武漢最貴的房子賣多少錢？一家在漢開發商，將湯遜湖湖邊一幢別墅項目售價定為1億元，折算單價達到7萬元/平方米，刷新本地樓市最高記錄。
儘管別墅用地是「不可再生資源」，但佔地5.5畝的獨棟別墅，居然標出1億元，它究竟有什麼特別？是物有所值還是玩噱頭？在天價別墅背後，這一連串的問號更值得關注。近日記者對此進行探訪。
想看房？
先交200萬誠意金
這套天價別墅位於江夏湯遜湖畔某別墅區，從別墅區大門到進入這套別墅，要過3道由安保把守的大門。前2道門，記者以看房者的名義通過，但最後一道門，也就是這套別墅的大門，卻是大門緊閉，不對外開放。
該別墅小區佔地整體猶如一個大象，而這套別墅正好位於「象鼻」頂端。由於3面環湯遜湖，要進入別墅，只能從這個門通過。
「這套別墅平時都不對外開放，如果客戶有意看房，需繳納誠意金。」銷售經理告訴記者。
那麼誠意金需要多少呢？「200萬。」銷售經理介紹，「當然，如果客戶沒有看中，誠意金會全額退還給客戶。」他對記者解釋，按規定，這套房源必須由開發商營銷老總親自帶客戶看房，為了鎖定真正的目標客戶，開發商才出了這麼個規定。
長啥樣？
二十多間房配停機坪、碼頭
一進入這套天價別墅，就是一個大型庭院，目測至少有2000平方米，停泊7、8輛轎車沒有問題。庭院正中央是一個圓形噴泉，庭院一面則是一塊牆體水景。
「別墅佔地5.5畝，房子2層，建築面積1400多平方米。」銷售經理對記者介紹，不談設計和建造，光土地成本就是2000萬元。
進入別墅內部，看到的就是中空客廳，目測估計有100多平方米，客廳的落地玻璃足足有7米多高，1樓、2樓加起來總共超過20間房，最頂上還有一個觀景屋頂。這套2層高的房屋，還預留了電梯井。
從別墅後門出來，又是一個大型庭院，後面則是一排2層多功能房。該庭院的正前方和左右兩邊都是湯遜湖，除了一個泳池，臨湖的岸邊還有一個直升機停機坪，一個遊艇碼頭。
誰想買？
曬了7個月仍未成交
這套天價別墅的價格和居住成本高得驚人，武漢到底有多少人有意購買呢？據悉，去年5月拿到預售證後，儘管有不少潛在買家打探，但這一天價別墅始終沒有成交。「這套房差點就賣掉了，後來客戶最終選擇移民。」銷售經理似乎不願透露太多潛在客戶的信息。
據記者從其他渠道獲悉，近半年以來就有4批客戶表達了購買意願。和一般房產用於居住不同，有2個客戶，都希望將該別墅買下後，改裝成私人會所甚至私人博物館。
是否噱頭？
天價別墅位於別墅小區群
有市民質疑天價別墅存在炒作嫌疑，本身作為吸引客戶的「活廣告」。
記者了解，與一般樓盤通過廣告吸引客戶不同，由於上述天價別墅位於在售別墅小區，開發商也將這套別墅設計進小區沙盤。「因為位置比較突出，很多客戶看到沙盤，都會問起這套別墅。」銷售經理介紹，別墅的潛在客戶本身就比較高端，他們了解信息後，自然會向自己身邊、有實力購買的朋友介紹，「典型的人際營銷吧」。
「過去，別墅是房地產高端物業的代表。」湖北房地產學會專家委員殷躍建告訴記者，但隨著國家對純別墅、低密度房產的限制，目前這類別墅越來越少，已不能作為高端地產的標杆。
但正是由於稀缺性，讓這類房源的價格近幾年出現較快幅度的上漲。但在殷躍建看來，每年武漢別墅的成交量預計也就在千套左右，千萬級的別墅更是「鳳毛麟角」，全年整體10多套的房產成交量，這只是武漢一個極其小眾化的市場。「對於這部分小眾市場來說，無論價格如何變化，都是很自然的市場供需規律決定的。」
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金銀湖別墅賣出千萬
2003年，為節約有限的土地資源，國家停批別墅用地。幾年來，一些標價過千萬元的獨棟別墅不時出現。「目前別墅產品也有層次細分。」武漢一代理多個別墅項目的銷售公司人士介紹，現在聯排、雙拼等大量「準別墅」產品出現，意味著新建別墅也在打「擦邊球」。「比如盤龍城、沌口，就有不少類似產品，最低200萬左右，這個價格基本與市中心房產類似。」
中聯地產是武漢二手別墅的主要中介商，2012年以來，成交二手別墅40多套，主要集中在金銀湖和沙湖兩大配套較好片區。據統計，成交別墅平均價格13000元/平方米左右，總價以200—300萬元居多。
去年金銀湖一棟臨湖別墅最近以1000萬高價成交，買家為武漢本地人，中間涉及的交易稅費高達140萬元左右，由買方一次付清全款。
據了解，現在武漢市場的千萬別墅不多，黃陂木蘭湖畔有獨棟別墅喊出4000萬元的天價，盤龍城一別墅項目的「樓王」也曾報價3600萬元，但都是「有價無市」。