我是雕叔，專研樓市十餘年在數十座城市投資買房，長期進行實地市場調研。歡迎大家私信向我提問。內容精選至 「雕叔談樓市」公眾號
提問：雕叔，本人未婚，在深圳工作，家裡預算150左右的首付，現在比較糾結的是在深圳買還是在廣州買，家裡人喜歡廣州的氛圍，當然還有原因是廣州相對便宜，後面可能回報率比較高，我想買深圳是因為未來很長時間都會在深圳工作，感覺在深圳買個廣州房有點奇怪，您怎麼看？
回答：不奇怪，投資跟居住分開是好事，而且你現在150首付去深圳也不妥，因為深圳已經起來了，你吃到只有渣了，還不如埋伏在廣州坐等大水動
提問：雕叔，330-350的預算，投資兼自住的話，金碧85三房還是盈彩或天朗的78兩房？金碧感覺離地鐵遠了點，學位也差，但是勝在小區新。謝謝，好像魚珠的高樓就在漫廣場旁邊。
回答：這個情況之下，如果對學位沒要求的話，建議選擇金碧的小三房，11-18棟南向的85平的小三房，這個面積段在金碧屬於錯配，因為下面有65-69平的小兩房、71-73平的兩房，所以85平的小三房就有了優勢，沒問題的 買兩房的話，就不建議了。你也看到了，金碧對面的黃埔機械城舊改，以及摩天大樓就在隔離啊，投資一點問題都沒有的
提問：雕叔你覺得最近南沙如何 由於深圳限購 導致最近南沙火的不得了 之前去看過那裡的新房確實那邊環境 各方面很不錯 除了離市區遠 產業還未流入 人口少 好似也沒其他毛病 同時感覺深圳的限購可能加快南沙完善的步伐 350的首套需求適合買嗎？
回答：郊區始終是郊區，郊區最不缺的好山好水，地便宜，開發商可以把你的房子蓋成白宮都沒問題，但是要回歸到現實，現實值錢的不是房子本身，是所在的地段。同樣跟南沙一樣，就是北部的知識城，也是吹得很厲害。 深圳的投資客畢竟雖然是很多，但是實際市場還是老百姓說了算，老百姓不接盤，你買了只會砸在自己手上。你可以看看南沙的2手市場其實是不成熟的，因為新房太多了，你買了2手就是跟開發商做對手，南沙地大物博，後續根本不缺新房，到時候天量2手出來踐踏，想都不敢想，何況你350萬放過去。
提問：雕叔，你好，想再次問一下黃埔開發區東區的富力悅禧城，目前開盤均價2.8-3.1萬，年前找內部員工2.62萬認購了一套97方三房。 個人認為這個項目附近2022年通有軌電車2號線接駁地鐵6號線和13號線，同時配備一個12年的公立品牌學校，大概率是廣外附中，項目的基本面是挺好的，還有一個不知道什麼時候建成的商業綜合體。 交通資源和教育資源的加持，未來能助推這個項目價值上升嗎？或者以後的轉手難易度？剛需自住值得入手不？
回答：如果是2.62萬的單價入的，就還好，價格挺筍的 一般我們買房子遵循幾個原則： 1、所買的這個樓盤所在的區域板塊，是不是一個未來增量很足的區域板塊，首先要追求區域板塊，這是「面」的問題，比如天河區就是從化區好太多 2、所買的這個樓盤在「線」的層面上，有沒有地鐵、有軌電車這些串聯，尤其是廣州這樣的大城市，地鐵的因素非常關鍵、非常關鍵、非常關鍵 3、所買的這個樓盤在「點「上怎麼樣， 比如戶型、樓層、朝向、單價、是否有裝修，等等 大概是這麼一個思路吧，2.6萬的單價其實是可以的，祝好運！！
提問：雕叔，350萬總價預算，首套首貸。請問在天河公園周邊有什麼筍盤可撿？
回答：天河公園不要想了，至少不要想那些次新、帶花園、物管還不錯的小區了，丟掉幻想、立地成佛 只有非常有限的幾個小區可以考慮：小戶型的東方都會廣場、理想青年薈，疊翠臺某些不忍直視的小兩房戶型
提問：雕叔，150萬首付，首付首貸，月供能承受2W。投資周期五年內，想買南向，看了金碧108的，黃埔花園南向，盈彩，但沒什麼房源，還有什麼盤推薦去踩嗎？
回答：150萬，月供2萬，投資周期5年，大概總價在450-530萬之間，其實都可以接受的。你說的這幾個小區的，金碧世紀、黃埔花園、盈彩美居目前來看房源比較少，但如果放到5年的投資周期來看，可以稍微把視野放寬一點，比如金融城，因為已經可以買500萬的了，所以可以適當的把選籌範圍擴大一點
提問：雕叔，您好，廣州已有一套，目前能騰出首付30w，能支付月供8000，純投資買二套，是建議在廣州借票入手，還是佛山核心區入手呢？
回答：建議借票在廣州限購區買，其實月供能力你不止8000，你還有租金收入補上，另外的話我建議找親戚借點錢湊夠50萬，在老黃埔，萬博，科學城，魚珠找找，選擇也是有的。 至於佛山，除非是沒房票才建議去的。佛山的市場是追隨廣州的，等廣州市區有明顯漲幅再去佛山也不遲的
提問：雕叔，能不能從物業管理的單一角度對廣州的小區或者發展商進行排名？
回答：個人心中的排名啊，不一定正確： 第一梯隊：保利、中海、萬科、喬鑫、龍湖、金茂 第二梯隊：恆大、碧桂園、金地、招商、合景 第三梯隊：方圓、時代、富力、新鴻基、佳兆業
提問：雕叔您好，請教您一下，目前剛需自住，其次升值投資，十年內會換大。目前考慮金碧世紀跟中海康城，金碧世紀朝南好戶型目前看到單價已經4.4了，總價310w，中海康城好戶型好朝向好樓層4.2能拿下，總價345萬，內心很糾結，求雕叔指導！
回答：金碧世紀的4.4萬單價，肯定略貴了一些，最貴的戶型是19-26棟的南向108平三房兩廳兩衛 中海康城的4.2還行吧，最好是二期，不過二期的也貴一些，尤其是梧桐街、嘉蘭街、丁香街
提問：請問雕叔， 蘿崗那邊的春曉、香雪公館，以長遠角度來看，哪個投資更優呢？ 春曉有長平站，學位也不錯，且承接區府利好？ 公館有地鐵圖書館廣場學校，周邊配套啥都有。 但是春曉目前看來卻跑不贏公館，為啥呢？ 小白式疑惑
回答：核心的差別在於：區域板塊之間的差異，一個屬於長嶺居板塊，一個屬於區府板塊 就單獨奧園春曉、香雪公館這兩個樓盤來講，附著的「點線面體」不一樣： 點：奧園春曉是奧園春曉、香雪公館是香雪公館，看不出差別 線：一個是地鐵21號線，一個是地鐵6號線 面：一個是長嶺居板塊，一個是蘿崗區府 ：兩者都屬於蘿崗核心區 一個樓盤的投資價值好不好，後期能否跑贏大勢，核心在於「面+線」這兩個維度上，這就是裡面的核心邏輯
提問：雕叔，請教一下144以上的戶型偶爾單價上很便宜，問下這種大戶型的怎麼判斷價格是否合適？另外買低單價大戶型的話投資效率怎麼樣？
回答：一般來說，144以上面積的戶型，跟同小區面積小於144的來比，有兩種情況： 1、這個小區位於市區，比如富力東堤灣，四房單位的單價是高於同小區的二房、三房單位，因為市區四房單位的稀缺性造成 2、郊區或者遠郊，比如雅居樂花園、比如劍橋郡等，這些樓盤的144平以上的四房單位差不多是144平單位單價的9折，差不多這個比例
提問：鄭總，您好，買二手房籤合同之前，有必要列印流水和徵信給中介讓評估下貸款情況嗎？ 這些資料給他們有沒啥安全隱患啊，
回答：謝謝你的打賞提問 其實我認為非常有必要 現實中，很多人資質不太好，比如買房資格，貸款資格，徵信，收入，流水，擬買房子的評估值存在問題的 但是買家不知道，等籤約後，開始走流程，就會發現問題顯現出來。 然後就頭疼了，輕則浪費時間，精力 中則花錢搞定 重則違約解除合同，承擔違約責任。 故而建議資質可能有瑕疵的，刷信用卡較多的，之前有貸款記錄的，辦事比較謹慎小心的，建議提前審核一下。 至於你說的安全隱患，找一個你信得過的人諮詢，或者當面提交紙質版本的資料，當面收回
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