在如今南京的熱市之下，經歷一波又一波新政的洗禮和房價的暴漲。究竟何時才能冷靜下來？對於買房人來說，也許更關心的是這一波的房價還能漲多久？
今日（8月20日），《遙哥侃房》線下論壇第三期在仙林湖金地湖城藝境售樓處開辦，誠邀南京語鋒最為犀利的吳翔華教授與各位哥粉們現場探討當下市場。
《遙哥侃房》線下論壇第三期
乾貨奉上！
現場特邀嘉賓：
南京工業大學天誠不動產研究院執行所長吳翔華
當房產在一個家庭總資產的佔比達到69.2%時，房產將成為一個家庭的中心話題，2015年真的做到了。
當30年間，房價的上漲幅超過正常物價的8倍時，這已經變成了全民的中心話題。
在中國家庭總資產當中，房產佔到69.2%，是美國的兩倍還多。房地產市場不僅影響我們現在的經濟，也充斥著我們的日常和社會生活，比如潘石屹、任志強等一些網絡大V，還有我們平常的房產稅、宏觀調控、房產泡沫、熔斷、地王、「丈母娘」等，哪一樣不是和房子有關？
今年房地產最突出的現象就是整個市場出現了很大程度的分化。
根據統計局的數據，一二線城市上漲幅度大，深圳房地產年度上漲已達47.5%。與之相反的是，三四線城市卻處於盤整甚至下跌的狀態。這是城市間的分化。
南京、蘇州、徐州等中心城市房地產市場運行情況相對較好，利好政策效應更為明顯；而常州、泰州、連雲港等整體庫存較高、需求不足、交通條件相對較弱、產業發展後勁不足的城市，房地產市場運行情況相對較差，政策效應相對有限。
城市內不同區域間分化。各城市不同程度存在著城市內部不同區域（區縣）間分化情況。在同個城市中，區縣的商品住宅去化周期明顯高於市區。市區內不同區也表現各不相同。
不同產品間的分化。中小套型商品住宅銷售情況好於大戶型住宅。大戶型去化難，一是和供需關係有關，二是和稅收安排也有一定關係，大戶型住房缺乏稅收優惠，去化更難。
或許有人認為是因為現在經濟好了，有錢買房了，但並不是這樣。這還得從1998年說起。
1998年，當時的朱鎔基總理通過停止福利分房，對住房進行改革。其中提出一個設想，對不同收入家庭實行不同的住房供應政策。通俗說就是中低收入人群用廉住房，中等收入人群購買經濟適用房，高等收入人群購買商品房。
但是在2003年出現了不同的政策導向，上半年還是嚴格把控房地產市場，下半年卻是積極推動房地產，甚至於將房地產定為國民經濟支柱地位。
以至於在2003-2004年一年當中全國商品房上漲352元/㎡，而先前1998年-2003年五年時間商品住房價格才上漲343元/㎡。也就是那個時候，保障房建設從最高峰20%跌到4%，形成斷崖式下跌。而與此同時，商品房的佔比是越來越大，同一時期，商品房的價格開始暴漲。到2007年，保障房就只是針對於低收入人群。
當時潘石屹在接受媒體採訪時喜形於色地說了一番意味深長的話：「都是利好消息，只要讀懂了這個通知，房地產開發商都會很高興的。」
1、市場不能維持資源的高配置
我國的房地產存在嚴重的市場失靈問題。按照人均收入的80%再乘6倍的價格這一標準，部分地區已找不到能買得起的房子，這已經說明中國房地產市場沒有很好的進行資源配置。其中江蘇省房地產市場失靈最嚴重的是南京和蘇州這兩個城市。也是夾心階層比例最高的城市。
市場上很多的夾心階層，不符合保障房的條件，也買不起商品房。而正是這些夾心階層，導致一個城市的炒房客暴漲。因為政府對於夾心階層沒有相應的住房政策，那麼夾心階層就會成為炒房客的狩獵對象。
2、我國住房市場與住房保障的失配
商品房，在中國的住房市場佔比已經達到了80%，可中國又有多少中等偏上收入的人群呢？簡單來說就是，市場上沒有提供相應人群的資源：就想買便宜的菜，可惜沒有便宜貨。
按照家庭平均收入（3.6萬元X 2.77人=10萬元）80%的6倍的家庭收入（48萬元以內，人均25平米，戶型69平米左右）在南京各家房產網站上搜索，市場上可以提供給他們可以支付的住宅（非住宅和小產權房除外）在當天（2015年10月23日）掛牌的玄武區只有1套、其他江南各區為0，浦口、棲霞、江寧加在一起總共不到300套，只有六合有960套。
二線城市的房地產市場已經進入一個惡性循環。市場火熱時，各個城市大批的資金向二線城市積聚，開發商瘋狂拿地、抬高地價（二線城市今年來已經誕生了68個地王），地價一高迫使開發商只能開發豪宅產品，當這批豪宅產品集中上市時，後期需要面對的是客戶的各種問題，那個時候，市場的預期就會轉向，所謂的市場拐點就會來了。
而在這其中的每一個環節，政策所扮演的角色始終是救市，初衷並不在於這個市場是否健康發展。
這一次的新政，首先是限貸方面，只有5%的提升，整體影響不大。
這次大家更加關注的是土地市場的新政，對開發商來說影響還是蠻大的。這種影響是會傳導到買房人身上的。
一般商品房在開發商拿地後6-9個月上市，那個時候叫做預售。1.5-2年才能轉變為現房。如果開發商高價拿地，價格達到了現房銷售的條件，那麼1.5-2年的開發時間，對於開發商而言，資金成本會增加，根據初步預估會在原來預售基礎上的3倍。而這其中增加的成本未來肯定是轉嫁到買房人的身上。
另外，若是不能抑制開發商瘋狂拿地，將有一批現房銷售的樓盤，那麼樓市就很有可能出現一段時間的新房空檔期，沒有房源供應，那將是一件很可怕的事情。
就像當年的常熟一樣。當年常熟政府突然宣布，常熟的房子全部要求現房銷售。新房市場出現空擋，二手房市場則進入一個暴漲時期。待這批現房銷售的新房上市時，價格更是遠超預期。
昨日(8月19日)上午10點，南京市住房保障和房產局局長、黨組書記郭宏定發聲了。在「網絡面對面」上，這位房產局局長表示：南京樓市的投資客比例只有17.6%！
目前在南京樓市中，外地炒房客還是很多的，是很難判斷這個買房人是不是首次置業？當一個買房人想買二套房的時候，也很難去判斷這個人是投資還是改善。
至少從目前的市場情況來看，南京熱點區域的投資客遠不止這些！部分熱點區域都已經達到了50%以上。
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作者：佚名
來源：哥們買房