2011年10月8日，田某、張某與康康房地產公司籤訂《商品房買賣合同》，約定由田某、張某購買康康公司的門面一套，建築面積為373.42平方米，套內建築面積308.61平方米，總購房款為2645681元。籤訂合同後，田某、張某向康康公司繳納了房款1325681元，剩餘購房款1320000尚未支付。康康公司按照合同約定按期將房屋交付田某、張某使用。此後，田某、張某以所購房屋包含消防通道為由，拒絕支付購房餘款。康康公司遂起訴請求法院判決田某、張某支付餘款。
一審法院認為本案是一起商品房銷售合同糾紛，雙方應按照合同中約定履行相應義務，判決張某、田某應當按照約定在產權過戶後60日內支付剩餘款項1320000元。張某、田某不服一審判決提起上訴。二審法院委託重慶市國土資源和房屋勘測規劃院彭水分院對爭議房屋進行了測繪，認定康康公司出售給田某、張某的門面房包含了建築面積為43.58平方米（套內面積為36.02平方米）的消防(共用)通道。二審法院根據當事人的請求認定雙方買賣合同中涉及消防(共用)通道的部分無效，康康公司只能對買賣合同中有效部分主張權利，即按有效出售的建築面積計價，遂依法改判張某、田某按照支付康康司購房餘款1011235.4元。
【以案釋法】本案的爭議焦點是：包含消防(共用)通道面積的購房合同的效力。
合同效力是法律賦予依法成立的合同所產生的約束力，當事人應當嚴格履行合同，否則即依靠國家強制力要求當事人履行並承擔違約責任。合同的效力分為四大類，即有效合同、無效合同、效力待定合同、可變更和可撤銷合同。合同法第五十二條規定，有下列情形之一的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規的強制性規定。第一百零九條規定，當事人一方未支付價款或者報酬的，對方可以要求其支付價款或者報酬。康康公司出售給張某、田某的門面房中包括了消防(共用)通道，該消防(共用)通道屬於公用面積，依法不能作為門面出售，但因買賣雙方均未請求解除合同或合同全部無效，法院只能認定雙方買賣合同中涉及消防(共用)通道的部分無效，康康公司只能對買賣合同中有效部分主張權利。即按有效出售的建築面積計價：373.42平方米-43.58平方米=329.84平方米。總價款為：329.84平方米×7085=2336916.4元。扣除已經支付的1325681元，還應支付2336916.4-1325681=1011235.4元。康康公司已經將門面房交付給張某、田某，並為其辦理的房產證，已經按照合同約定履行了義務，張某、田某辯稱其不支付房款屬於行使不安抗辯權缺乏事實基礎，其理由也不成立。
本案中，商品房是依法應當進行消防設計、驗收的建設工程。在進行消防設計審核和驗收後，建設單位不能隨意改變原消防設計，將原設計用途為消防通道的部分作為門面進行銷售，導致消防通道事實上的減少，為火災發生後的人群疏散埋下隱患，對人民群眾的生命財產安全構成了潛在的威脅。開發商將消防通道作為門面銷售的行為顯然損害了公共利益，應屬無效行為，少部分開發商為了私利置人民生命財產安全於不顧的行為應該受到法律的否定性評價，司法裁判理應回應人民群眾的其生命財產安全基本生存利益的關切。
【來源：重慶市第四中級人民法院】
聲明：轉載此文是出於傳遞更多信息之目的。若有來源標註錯誤或侵犯了您的合法權益，請作者持權屬證明與本網聯繫，我們將及時更正、刪除，謝謝。 郵箱地址：newmedia@xxcb.cn