濱海新區，真的要起勢了。
大家都能感覺到，天津已經很久沒有實質上的政策操盤了。
特別是對於濱海新區，自從2009年十大戰役之後，基本沒給過什麼實質利好。
但去年年底公布的「濱城」規劃，以及近期接連不斷的重磅政策，讓我們突然意識到：
濱海新區時隔12年後，即將再次重啟。
先來看看，最近濱海新區政策的組合裡，都收到了什麼禮包。
樓市政策傾向
2020年天津上演了一年的「政策疑雲」，最終還是以懸而未決、引而未發告終。
2021年呢？會不會出政策？
基本可以肯定的說，會有，但大概率要出現在濱海新區。
天津市住建委主任蔡雲鵬已經公開表示：
本市今年將推進住房政策向濱海新區傾斜，向產業轉型升級、新動能引育傾斜，向急需人才和青年創業者傾斜，更加注重滿足合理剛性、改善型居住需求，促進住房消費健康發展。
此前在濱海新區十四五規劃中也已經提到過：
天津濱海新區未來將探索實施京冀居民在濱海新區落戶及購房新政，吸引京冀居民在濱海新區安家置業。
研究制定新市民政策，推動產業人口、流動人口在戶籍、公共服務、社會保障、生活配套等方面均等化，試行京冀戶口通遷、居住證互認制度。
滿屏都在透露一件事：向濱海新區引人。
如果政策在全市統一執行，那麼新增人口還是會往市區跑，這不行，現在濱海急需人。
大膽預測，2021年，津城不會有實質放鬆政策，但濱城會有，而且只能在濱城買房落戶。
兩個核心：產業人口、京冀人口。將圍繞這兩大方面做文章。
一旦出現政策放鬆，濱海新區樓市勢必會有一波短暫的行情。
建築規劃突破
讓人另眼相看的是，濱海新區做出了天津長久以來「不讓做」的事，大膽突破！
2000年時，我們還能看到落地窗、錯層、大陽臺，甚至有架空層的住宅。
比如格調空間就做了架空層的社區。
但自從水岸銀座、名門廣場之後，天津在建築規範上管控極其嚴格。
所以我們看到的都是千篇一律的住宅，毫無新鮮感。
剛需也就算了，但對於改善來說，這些毫無亮點的房子不足以打動人心。
特別是南方城市的住宅越來越「潮」，反觀天津就更覺得遺憾了。
很多開發商也訴苦：不是不想做新產品，無奈管控太嚴格。
直到融創梅江壹號院、天津瑞府、中海天空之鏡、旭輝濱海江來的出現，終於突破了一些禁錮，是「黑暗中的一束光」。
這一次，濱海新區魄力更大，直接發文「鬆綁」，實屬難得。
濱海新區公示了《關於加強濱海新區民用建築規劃設計創新的指導意見（試行）》。
文件開頭說了一句很重要的話：
在借鑑北京、深圳等城市的規劃管理經驗基礎上，結合濱海新區實際情況，制定本意見。
頗有「打開國門、改革開放邁出新步伐」的味道。
「對外開放」是我國的基本國策，事實上，對於城市發展，同樣適用。
文件內容很多，咱們劃重點：
01
允許設置露臺、地下庭院、陽臺
鼓勵建築設計創新，位於城市開敞空間的民用建築，通過設置錯層、退臺等方式設置露臺，優化室外活動空間。
露臺應結合建築的公共部位設置，不得為單套住宅設置。
鼓勵營造豐富、美觀的建築第五立面（屋頂被稱為「建築第五立面」），通過坡屋頂、露臺等設計方法，形成靈活多樣的建築形態。
民用地下空間宜採用下沉庭院、天井等方式增加天然採光和自然通風。
鼓勵住宅建築設置陽臺，提升居住品質。在主體結構外的陽臺，應按其結構底板水平投影面積計算1/2面積。
濱海新區鬆綁的這些規範，都是買房人心之嚮往的。
比如公共露臺，業主茶餘飯後又多了個好去處；屋頂也可以成為使用空間……
最關鍵的，如果做成「凸出來」的陽臺，就可以算半面積了。
只要開發商願意做，在這方面會一路綠燈。
有人會說，開發商不願意投入成本。
不是這個邏輯。
其實買房人需要供給側誘惑，需要好產品，就像抽水馬桶的推廣、建築節能的推廣……
大家願意為好東西買單，否則怎麼解釋格調的房子即便貴也有人買的現象。
一旦得到市場的認可，開發商就願意多投入，這是一個良性循環。
天津樓市現在正需要這種良性循環，不能再劣幣驅逐良幣了。
02
允許設置架空層
位於自海河沿線規劃綠地城市側邊線起200米範圍的開發項目、劃定的城市更新區內建設項目以及地鐵上蓋開發項目，允許和鼓勵設置架空平臺。
允許且鼓勵架空層面積達到200平方米以上或者佔所在建築主體結構水平面積1/3以上，以柱、剪力牆落地且淨高3米以上5米以下區域的架空部分以及用於城市交通架空部分，均不計算容積率，建築底層架空做停車庫、交通空間和公共空間的部分，不計建築密度。
規劃鼓勵對平臺頂部進行綠化，平臺綠化可折算為一定的綠地率。
項目用地紅線內（包括架空層）沿街建築界面向內退進5-15m範圍內，可作為市民廣場、兒童遊樂場、口袋公園、互助花園等供人活動、交流、休憩的場所區域，該空間不應作為停車場使用。
架空層，是一個城市的超級底盤。
但凡發達程度高的城市，都有這樣的底盤，比如深圳、上海、香港……
因為「屋不佔基」，架空層可以實現垂直功能，生活、出行都更加高效，也改變了街道呆板枯燥的形象。
香港城市架空層
最簡單的，有了架空層，業主雨天也能在戶外活動，老人「雨中下棋」、孩子「雨中」玩耍……
表面看濱海新區鬆綁的是微創新，但對大量普通住宅的面貌提升，對千城一面千樓一面的貢獻，也是非常大的。
這是個好開端，我們很期待這一滴水，能和很多滴水一道，匯成未來的汪洋大海。
城市更新
除了住宅設計規範突破，還有一件更重磅、更利好的事，濱海新區將城市更新！
濱海新區已經公示了《關於推進濱海新區城市更新試點工作的指導意見》。
同樣看到了」在借鑑上海、深圳等先進地區經驗的基礎上，敢於打破常規，勇於創新突破「這樣的言辭，大刀闊斧的動作就要來了。
將濱海新區範圍內（含管轄的開發區飛地）的舊工業園區、舊城區、軌道交通站點周邊、海河發展軸線兩側等四類區域納入城市更新範圍。
目前將經開區東區、高新區（華苑片區、海洋片區）、杭州道街（洋貨市場周邊）、胡家園街（華北陶瓷市場周邊）、大沽街（大沽化地區）納入試點範圍。
也就是說，濱海新區將先對這5大片區進行拆除重建、綜合整治或兩者兼顧。
城市更新單元範圍內整體綠地率相比更新前至少提升10%，鼓勵通過設置集中公園綠地、口袋公園、城市綠道等方式構建藍綠交織的綠地系統，建設公園城市。
除了圖中所示區域，城市更新還包括華苑海泰高新區
對於濱海新區而言，城市更新一定不是全面爆發的，因為整體範圍真的太大了。
肯定要分批次投入，先重點發展一部分作為試點再推廣，所以，現在只是開始。
在這5大片區內，現狀有很多工業、倉儲用地，要想城市更新，首先要盤活這些土地。
對於開發商或者企業來說，土地怎麼定價很重要，直接決定城市更新能否推進。
來看看濱海新區是如何定價的：
原工業、倉儲用地更新為居住、商業等經營性用地的，應按照新土地使用條件下土地評估地價與原土地使用條件下土地評估地價差額的50%補交土地出讓金；
原居住、商業等經營性用地為主進行城市更新的，應按照新土地使用條件下土地評估地價的25%補交土地出讓金。
地下空間為經營性用途的，按照土地評估地價的10%計算土地出讓金。
客觀來說，這個價格相當合適了，只需要補交10-50%的地價就可以了。
舉個例子，比如胡家園華北陶瓷片區，如果有開發商想把原來的工業用地改為居住用地，來進行城市更新，需要交多少錢呢？
萬科剛拿下的居住用地樓面價2590元/平米，原工業用地大概200-300元/平米，只需要補交二者差價的一半即可，僅約1100元/平米，地價很便宜。
這是濱海新區給出的優惠政策，吸引大量資本前來開發。
也就意味著，濱海將出現一大批「便宜地」。
還有一個問題，拆遷成本高不高？
濱海新區同樣給出了稅收優惠，開出的條件誠意滿滿。
城市更新項目所發生的土地徵用及拆遷補償費（包括土地徵用費、耕地佔用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物的拆遷補償、過渡期安置費、貨幣補償費等）、還遷安置房建設成本可作為可售物業計算土地增值稅增值額的直接成本扣除項目及增值稅銷項稅額抵減項目；
還遷安置房按非經營性配套公建計算有關稅費；土地交易契稅以實際繳納的土地出讓金為繳納基數。
新型土地M0
在這次濱海新區的城市更新中，提到了一個「新詞」：M0用地。
原來為工業、倉儲用地的，可以更新為M0用地。
M0用地「很厲害」，天津終於出現了，濱海新區吃到了頭啖湯。
M0用地是新型產業用地，是指為適應傳統工業向新技術、總部經濟、協同生產空間等新的產業轉型升級需要，而提出的新的建設用地分類。
翻譯成大白話就是：
M0用地可以建無汙染的工業廠房、研發、商務辦公，最厲害的是還可以建公寓或者住宅，甚至可以分割出售。
2013年，深圳最早提出M0用地，在地價、配套用房、土地供應方面給出了寬鬆政策，最高給予50%的地價優惠，轟動了一線城市。
隨後東莞、廣州、佛山、中山、惠州等城市，在2018-2019年先後頒布了M0用地政策。
2020年12月，天津濱海新區首次公布《關於支持新型產業用地高效複合利用暫行辦法》，也算是「跟上了時代的步伐」。
M0試點包括：
高新區華苑片區（環外）、保稅區空港片區、高新區海洋片區、中新天津生態城、經開區（東區、濱海-中關村、響羅灣、于家堡）、東疆保稅港區。
後期可擴大政策適用範圍。
每個城市的M0用地政策都不一樣，天津是如何規定的？
01
關於容積率有新的規定
傳統的工業用地容積率一般在1.0-2.0。
M0用地容積率大於1.5、小於4.0，如滿足一定條件，可適當提高容積率上限。
02
關於項目配套有新的規定
傳統的工業用地配套不得超過總用地面積的7-15%。
M0用地配套用房包括配套管理用房、宿舍、食堂、小型商業等生活設施及其他配套輔助用房等，配套用房計容面積不得超出項目地上總建築面積的30%。
並且突破了現有商業辦公類建築最小單元面積的規定。
M0研發用房及商業辦公類最小單元面積按照不小於100平米進行控制。
03
關於分割銷售的新規定
M0產業用地地上建築物企業自持部分不得低於50%。
也就是說，最多有50%可以分割銷售轉讓。首次轉讓後，5年內不能再次轉讓。
04
關於出讓地價的規定
M0用地的市場評估地價，不得低於相同地段工業用途基準地價的1.5倍，最高出讓年限不超過40年。
比如華苑海泰片區，工業用地大約300元/平米，那麼板塊內的M0地價應為450元/平米。
用如此低的地價，可以建廠房、商業、辦公、宿舍等。
2019年，東莞第一宗M0用地出讓，樓面價只有720元/平米，而當地商住用地樓面價已達到1.4萬元/平米，優惠力度巨大，降低了企業投資成本。
降低地價，給最大的優惠，是盤活濱海新區土地、引進企業的第一步。
在濱海城市更新文件的最後，有這樣一段話：
為營造「敢闖敢試」的工作氛圍，鼓勵擔當作為，對參與城市更新工作的部門、企業、幹部因探索制度創新、經驗不足等非個人原因而產生的不良後果予以免責。
對在城市更新工作中表現優異、成績突出或有重大貢獻的，給於表揚和獎勵。
話都說到這份上了，隔著屏幕都能感到滿滿的緊迫感。
就差直接說：功勞算你們的，過失算我的，只要你們放手去幹！
這一次，濱海新區真的不是口頭說說而已，無論是從規劃、政策，還是力度、態度上，都能看到天津前所未有的決心。
一個地方想要發展，說白了就看三樣東西：錢、地、人，這是城市發展的底色和根基。
現在的濱海，不缺地，但缺錢和人，所以，就用地來吸引錢和人。
雖然沒有南方很多城市刺激力度大，卻也是在天津的框架內能拿出的很大誠意了。
產業驅動，讓濱海新區有發展底氣；有了強勢的產業，自然會帶來人口。
有人來，有活幹，有錢賺，城市才有真正的活力。
現在濱海新區的目的，就是要讓你在這裡工作，在這裡生活，直至在這裡紮根。
不用懷疑，如此大力度的政策傾斜，濱海新區勢必會成為一個內部運轉的獨立體。
政府的每一份力量投入，都會反映到濱海新區這隻股票的「股價」上面。
房價呢？有利好就會大漲嗎？當然不。
其實已經很明顯了，濱海新區的這些動作，本質上無意於房地產。
否則直接放開就好了，不必如此費工夫，能感受到政府更在意的是經濟，這才是根本。
一旦推動城市更新，濱海新區的供應能力，可能比想像的還要猛烈。
未來會有大批量的公租房、安置房、商品房等，從供應埠全方面滿足居住需求，這對於區域房價而言，也是一種抑制作用。
所以，濱海新區的政策，本質上是歡迎剛需和長期看多者，短期投資客請繞道。
但是，城市的核心區，享受最稀缺資源的地方，房價是有支撐並且向上的，比如中心商務區、生態城中部片區。
未來，濱海新區的樓市仍然有著確定的預期，城市仍在發展，更多利好還在路上。
不要再把它當做一個區去審視了，每個人都需要重新認識濱海。