01
2018年，行業傳來陣陣暴雷聲。
2018年後，我國提出了培育租賃市場的房改新目標，政策利好下，為了繼續獲得資本青睞，公寓們盲目追求規模，結果資金鍊斷裂，多家公寓躺進了陣亡名單。
2019年，雷聲逐漸減少。
2019年，面對盈利困境，行業回歸理性並開始自救，公寓們不斷優化商業模式和運營模式，輕資產化和精細化運營成為發展的重點。
2019年國慶，迎來一聲秋雷，不是暴雷，而是青客上市。
2019年，出現了以實現規模快速擴張為目的的併購潮，蛋殼公寓收購了愛上租，灣流國際與星窩創享青年公寓併購，安歆集團與雅住公寓合併，行業進入新的整合發展階段。
11月時，青客公寓納斯達克掛牌，成國內長租公寓首個赴美上市品牌，在不斷洗牌與集中過程裡，行業似乎看到了希望。
2020年初，蛋殼上市、魔方發ABS、自如融資。
2020年初，形勢一片大好，蛋殼上市、魔方發ABS、自如融資，接連幾件喜事，似乎預示著行業正朝著有序化、規範化的方向飛速發展。
但春節後，疫情中，蛋殼事件、青客事件，開發商系公寓集體斷奶，長租公寓行業似乎又迎來了至暗時刻？
02
曾經被譽為創業風口，含著金鑰匙出生的長租公寓，為何如此狼狽？完全是疫情的原因嗎？顯然不是。
小水滴在行業裡摸爬滾打了7年，作為親歷者，深知長租公寓已經走過了兩大劫難。
第一劫難：一出生就碰到了創業熱潮
大眾創業、萬眾創新，創業的新手多，投資的新手多，剛剛出生的長租公寓被裹挾，誤扮了追求高速增長的網際網路項目。公寓創業時講情懷、講顛覆、講天下武功唯快不破，實際選擇的卻是長期高價包租的商業模式，進行跑死馬而圈不到地的燒錢大戰，結果可想而知。
第二劫難：剛開始成長就路遇野蠻人
2017年後，房企陷入利潤率下滑、融資難度增大壓力，TOP30的房企基本都參與了長租公寓「搶灘」之戰。神仙打架，凡人遭殃，開發商大大咧咧入場，小試一下牛刀便是十萬百萬套，沒有經驗就去搶房源、搶人才，熙熙攘攘地來，一地雞毛地去，為行業的瘋狂漲租、瘋狂暴雷又添了一把火。
在這兩輪折騰下，品牌公寓還沒來得及從自身的錯誤糾偏中走出來，就又被新的浪頭裹走了。
03
長租公寓到底出了啥問題？為什麼曾經創業屆的「白富美」，如今卻被打上了盈利差、回收久、風險高的負面標籤了呢？筆者認為有3點原因。
首先，行業基礎設施沒有完成搭建。
公寓行業基礎設施主要指房源供和土地供給、資金和人才供給、供應鏈和配套服務商等。缺少產業分類成熟的行業基礎設施，整個行業的效率肯定低下，就如大奔600到鄉下，也許跑起來還不如馬車快。
投資人給了錢，創業者想跑得快一些，開發商不差錢，也想跑得快一些，結果都因為基礎設施不到位，只能鋪在路上了。
其次，各派系的商業模式未能實現資源精準匹配，導致打法錯位了。
公寓江湖可以分成創業派、中介派、開發商派、國企派、金融派等，派系意味出身不同。理論上，各門派優勢不同，應該以此建立一套獨家「武功秘籍」，但在實際運營時，各家的打法卻出奇一致，都是包租搶房源，搶佔白領市場，在你抄我學、你追我趕中，漸漸迷失。一旦發現一縷光亮，就齊刷刷擁擠過去，如藍領，如託管。
這種一窩蜂式的同質化打法，沒有差異化，也就難以發揮特色優勢，導致公寓們舉步維艱，誰都沒能做好基本盤。
之所以出現這種結果，是因為拿到投資人錢的品牌公寓，為了對投資人「投其所好」，目標就成了做大規模。但規模只是表象，背後的本質是一切為了「估值」打工，導致實際路子只剩下一條：探索輕資產。
但輕資產不等於只有託管一條路可走，開發商本身善於資源整合，並不一定要去走輕資產之路，把重資產模式做通也能實現盈利 。
長租行業賽道
另一邊，小規模的職業房東卻能普遍盈利，因為他們在熟悉的區域、熟悉的客群裡不斷深耕，做小而美的包租，牢牢紮根線下，做精做細每一個運營細節，降低成本，提高出租率，所以過得很滋潤。
縱觀來看，創業上路時，無論哪種模式都沒有現成的路，都需要在微弱的光點下，憑藉直覺摸索，深一腳、淺一腳踩出來的。
第三，幸福來的太突然，行業沒接住。
長租公寓真正被全社會關注，可追溯到十九大提出了租購併舉，且租字在前的重要時刻。隨後，從中央到地方密集出臺了各類扶持性政策，再藉助官方媒體的報導，許多非長租公寓行業、非房地產行業的人，也慢慢知道並開始關注這個政策利好的行業。
但行業還沒有準備好，長租公寓誕生於草根，大多數從業者都沒機會、不擅長與政策制定者們進行溝通，You+的劉氏兄弟和魔方的柳佳曾做了一些溝通，但離精準的理解和翻譯「官方語言」，還需要些時間。
截止當前，長租公寓還未能形成一個統一且有力的行業組織，能夠上通政府，下抵行業。2018年，國內各地的公寓協會都開始活躍，但只有飯店協會公寓分會和廣東公寓協會辦得有模有樣，作為會費不足的協會，不知道需要耗盡他們多少熱忱，還能前行多久。
參照行業模式成熟的美國，擁有國家公寓協會NAA，該協會會員包括了整個美國和加拿大公寓業主、運營商、開發商、建築商、投資機構、經紀公司、供應商和專業服務人員。在該平臺上，大家分享各種信息，定期做交流和分享，促進行業合作，助力了行業的上通下達。
04
2020年，長租公寓站在希望的田野上。
2020年確實是非常特殊的一年，既有頭部公寓的狼狽，又有疫情的迎頭打擊，面對未來的不確定性，行業難免產生一些悲觀情緒。但回看百年現代史，今年絕非最黑暗，就在人們彷徨的時候，歷史已經走上新的徵程，長租公寓已經站在希望的田野上。
首先，政策正在高效落地。
2020年，各種利好政策不斷落地，支持、鼓勵住房租賃市場發展。比如個人出租的房產稅；營業稅簡化徵收，或減免企業出租的營業稅率，如商改住、工改住；純租賃用地入市、集體土地入市；如儲架式、ABS；還有最新的新基建REITs。
其次，各類高大上的人才正在湧入。
長租行業的人才池子正在變大，從傳統開發商流向國企類公寓和品牌公寓的人才數量正在增加。同時，網際網路、金融、地產等非公寓行業高管也主動進入到長租領域分羹，行業潛力被多方看好。
第三，不同偏好資金正在流入。
目前，長租公寓仍處於「燒錢」的階段，但隨著各家公寓的盈利模式、運營模式和運營能力的逐漸清晰，市面上出現了不同偏好的資本流入。國開、建行等國家隊，華平、基匯等國際隊，本土隊悶聲不響在行動。
2020年1月至4月融資表
數據來源：地產資管參考整理
第四，商業模式正在不斷創新。
隨著住房租賃市場發展，長租公寓的形態也在轉變、升級，逐步分化出1.0版本的分散式長租公寓形態，到2.0版本的集中式長租公寓，再到3.0版的大型社區式租賃住房的變化。
住建部明確 2020 年將重點探索大型租賃社區的運行機制，將集體租賃房交予專業長租公寓機構來建設運營，這一舉措為長租賽道探索商業模式，提供了更多創新空間，輕資產託管、專業服務商、租賃社區代建，都將得到進一步的發展。
經歷了陣痛，剩下的日子更需要對策。2020年將是行業格局進一步調整之年，小水滴與大家分享美好未來，祝願長租領域從業者再多一份堅持，多一份努力，多一份自信。