（原標題：中環寫字樓租金全球最貴 九龍東或成香港新核心商業區）
近年來，香港黃金地段的甲級寫字樓一直受到中資機構的追捧。
「中資機構近年來在香港掃入了很多整座的甲級寫字樓，作為自用或者出租。然而局限於成本效益，中資機構的寫字樓租賃叫價一般高於市場平均水平。過去三個月，租務市場有明顯放緩的跡象，中環和上環的寫字樓主要都是一些小面積的成交，面積達到一萬平方英尺（即英尺，下同）以上的租賃極少。」高力國際商業服務總經理顏慧萍在接受21世紀經濟報導記者採訪時表示。
作為流動性最強的投資物業之一，香港寫字樓物業每年可以提供2.5%-3%的穩定租金回報，因而成為香港商業地產市場中的「香餑餑」。據市場人士指出，去年單筆成交金額超過1億港元的投資物業成交中，寫字樓佔比達到74%。
2015年底，恆大地產以125億港元的天價購入全幢灣仔美國萬通中心，英尺價高達3.6萬港元，創下當時最大額商廈買賣及英尺價最高紀錄。去年2月，光大控股斥資100億港元，收購同樣位於灣仔優質地段的甲級辦公大樓「大新金融中心」，以總樓面面積約40萬方英尺計算，英尺價達到2.5萬港元。
中環寫字樓租金遠超紐約和倫敦
隨著大批的內地金融機構湧入香港市場，中環甲級寫字樓租金亦連年飆漲。
戴德梁行香港區董事總經理蕭亮輝指出，中資機構佔用中環甲級寫字樓的樓面比例，由5年前約13%，增加至去年第四季約19%。他指出，內地中資機構仍然積極在香港物色寫字樓用於擴充香港業務，預期今年超甲級寫字樓的租金增長3%至6%。
根據戴德梁行的統計數據顯示，去年中資機構在香港甲級寫字樓共租賃了40萬平方英尺的面積，其中65%位於中環。去年中環甲級寫字樓新租賃成交達到50萬平方英尺，其中60%的租賃方為中資機構，而2015年該比例僅為31%。目前，內地企業佔香港各區甲級寫字樓總面積的比例達到11.7%，相比2011年的8.6%明顯增加。
作為全球金融中心的香港，中環寫字樓的租金則已「貴」絕全球。根據仲量聯行的統計數據，香港的甲級寫字樓租賃成本遠超同為國際級城市的紐約和倫敦。香港中環的甲級寫字樓每平方英尺租金為302美元，相比之下倫敦西區為197美元，紐約中城區為194美元。
高力國際研究部總監石峰指出，今年中環、金鐘的寫字樓租金的平均水平將達到每平方英尺117.6港元，相比之下，銅鑼灣、灣仔，港島東等租務較為活躍的地區則分別漲至67.7港元、48.7港元，租金差距十分明顯。
「過去三年，中環甲級寫字樓的租金水平升幅達到20%左右，一些企業需要重新估算運營成本。我們預計，未來五年一些跨國公司將加快遷往非核心商業區，比如兩家外資律師事務所已經從中環搬至港島東，這是之前從未出現過的現象。一些大型的跨國銀行也紛紛縮減在中環的寫字樓規模。」某外資寫字樓租務部主管表示。
去年下半年，滙豐銀行在位於銅鑼灣WeWork服務點租下300多張辦公桌以壓縮辦公租金成本。摩根大通則在去年第四季度在九龍東的海濱道領展項目承租了22.5萬平方英尺的寫字樓面積，並將現有分散於旺角、沙田、港島東等多個辦公地點進行整合。
九龍東或成香港第二大甲級寫字樓集中地
由於中環甲級寫字樓供應持續緊張，租金節節飆升，已無法應付跨國公司對優質辦公室的需求。近年來特區政府積極將九龍東打造成為第二個核心商業區。
九龍東包括啟德機場舊址、觀塘和九龍灣商貿區，曾是香港製造業鼎盛時期的重要工業基地。隨著機場遷往赤英尺角、香港製造業的基地北移，該區失去了一些舊有的活力，留下大量未有被充分使用的工業大廈。
為此，香港特區政府推出「起動九龍」計劃，並於2001年將觀塘及九龍灣的工業用地改劃為「商貿」用地，容許將工業單位用作辦公室用途或將工業樓宇改建為辦公室及商業樓宇。2010年4月，政府推出了活化香港工業大廈的措施。同時，連接中環的紗中線計劃於2021年落成。
「事實上，早在1998年渣打銀行就率先在觀塘創世紀之城一期購入其中15層，並命名為渣打中心，作為該行的後勤總部。在2002年，東亞銀行亦在該區設立東亞銀行中心。未來一些銀行如果需要較大的面積，也會傾向選擇九龍東。」顏慧萍表示。
她預測，未來五年內，九龍東甲級寫字樓的佔地面積將會增加400萬平方英尺，至2020年該區將成為香港第二大甲級寫字樓集中地，佔地面積將超過1.5萬平方英尺。同時，由於該區寫字樓的空置率過去五年徘徊在7％-7.8％，隨著供應增加，今年該區的租金將會下調7.5％至34.6港元／平方英尺。
（來源：21世紀經濟報導）
（責任編輯：候迅）
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