「濱海中心商務區」7個字，可以上最近天津樓市的熱搜。
買房人開始關注。
無論是我們的直播、後臺留言，還是置業交流群，大家對這個板塊討論起來了，甚至投資客也蠢蠢欲動。
開發商也開始關注。
據了解，已經有開發商想去拿地，看好這個板塊，不想錯過機會。
以前濱海中心商務區在大多數人印象中是「沉默」的。
雖然它與各個板塊都有千絲萬縷的「物理紐帶」，但始終找不到「精神共鳴」。
就在最近，突然，濱海中心商務區聲調漸高。
因為，政府導向出現了。
01
天津下一步城市發展格局已浮出水面：
濱海新區升級為濱城，與津城平起平坐。
未來建設重點，落在濱城身上，資源傾斜力度空前強大。
核心點是要向濱城注入城市功能，補齊短板，製造長板。
緊接著，天津出臺了《關於制定濱海新區國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目標的建議》。
信息量很大，有一種「問天再借500年大幹濱城」的意味。
推動高等教育高質量內涵發展，積極引進國內外高校資源到濱海新區辦學；
引進市區及北京優質醫療資源，加強與知名醫療機構合作；
加快建設B1、Z2、Z4線，啟動建設一批延伸線、接駁線等軌道交通支線，暢通城市交通網絡……
詳見《政策放寬箭在弦上！天津發布前所未有的重大決定……》
現階段沒有必要深究各項任務什麼時候落地、怎麼落地，這是一場「馬拉松」，不會一蹴而就。
最關鍵的，每個字都代表著預期，也就是政府的導向、政府的心氣。
城市或者板塊的發展，只有當各方預期一致時，才能推入正軌。
現在濱城已經有了這種優勢，所以它的存在感「突發性」的強大起來。
在基本面認同之下，能立刻觸動買房人和開發商的，就是政策導向。
畢竟樓市中，「短期看政策」是金科玉律。
已經能確定，濱海新區將出臺新政，有關放寬落戶、購房政策……
天津濱海新區未來將探索實施京冀居民在濱海新區落戶及購房新政，吸引京冀居民在濱海新區安家置業。
在發布的《建議》中也提到：
研究制定新市民政策，推動產業人口、流動人口在戶籍、公共服務、社會保障、生活配套等方面均等化，試行京冀戶口通遷、居住證互認制度。
濱海新區「城門」將打開，吸引大規模人口。
人口數量，是一座城的「基底」，濱海新區必須要補齊這個短板。
有人就有需求，有需求就要投入建設，又能吸引更多的人，形成良性循環。
這些需求，包括教育、產業、醫療……當然也包括住房。
02
濱海新區將迎來爆發式發展，而它的「城市中心」，就是濱海中心商務區。
這也是買房人和開發商紛紛關注的原因。
濱海中心商務區並不是剛被確立為主中心，在這之前，它早已是這個地位。
只不過沒人替它正式發聲，導致它的價值只被點亮一半，另一半還不動聲色。
這次《建議》，再次明確了濱海新區的城市格局：一主兩副六組團。
「一主」就是濱海中心商務區。
雖然它以前什麼都不說，但一切都在建，完全是核心區的配置。
核心區需要什麼？
地鐵、高鐵、文化中心、公園、商業、產業、住宅……這些都將通通落地。
天津濱海高鐵站，是目前世界最大、最深的全地下高鐵站房、全球首例單層大跨度網殼穹頂鋼結構工程，也被稱為"公園裡的火車站"。
周圍是商務區，中間是全地下高鐵站房，下沉式休閒公園綠化，只有穹頂位於地面以上。
由此能看出，濱海中心商務區，是按照世界級的水準來建造的。
天津濱海站高鐵站
地鐵B1線，以及剛公布的津濱線都在濱海高鐵站交匯。
文化中心、紫雲公園、全球購商業中心……城市界面也是「高能級」。
「上天入地」——向上託舉起住宅、寫字樓、五星級酒店……向下鑽入地底，構建了極為複雜的地下空間及軌道路網。
這種城市布局，別說在天津，就算在全國都不多見。
濱海新區中心商務區實景
大家現在越來越明白，濱海中心商務區，不止是一座超級綜合體，更是濱海新區無可替代的中心，還是濱海新區「火箭式上升」的關鍵部位。
現在的濱海中心商務區已經很厲害了，但未來還會更厲害。
因為天津的產業重心，將轉移到濱海新區了。
在十四五規劃中，天津首次提出製造業立市。
並且提到，精準對接北京非首都功能疏解清單，推動央企和龍頭企業區域性、功能性總部及新興業態項目向濱海新區集聚。
同時，《建議》中明確強調：
要盤活于家堡、響螺灣等空置樓宇和閒置土地，加快項目集聚，打造城市核心區。據了解，濱海中心商務區將引入企業總部。
一條城市發展真理：得產業者得天下。
這個產業，一定是以第三產業為主的高新科技、金融產業，而不是以生產型為主的第二產業。
這也是為什麼每個城市的商務區最終都能趕超開發區的主要原因。
濱海新區中心商務區于家堡總部基地
從很多動向中，都能感受到這座還在炸裂生長的超級新城，它的生長速度，可能遠超我們的想像速度。
濱海中心商務區有能力大逆襲。
03
如果濱海新區城作為一個城市，現在濱海中心商務區的房價水平是高還是低？
用GDP橫向對比，濱海新區與大連接近，都是港口城市，地理位置與產業有雷同之處。
目前大連最貴的東港新區、高新園區，都是高薪產業集中地，房價2.8-3.8萬/平米。
現在濱海中心商務區2萬/平米的房價，還有很大成長空間。
在城市中，每個新區的發展，都會經歷相同的路徑：
由剛需，到剛改，最後躍升到改善。
先是有人氣，然後產生生活需求，配套逐漸豐滿（沙縣來了），於是有更多的人進入，大型公建配套出現（麥當勞來了），整體地段價值提升，最終吸引改善人群（星巴克來了）。
比如新梅江，最早一批業主都是剛需，像雅境新楓商、新梅江雅湖裡等；
之後出現了金僑新梅江一號這樣的剛改樓盤；
現在，仁恆公園世紀、天津瑞府、中海天空之鏡已經徹底宣告新梅江轉變為改善板塊。
濱海中心商務區也是如此。
早期的中國塘是板塊的剛需時代；之後萬科濱海大都會、萬達廣場等都屬於剛改。
現在呢？
從數據能發現，濱海中心商務區110-130平米的面積段，成交佔比已經由20%左右上漲至30%左右。
尤其2018-2020年這三年，110-130平米的成交量最多，已超過90-110平米的成交。
這說明，濱海中心商務區已經轉變為改善板塊。
比如萬科濱海大都會1號、旭輝濱海江來等，都是改善類樓盤。
買房子一定要與板塊類型「對路」，改善板塊就買改善盤，剛需板塊就買剛需盤。
一旦錯位，結局很慘。
投資也是同理，對於很多想投資濱海中心商務區的人，我們給的答覆是：要投資改善類樓盤。
另外，還要明確一點，濱海中心商務區的「核心賣點」是什麼？
是高鐵樞紐以及企業總部，因為濱海新區最大的抓手就是「承接非首都功能」。
所以，距離高鐵樞紐、企業總部越近，房產價值受紅利輻射越強。
這麼說來，濱海中心商務區的C位，就在「錢袋子」裡。