NO. 1｜壹
今天我們文章的開篇，前所未有地直接。
如果你是一個資深上班族，一直做著「中式院子夢」，只有400萬上下預算，還想要4房，那麼杭州十區裡，只會有一個選項——銀湖的九龍倉·江南原著。
如果你只想有套140㎡的房子，卻想帶一個50-90㎡的大院子，正是江南原著沒錯了。
如果你手握不到1000萬，卻只想買兩層的合院，保證冬天院子裡也陽光明媚，杭州十區僅有的3個選項之一，仍然是江南原著。
江南原著示範區實景圖
只要你一直在關注「院子」市場，就知道，絕對不能錯過江南原著（超級富豪除外）。
因為無論買排屋還是合院，實質就是買「土地」。
同樣的建築面積，只造兩層的，佔地一定比造三層的多；院子大的，佔地一定比院子小的多；容積率低的，佔地一定比容積率高的多。
但殘酷的現實是，杭州的宅地太貴了，容積率越來越高，兩層的建築據說還可能不再批了。
所以，如今杭州的3層合院，已是絕對主流。比之前大家熟悉的鳳起潮鳴、西溪雲廬，都是3層為主，摻雜少量2層；華家池則全是3層及以上。
江南原著街巷效果圖
接下來可售的中式項目，零星做出的2層合院，一定都是大戶型、高總價。
我梳理了一下杭州部分「兩層中式」的起步總價：桂語朝陽、九章賦，約1100萬；湘湖和院、宜和江南，約1400萬；天青裡、湘湖裡，預計2000萬—3000萬……
相比之下，江南原著的產品簡直太神奇了！
作為九龍倉·雍景山城的四期組團，江南原著佔地約6萬㎡，216套中式合院沿午潮山麓鋪陳，最高地上2層，部分僅1層。
關鍵是，八成房源都是約140㎡「小戶型」，總價僅380萬起，套均總價僅420萬左右！
NO. 2｜貳
在江南原著價格出來前，許多杭州「院子迷」應該已有點絕望。
五年前起風靡的中式小合院，因低密宅地耗盡，建築規範趨嚴，如今戶型多已跳漲至160-180㎡起，建築普遍從平層、2層撥高至3層，院子也更小了。
買到的是更「密」更「高」的合院，總價卻普遍漲到七八百萬起，都夠買一套奧邸國際江景大宅了。
500多萬能買到的，不超5個，基本都散在地圖角落。
江南原著如此「特立獨行」，當然首先源自低至0.485的容積率，但更重要的是，它領出了一個讓人錯愕不已的「倒掛低價」。
江南原著園林效果圖
可以參考兩個坐標系：不遠處同屬銀湖的另一個中式合院，之前批出的均價為3萬4；一路之隔的雲湖城，高層毛坯均價1萬6，按合院乘2.2係數算，江南原著應該在3萬5上下。
但最終，江南原著批出的均價僅30400元/㎡，比預想的低了4000—5000元。
原因僅在於，雍景山城是個約50萬㎡的低密大盤，開發已久。江南原著作為它的四期組團，定價必須參考三期高層的均價。
這一集的劇情，像不像去年新盤沁園拿到了5萬4的價格，但邊上的老盤金茂府，卻被死死按在4萬8？
中式合院均價30400元/㎡，在杭州是什麼概念呢？
九龍倉·雍景山城整盤鳥瞰效果圖
不僅是銀湖板塊最低，也顯著低於青山湖的精裝4萬、毛坯3萬6。即便在環杭，安吉均價已上浮至精裝3萬5；德清起步戶型160㎡，總價至少560萬。
肉眼可見的「倒掛紅利」背後，更有香港九龍倉入杭13年的集大成之產品力。
九龍倉的另一身份，是綠城的第二大股東。所以江南原著的建築設計，請來了執筆蘇州桃花源的GLA綠城六和建築，景觀設計是綠城景觀工程。
一切都依中式最高法則推進。施工前，會先在現場建起兩棟1：1建築實體模型。
疊山理水均為蘇州香山幫匠人，僅隨牆門一處就由五家團隊合力打造，需歷經十餘道工序。花間隱榭，水邊安亭，竟依稀可見蘇桃神韻。
NO. 3｜叄
為什麼我一再強調，懂合院的人都喜歡「兩層中式」？
最直接的就是少了一層，上下樓更加便利。減少了院子被鄰居俯視的風險，更私密。這也意味著，冬天在院子裡，你能曬到更多的太陽。
還有一個更直觀的感受：3層建築是縱向堆疊，2層則是橫向展開。所以同樣建築面積，2層的面寬會更大。
這在江南原著約141㎡的樣板房裡一目了然——面寬做到了約10.8米。同面積的3層合院，面寬通常僅7米多。許多250㎡的大戶型合院，面寬也只有9.6米。
同面積的3層合院，通常僅兩開間，必有臥室或書房被「擠」到北向。
江南原著建築面積約140㎡戶型示意圖
但江南原著卻能做到臥室、餐客連廳悉數朝南，面向花園。除了在廚房、樓梯和洗手間的短暫時光外，全天都能沐浴陽光和風景。
只有開間拉開，才為「大院子」創造了條件。江南原著約140㎡戶型的院子，最大竟達約240㎡。
更絕版的是，是江南原著的大量「可變空間」，留待業主自由發揮。
比如因它的客廳挑空，可輕鬆變成3+1房。按今年建築新規，將來4.8米以上的挑空空間都要計容。相當於僅這片多出的10多㎡挑高空間，就為業主省下了近40萬！
江南原著建築效果圖
地下室面積約74㎡，層高達約5.5米，使用面積隨時可以double。
我算了一下，這套約141㎡的樣板房，若把地上地下所有挑空空間利用起來，再加上花園，總實用面積可達約393㎡，「實用得房率」高達279%！
很長一段時間，我們對中式宅院的痴迷，似乎是一種基於數千年文化記憶的感性衝動。
但究其實，所有的詩意，都需要空間來盛放，所謂「齋欲深，檻欲曲，樹欲疏，蘿薜欲青垂」。所有浪漫，本質上基於一種徹底的理性。
NO. 4｜肆
霏雨初歇的午後，經之江大橋驅車抵達江南原著，一路春山清潤，滿目都是萬物復甦的顫動。
早在上世紀90年代，山水俱佳的銀湖，便已是杭州最早的涉外別墅區。江南原著背靠午潮山國家森林公園，三面環山，正是銀湖景色最旖旎的一段。
市面最常見的中式主入口，多是經一處抱廈式門樓落客，便直接進入中心園林。
但業主將來回到江南原著，要先進入一片約200㎡的車馬院。後經兩座凌水而過的石拱橋，最終才抵達入戶會所。這「金水雙橋」的儀式感，靈感來自北京的頤和·安縵。
江南原著主入口效果圖
整個主入口的跌水、照壁和遊廊，沿向陽路鋪展開約75米！相比之下，江南裡在風景街上的主入口，寬度也不過18米。
讓人不由想起《紅樓夢》中， 寧榮二府相連，「竟將大半條街佔了」的氣派。
園內更是春光獨好。國內中式的中心園林，藍本多為網師園，因其彩霞池大小僅447㎡。造一片數百方的人工湖，既節省成本，又師出有名。
但江南原著的中心湖南北約33米、東西約54.5米，水域面積超過了1000㎡！堪稱杭州中式宅院之最（紅線內面積）。
江南原著中心園林效果圖
中心園林和主入口會所加起來，佔地面積達約4200㎡，相當於2個環秀山莊。
不僅觀景視野豁然開朗，賞玩之樂也放大了好幾倍。江南原著沿湖堆山築臺，布置了綠蔭軒、荷花臺、木樨亭、快雪亭，又遍植玉蘭、牡丹、梅花、荷花、桂花。四時之景，無不可愛。
花400萬出頭，你就能在這園內買到一套氣象萬千的「兩層中式」！
這麼看，江南原著的性價比是不是有點「霸道」？但還有一個隱藏彩蛋，它還有一批瀕臨滅絕的88㎡極小戶型，起價僅282萬！
NO. 5｜伍
所以江南原著自亮相以來，吸引了一大批杭州的中產和上中產。
他們中有濱江高新企業的高管，城西、未來科技城的改善族，隔壁中國美院、浙江音樂學院的大學教授。普遍社會地位高，收入可觀，但嬌貴而挑剔，我稱之為「金絲雀型買家」。
首先來看，為何「金絲雀」的分布如此之廣？
原因很簡單，銀湖的交通優勢其實遠超想像。正在施工的彩虹快速路西延段和杭富城鐵，將快速壓縮它和濱江的通勤時間。
從銀湖創新中心到之江大橋，車程大概13公裡。若按彩虹快速路限速80公裡/小時的極速行駛，大概只要6分鐘。已開通的紫之隧道和萬丈山隧道，則讓它與城西和未來科技城之間暢通無阻。
九龍倉·雍景山城周邊的交通也相當便利
印象中，未來科技城的改善族要購置排屋，似乎多會首選臨安。但實際上，銀湖是距離更近的選項。
在百度地圖上，從綠汀路站開車出發，到青山湖科技城要23公裡，但到雍景山僅14公裡，少了整整9公裡。
因銀湖是「融杭橋頭堡」，生活配套也完全不必擔心。江南原著一街之隔，就是口碑極佳的銀湖實驗學校（民辦），號稱「銀湖版惠靈頓公學」。未來孩子若入讀，接送極為便利。
整個銀湖科技城，目前已入駐近400家企業，是座充滿活力的產業之城。
江南原著不遠處的富春矽谷，不僅是產業高地，還開出了星巴克、KFC汽車穿梭餐廳、各式中餐廳，可以滿足各種生活所需。
銀湖科技城實景
想想看，杭州千萬內的排屋合院，大多或隱於山坳，或遠離人煙。半夜歸家，如同進入靜默無聲的外太空。
但在江南原著，牆外紫陌香塵，瓦內煙輕雨小。靜與動，拿捏得恰到好處。
所以，想僅用一張標籤來概括江南原著，太困難了。它以僅400萬出頭的輕量級總價，卻在院子、樓層、開間、得房率、中心園林各領域，全方位「跨級領跑」，挑戰了所有人的認知。
好在，這樣的難題，我可能僅需面對這一次，將來也很難再重見。
對杭州的中產們來說，這次若錯過，很可能也是永遠。
若你有意了解更多信息
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本文
概要
04.01
2020
項目
九龍倉·雍景山城 │ 江南原著
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地址
富陽區銀湖街道閒祝公路與向陽路交叉口
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產品
總建築面積約50萬㎡，分五期開發，一二期已交付，三期售罄，剛推出四期中式合院組團江南原著。共216套，戶型建築面積約88-240㎡，主力約140㎡。
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銷售
首開均價為30400元/㎡
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推薦理由
容積率低至0.485，地上最多二層，部分僅一層。主力建築面積約140㎡房源，總價僅400萬出頭。帶大花園和地下室，得房率極高，是目前杭州性價比相當突出的合院產品。
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其他特點
戶型特別舒展，主力建築面積約140㎡戶型南向面寬約10.8米，三開間朝南。區域配套成熟，教育、醫療和綜合體，均在穩步推進。
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交通貼士
杭富城鐵、彩虹快速路西延（在建），遠期設想地鐵3號線向南延伸，與杭富城鐵連接。
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-End-
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文∣林小北
編輯∣鹽
本文版權歸「層樓」所有
部分圖片來自網絡