365淘房 李元潤 今天，一場2018下半場南京樓市機會暨仙林中心區域價值解析會在中南魔力月光廣場售樓處舉行，現場吸引了眾多對公寓感興趣的投資客前來。
城東仙林近期無新房在售，公寓成為除住宅之外更多買房人關注的焦點。
在南京，投資公寓要看10大鐵則和4大要素！
新政下的南京樓市投資新世相！
今天參與2018下半場南京樓市機會暨仙林中心區域價值解析會的講師是來自365樓市的副主編萬昕，主要從大市場和投資的角度對公寓投資展開了討論，同時也針對全市的住宅市場給大家帶來了一場乾貨慢慢的投資講堂。
不佔房票的南京公寓，自從限購以來已經在去年賣了一波很不錯的行情，最近幾年的數據讓人震驚。
2015年，南京公寓賣了50億
2016年，南京公寓賣了124億
2017年，南京公寓賣了213億，三年來，漲幅300%
這三年，南京公寓應該賣了近400億！
截至2018年6月，據365樓市統計，加上即將上市的公寓，南京超60家公寓將出來搶客！
2018年，南京公寓迎來大爆發。基於此，萬昕從以下幾個角度跟在場的網友進行了探討。
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南京樓市鬧房荒 供不應求市場長期看漲
南京目前有14個區域鬧房荒，江北的高新、六合。江寧大學城 九龍湖、百家湖、祿口、濱江、青龍山新城、正方新城以及仙林湖、地鐵小鎮、南部新城、板橋、馬群等。
能數的上來的區域新房少之又少，而新的落戶政策又讓更多的新南京人看到了希望，擁有購房資格的人多了，供不應求的市場就更加明顯。
再來看一下全南京住宅土地方面的價格，投資住宅在目前來看成本越來越高。
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投資門檻漸高 看收益更要看成本
大多數投資客在考慮投資買房時首選住宅，但是我們可以看到目前南京主城住宅的投資房價金額已經不能跟兩三年前做比較。
而銀行方面貸款的收緊也使得住宅投資成為「有資本」的人的遊戲。與公寓相比較而言，公寓所佔的投資比例以及貸款金額都遠遠小於普通住宅，總體來看更適合大眾投資。
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跟著政策走 公寓投資成為熱門
2018年，公寓以及租售同權成為不少買房人熱衷討論的話題，我們可以看到南京市從2015年到2017年整體的公寓銷售情況走勢圖，呈直線上漲趨勢。
我們也可以看下面幾個公寓的數據，從開盤到最後的收官漲勢明顯。
明發新城中心
開盤價：8999元/㎡
收官：12500-14500元/㎡
龍江裡
開盤價：33000元/㎡
收官：35000-37000元/㎡
海峽城
開盤價：24000元/㎡
收官：28000-30000元/㎡
雨花客廳
開盤價：18000—20000元/㎡
收官：23000元/㎡
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十大酒店式公寓投資建議
今天萬昕還帶來了最強幹貨，那就是符合南京市場的十大公寓投資建議。
1、如果你有購房資格，優先考慮買住宅。
2、正確認知公寓的定位：對於被限購的人來說，這是一種加槓桿的理財，吃的是長期回報的利潤。
3、對公寓的回報要有一個合理的預期，對於低總價的公寓，增值點在區域價值的大躍進上，而且持有時間長，租金回報慢慢提升的。比如，1.2萬/平的公寓，如果你期待2年就翻倍，其實不現實，1.6萬/平就是一個合理的預期。
4、公寓價格=住宅價格60%-70%
5、不要盲目追求高租金返租的第三方，捫心自問，憑什麼高出市場均價那麼多。如果不合理，市場自然會降價，不降價即合理。
6、即使是新街口這樣成熟區域，公寓品牌和物業不能加分，增值也是非常慢的。
7、包租公司會託管的項目，有一定投資參考意義，相信專業人士的專業判斷。
8、只有低端的基礎配套，不配叫成熟，租金很難提升。
9、認清公寓租客的畫像，願意付出高額租金的高端用戶，一般不會去做飯，所謂有沒有陽臺，有沒有天然氣，都不重要，一切都是過渡。
10、公寓租客需求是居住舒服和私密性，服務才是最重要的，物業非常非常重要。
立足全市 全方位探討仙林未來發展
今天，萬昕還從整體南京樓市的上半年表現，聯繫多個片區下半年的計劃向大家展示了未來半年購置房產的多個機會。
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江北300萬、500萬紮堆；江寧24盤純新盤上市
江北核心區的搶房熱潮讓不少買房人都再一次對這個片區關注，而如今江北的住宅購置成本也漸漸變高。今年下半年榮盛錦繡瀾山、中建國熙公館兩個純新盤入市。
而弘陽燕瀾七縉和綠地海悅兩大純新盤則預計本月底就將首開，弘陽燕瀾七縉在高新區可能賣到兩萬七，這樣的價格讓很多買房人震驚，但是這也是現實：全南京的買房成本都在上升。
另外，江北多個熱門樓盤將收官，其中包括了華潤國際社區、亞泰山語湖、御瀾府……熱盤收官，投資住宅的選擇就自然變少了。
再來看一下江寧。
下半年江寧34家樓盤上市，其中24家純新盤，主要集中在祿口、青龍山以及九龍湖上秦淮板塊，入市時間大約集中在7月及年底。
其中九龍湖板塊的新房源比較適合改善客群，剛需客群可以考慮祿口、青龍山板塊等。
最後看一下仙林片區。
下半年上市量集中在青龍地鐵小鎮，仙林中心、仙林湖目前確定僅高科榮境開盤，房源緊缺，限價3.2萬/平左右，區域二手房成交單價最高逼近4萬/平，目前仙林的住宅基本是改善客群，想投資的成本更高。
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仙林利好不斷 投資公寓成買房人關注焦點
今天現場來的網友有不少是仙林城東的居民，很多人直說對仙林的感情很深，如果能在這裡投資是再好不過的。
我們可以看一下近期仙林的利好：
1、投資60億！江蘇廣電仙林項目獲批建設，在南大科學園，帶來商業配套、高知人才；
2、省中醫院仙林分院，醫療配套利好；
3、金馬路G94地塊已經動工，商業配套利好；
4、中電28所要搬遷到匯通路地鐵站周邊，徐莊軟體園、紫東創意園企業不斷入駐……
多方利好和本身仙林的屬性讓這裡成為投資和自住兩相宜的片區，只有在人流量大的片區還有經濟基礎良好的地方投資公寓才能收到相應的回報。
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看好需求！是租客而不是你自己！
現場不少網友表示，很多項目當時自己去看得時候覺得遠，配套不好，生怕租不出去，結果後來樓盤逆襲，悔不當初。
1.「什麼東西啊，什麼配套都沒有，這麼小，哪能住人啊，衣服怎麼曬，飯怎麼燒？」這是我媽第一次看我買公寓時候的抱怨，和那些不看好公寓的人一個樣子。
事實是：
兩年前，什麼配套都沒有，所以便宜。
兩年後，大家都看好，價格已經上來了。
哎呀這房子這麼小，燒飯，晾衣服，怎麼住？這關你什麼事，住公寓多少人燒飯晾曬？公寓一般就是短暫性居住，公寓住戶只要私密性和物業好，總比住老破小好。
2.好出手嗎？
南站公寓和老破小，你自己想想哪個好拋售？對比一下：住公寓，啪，進門刷卡進電梯，這種感覺好，還是老破小，樓道裡踩一腳，吧唧都是垃圾，吭哧吭哧爬樓，房間設施老舊，哪種好？
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四招鎖定公寓投資 牢記要點！
今天的大講堂氣氛非常活躍，萬昕講解了自己的看法之後，不少網友都提出了自己的疑問。而她也給了四個自身投資公寓的經驗，分別如下：
1.地理位置佳、交通配套要齊全
2.開發商品牌至關重要
3.濃厚的企業辦公氛圍和商業綜合體配套
4.大住宅區域附近的公寓
只要公寓具備以上條件，就是值得投資的。
南京主城地鐵公寓產品 亮點全曝光
仙鶴門地鐵站旁純新公寓中南魔力月光廣場此前領取94套公寓銷許。該項目自公開以來就備受關注，因位於仙鶴門地鐵站2號口周邊，地理位置優越讓不少買房人自覺等待。
目前項目已經開售，公寓單價22000元—28000元/㎡，主力戶型是4.5米跳高的70㎡和100㎡兩種。
樣板間效果圖如下：
據了解，中南魔力月光廣場除了公寓之外，還有商業體在建。中南魔力月光廣場也受到了周邊不少利好的輻射。
一、真正地鐵盤，緊鄰2號線仙鶴門地鐵站
中南魔力月光廣場就在仙鶴新天地的北面，仙鶴門地鐵站的西面，步行五分鐘以內。與仙林大學城距離較近，周邊小區成熟。
據了解，該項目由南京中南仙鄰時代商業管理有限公司投資建設，項目總投資3.2億元，2017年計劃投資2億元。項目總建築面積5.07萬平方米，地面佔3.2萬平方米。
中南魔力月光廣場效果圖
魔力月光廣場未來將以兒童為主題定製的商業，匯集餐飲、教育、購物、休閒娛樂等商家於一體。
二、緊鄰商業體，生活便利
目前以仙鶴門周邊為核心的地段內，商業體有仙鶴新天地等，同時靠近仙林中心商業體。
仙鶴新天地廣場於2012年7月對外出售，面積僅約2萬平方米，均銷售給了個人，目前主要是一些餐飲和教育培訓機構為主。
三、挑高4.5米戶型，自住投資皆合適
中南魔力月光廣場項目規劃-1-3層為商鋪，共67間可售，規劃戶型面積50-200平方米。
預計今年完成主體建設，明年國慶節前投入使用。
同時，項目的4-7層為公寓，4.5米挑高，面積60-90平方米，共計97套，公寓主要分布在整體地塊的北邊和東邊。外圍為小戶型，內圍為大戶型。
四、居住人群
項目對面就是南京師範大學附屬小學仙鶴門分校，附近更有徐莊軟體園和紫東創意園區，租賃客群穩定且龐大。
中南魔力月光廣場建成後，將吸引到更多的大牌、連鎖商家入駐，打造成區域有影響力的商業綜合體，對仙鶴門周邊居民的生活將帶來更多便利。
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