買，來這就是一次休閒方式，就是一次聚會，不管是親朋好友的聚會，還是戀人的相約、家庭的聚會，這是一個主題，可能從租金收益會降低，零售業態會下降，但是零售體驗類的業態會增加，只有這樣才會周末一家老小帶著孩子吃一頓飯，看一場電影，給孩子教育的同時，媽媽去做個頭髮，爸爸看看書，這才是我們2020年以後的一個發展方向。
另外，我們也考慮到怎麼藉助有利的資源，來帶動我們的廣場可以活下來，其實我們現在已經進入到了一個泛商業時代，就是傳統的美容店、影院已經不能滿足十幾萬方的體量需求，如何利用這些有利資源的共融共生呢？在我們對面的四院，在西北眼科是最出名的，四院也是因為他們的面積有限，所以，我們團隊積極和院方領導溝通，跟新城區領導、西一路領導溝通，我們形成了一個合作的初步的意向，就是把青少年的視光中心引入到我們購物中心，這裡面既可以把病患或者叫亞健康青少年視光中心引入，消除孩子進醫院的恐懼，我們算了一筆帳，四院領導給我們說過，他們暑假、寒假最高峰時，一天的門診量青少年是1800個患者，我用1.5倍的家長陪伴率，寒假暑假進店客光這一項就是4500人次，因為要散瞳還有等待，如果可以就餐、看一場電影，這個轉化率還是蠻喜人。
所以，我覺得商業走到今天難是難，但是要學會從夾縫中遊走，怎麼樣藉助周邊的優勢轉換成商場的優勢，還是一句話，作為商業人我們是認真的，而且會堅持不懈的努力，把悅薈做成西安商業的一張名片、新城區的一張名片，謝謝！五世
宋健：首先，有幸在這跟大家做一個交流和探討，其實大家可能感覺最明顯的，尤其是今年的下半年，今年下半年的零售形勢是非常嚴峻的，可能由於經濟的問題，可能由於天氣的問題，其實非常乏力。大家想一想，一個方面是階段性的變化，其實整體消費的結構，包括消費的群體、消費的方式、方法，也發生了很大的變化。
我們的項目在調整過程中，能不能結合各種各樣的特點，來做及時的一個變化，這是最關鍵的。其實，目前的消費剛才唐總也說了，消費在向年輕化傾斜，95後包括2000後，逐步成為消費的主力，他們成為消費的主力，他們的興趣、愛好、方式、方法，一定是發生了變化。
第二個，年輕人的這種多元化需求、個性化、對體驗的極致要求、對服務的要求、對品質的要求，國貨當潮其實大家感受是非常深刻的，消費的方式、方法、取向發生了很大的變化，下一步不管是百貨業態還是購物中心，他們提出了更高的要求，你要解決他們所有的體驗式的、沉浸式的、他們的情感訴求、社交訴求等等，否則他們就不來。
其實，他們的消費行為也發生了很大的變化，其實我們討論購物中心的發展和經營方面，我覺得這一塊有必要和百貨來做一個相應的對比。
百貨經過20、30年的發展，最後最大的一個問題，一個是同質化的問題，第二個就是這種業態、這種購物業態的形式得不到年輕一代的支持，其實現在很多40、50歲的客人，還是習慣於到一些，比如說西安喜歡到開元等一些百貨業態裡面去，隨著購物中心的興起，西安迎來了一個購物中心的爆發，尤其是2017年、2018年，2018年西安整個購物中心的開業面積將近200萬，2019年也有100多萬。
我說的意思就是百貨有百貨的優勢，百貨也有自己的不足，百貨有一個相對的好處，就是品類集中管理，活動就容易爆發，而且百貨是可以並存的，只要在一個商圈做好定位，三個到四個可以做到互補，比如說鐘樓以前是 金花、中大是做高端，開元是大眾消費，大洋是做時尚，大家可以互補、定位錯層，共同形成超級商圈，隨著向購物中心的轉化，超級商已經是很難形成了，原因是什麼呢？購物中心一般都是全品類、全業態、全客層，無非是在全業態、全客層進行一些創新，購物中心幾乎是很難錯位的，也可以錯開，但是整體是錯不開的，形成了很商圈扎兩個購物中心就會有問題，大家說大融城和熙地港有很大的競爭關係，但是也有一些互補，但是互補沒有百貨那麼珠聯璧合，當購物中心開到一定程度，當一些主力商圈、次商圈逐步達到一定保持的時候，還敢開嗎？壓力更大，而且我們前期百貨通過定位，購物中心現在存活沒有一個固定的模式，購物中心未來如果在商業達到一定體量，或者達到一定飽和度的時候，購物中心互相的PK比百貨還要慘烈，所以，做成一個購物中心非常難，要具備各種各樣的天時地利人和的因素。
其實，購物中心拿華陽城來說，唐總說了一下經營什麼的，這個是客套話，其實我們是相當於灞橋區唯一一個大型購物綜合體，周邊競品還沒有形成，但是未來壓力很大，華陽城去年5月開業以後，然後開了幸福裡等，一般10到15萬方的購物中心，客群要保證在10萬，目前已經開的和馬上開的龍湖開起來就構成這個數字了，如果再進去多開一個12萬方的，就是血拼，那血拼的殘酷程度比百貨還厲害，這是我說的環境的倒逼，環境的倒逼促使我們要結合市場的消費、結合周邊的客群、結合所有的外在因素，我們內部要不斷進行調整，要是全方位的，不光是業態的調整、品牌的升級，整體的體驗包括所有的營銷系統，顧客的導入系統等等，必須持之以恆、一刻不能停息的變化，才可以站穩腳跟，才可以達到穩增長，否則不進則退。
我感受最深的一個，就是最近做的購物美食節，今年是第二屆，而且所有的活動是我們華陽城全面跟進，這是非常好的，購物節第一年跟第二年比較，今年效果就非常好，參與的人數更多、參與的商家更多，形式也更加多樣，絕對是有效的，在美食節這個時間段，不斷的對這個IP形成了不斷的加強，包括它舉行的個唱祖國、閃動西安，包括十一的嗨購，它是幾種形式相結合的，尤其是前一段時間落地的餃子節，其實一個簡單的餃子節，我分析了一下，從幾個方面來說。
第一個，這個餃子節線上線下推動，兩者相互融合。第二個，為了餃子節做了一個盛唐侍女的卡通IP，第三個，在餃子節推廣過程中，進行了一些非遺的展示，比如說像皮影戲，包括漢服等等。第四個，就是導入了一些公益活動，那麼在現場落地的時候有美食的推介，有美食的傳統節日的傳承，同時有餃子節的固化和實施，還導入了一些公益活動。第五，參與的品牌包括參與的零售點非常得豐富，效果非常好。
那麼，這種全方位的打造這個節日，從目前來看，可能還感受不到太多的東西，但是我相信經過不斷的豐富，不斷的提高，不斷的擴大，不斷的年復一年的推進，這個一定會成為我們西安商業城市IP的概念，這個是沒有問題的，這個是傳統文化、傳統美食的一個推廣，以及對整個消費市場的激活。
高屹：大家下午好！
其實西安大都薈開業到現在就是一年多的時間，還不到一年半，但是它確實成長非常快，目前成為了大家都非常關注、非常喜歡的這樣一個綜合體，從數據上反應的話，我們去年8月份開街的，街區的日客流不到3萬人，目前我們街區的日均客流已經達到了5.5萬以上，周末都是到6、7萬，這是客人喜歡程度的一個反映。
另外，就是從整體的銷售來說，我們所有的門店都保持了高速、快速的增長，今年我們也是衝十億銷售這樣一個目標，在具體做法上面，各家企業都有很好的做法，可能大都薈走了一條不太相同的路子，更多的是一些創新的點，更多的是一些差異的點，所以，雖然體量不大，結構也不是最優，但是最終在高新區這一塊商業寶地，我們應該說立下了自己的一塊市場。
具體的做法上面，我分享的應該有這麼幾點：
第一，大都薈它把新商業、新零售的概念，把這面大旗，我覺得在西安的所有商業和新零售結合上面，我們應該是走的是最徹底、也是最道微德，從開業之初我們引進了盒馬等等，有十幾家就是本身具備新零售IP的企業，帶動了整個商業體的新零售的氛圍，實際上大家可能有顧慮，說這個新零售的企業會做線上線下的結合，它會不會把線下的客流全部都導到線上，最終影響到線下實體的經濟，從大都薈的實體運行來說，恰恰相反。盒馬先生目前每天的進店客流，我們有數據統計，就在1.2萬到1.5萬之間，基本上佔到大都薈整體客流的20%左右，每天盒馬先生線上線下的結合，實際上給大都薈帶來了最基礎的客人，使大都薈每天客流有了充足的保證。
另外，通過一年的運行，我們線上線下的銷售的結果，不光是盒馬本身這個店是線上線下結合，從盒馬的數據來說，線下佔了60%，線上佔了40%，大都薈大部分現在的門店，我們都實現了線上線下的結合，其中至少有超過30%以上的門店的線上的銷售比例是佔到了30%以上，就是三成以上，有很多品牌到大都薈的時候，一個是看中大都薈現有的客流帶來的實體店的銷售，更多的是布局高新，為它的線上銷售找一個去除。
第二點，我覺得大都薈也是非常有特點的，就是讓年輕人做年輕人的生意，因為大都薈的主導的客層，應該是85後、00後、90後這樣的客層，在大都薈前期招商階段，因為我們的一些弱勢，導致我們實際上更多的希望把首店，把一些品牌的旗艦店落位到大都薈項目存在難度，最終落位的首店有17家，但是我們在另一個方面做了大膽的嘗試，就是首創，大都薈截止到目前，首創的品牌超過了37家，我們開業的時候雙創的品牌是15家，更多是一些海歸、一些高學歷的90後，他們有創業的激情、熱情，最終和大都薈一拍即合，在選擇了落位大都薈進行創業，最終的結果也證明了這些90後所開創的這些店面，成為了大都薈現在網紅的主流店面。我們的K2、航空培訓中心等等一系列的這樣的網紅的店面，實際上都是大量的90後開出來的，他們更了解市場、更了解年輕人的心理。
第三點，我想分享的就是，這也是壓箱底的貨，就是大都薈運用了現在年輕人普遍在使用的工具作為我們的管理工具，也有很多門店在用，大眾點評、小紅書等等，我們對大眾點評的使用是要求所有大都薈的門店，開業的第一時間起就必須上線，然後大都薈通過跟蹤大眾點評對這家門店實際的評論情況，我們對門店做出考核，甚至是最後的合同期是否可以正常履行。我們有專門的後臺人員進行監控，然後督促每家門店對大眾點評後臺的一些差評，或者是一些問題，第一時間進行處理、進行回復，我們甚至建立了基金，就是處理這些問題的先行賠付的基金，如果品牌處理不好的時候，大都薈會先行處理，然後下來跟品牌具體再進行溝通和解決。
通過這樣的一個工具，實際上大都薈，我們把門店、主導的消費客層以及整個商業運營結合了起來，把年輕人消費的實際最終的體驗感，比較好的運用到管理工作中，我覺得這是我們幾點比較特色的，分享給大家。
賈飛：謝謝組委會給這麼一個機會，今天這個微論壇的主題是穩增長下的消費時代，這個話我個人在想，現在很多商業都在叫苦，因為剛剛唐總講了，全國一年要開幾千個購物中心，我們商業人對這些年商業的發展也是有目共睹，我也從事商業很多年，每年都在不停開出很多新的項目，我們想的是如何讓自己活下去，在前兩年很多開發企業已經在講，講如何活下去了，但是商業現在也是面臨這樣的情況。
我們這個企業是一個金融投資類屬性的企業，在西安城北投資了這麼一個項目，通過這兩年對西安市場的發展，我是看漲的，我對整個西安市場是看漲的，我一直在西安尋找新的發展機會，我覺得西安人口淨流入是不錯的，再加上宏觀的政策、網紅經濟，各種代名詞對這個城市激發了很多活力，這個時候有很多商業，可能因為種種原因離開了這個市場，但是也有新的項目會跟進，我覺得這是一個市場正常的現象，商業更迭的現象。
任何一個時代都會造就一批英雄，作為我來講，操盤一個商業項目，我可能看的更多的是在這個時代下，我應該如何抓住機會，大融城在進入西安的時候，進入西安北城的時候，我那會聽到北城是西安一個新城，房價比較低，我旁邊有一個好鄰居熙地港，我一來它給我很漂亮的數據，一年可以做到十幾億的銷售額，可以做到西安前二、三，這個給我信心，但是另外一個問題，就是如何跟它錯位，如何互補，如何做出自己的特色，這是我的機會，它的存在讓我看到了它沒有的東西，通過兩年多的時間，我一直在尋找市場給予我的機會和空間，經過一年多、兩年多的調整，我給團隊要求是不能坐著等死，從籌備期就要有要求，大融城從籌備開始就一直有追求，這個追求從三個維度體現。
第一個是對消費者的認知，因為有市場的競爭，有消費升級的變化，這個過程中我應該找準我自己的市場站位是什麼，我應該去追求屬於我自己的商品，這是第一。
第二個，就是對極致化體驗的追求，什麼是極致話呢？現在消費者選擇越來越多了，這個時候我就要研究他、匹配他，我要怎麼做才可以牢牢抓住消費者，這個有很多的手段，剛才大咖也講了，什麼網紅，什麼智慧的黑科技，什麼IP，什麼打卡，等等這些詞都是商業營銷的手段，這也是我們在當下活好必須要做的，這是第二個追求。
第三個追求，就是要適應當下的環境，因為消費的客群越來越年輕了，這個過程中我們必須讓自己的心態變得年輕，所以，我們更多的時間一定要跟團隊也好、跟所有商家也好，要懂得如何去學習，用學習的心態，現在當下很多人講口紅經濟，口紅經濟是什麼？就是快消費，化妝品可能是一個當紅的經濟，很多人講網紅經濟，網紅經濟是什麼呢？這個過程中我們一直在學，尋找我們適合的商品和商家，我覺得任何時代都有艱苦的時刻，如果這個過程中我們活得好，看的更多的是自己的心態，所以，我覺得不管是今天、昨天或者說明天，我們更多的應該是自己要適應當下這個時代，我們才會走得更遠，這是我個人得一些見解，謝謝！
楊飛：為什麼從馬總那發言呢？我考慮到超時，我心理素質比較好，最後一個發言，感謝各位對益田商業的關注，今年我們做了兩件大事，第一個是朝陽門的益田項目，我們整合思路，目前為止到年底我們創出了非常喜人的成績，無論是銷售，還是資產升值，今年整個上了一個臺階，在老城區出現了大範圍商業枯竭的狀態下，我們走出一條自己的路。
第二個大事，就是在錦業路，項目剛開始非常艱巨，這個項目第一沒有基礎參照，第二個硬體設施、負面的信息帶給我們的壓力比較大，第三個籌備到開業就是7個月時間，最後我們收穫了100%的開業率，我們分析數據的時候，我們最初從定位到業態規劃，包括我們一些大膽的創新和革新，取得了非常好的成績。益田商業我們瞄準的對象，就是我們經常給團隊說一句話，我們要致敬賽格，我們要學習大都薈。
今年整個西安開了十幾個，最有黑馬氣質就是大都薈項目，我帶著團隊，無論是白天、黑夜，我們深度研究這麼一條路，其實高總剛才講的都是事後的總結，實際上最起初很多商業是不看好我們這兩個項目，我們是被逼到這個角落中，我們因為自身的運氣，梳理了我們作為商業的核心，最終展現出一個相對完美的答卷，通過這兩個成功的案例，我們做商業，我們商業人有兩個意識是非常重要的。
第一，我們商業經營到底經營什麼？很多人說經營商品，我覺得錯，應該經營的是人的需求，我們收穫的是周邊高淨值人群的需求，我們是滿足他們的需求，習近平總書記說人們對美好生活的不斷追求，這是我們工作的方向和動力，我們也是求真務實，鎖定了這一點把它執行到位。
第二點，資本現在對於我們整個商業還是有極大的熱情，但是我們自己經營者，反倒被階段性的數據、階段性的困難、階段性的轉型所打擊的非常信心，我覺得眼光可以放得長遠一些，我們要深挖需求，同時找到跟資本對接的道路，預計2020年整個西安商業房地產市場，有了資本的介入，有了90後和00後的崛起，我個人是非常看好的，在這樣一個歷史背景下，我呼籲現場以黨和政府為代表的，以行業工作者為引領的，包括我們自身的這些操盤手和職業經理人，可以更加求真務實，感恩下一個2020年美好時代的來臨。
唐彬：今天有一句話一定要說一下，今天呂局分享西安商業行業數據的時候，反覆提到一個詞，西安現在要成為國際化的消費中心城市，如果兩、三年前，西安叫國際化大都市，但是這個詞叫消費中心城市，其實對我們做商業地產人，其實是一種機遇，也是一種期待，最後，「美美與共」，希望未來西安的商業更美好，謝謝大家！