就在昨天，深圳全媒體+粉絲百餘人直奔南沙灣，難道深圳客「南沙熱」這麼快就來了？
其實最近5天內，深圳、廣州連續「擁抱」了三次，涉及到南沙客運港到深圳機場碼頭水上航線開通、南中高速正式開工、深江高鐵開工。
換言之，幾天內的3次會師，讓南沙密集迎來3大交通項目，可見南沙正積極擁抱深圳。
若站在另一層面看，近期臨深區域，尤其東莞多個鎮區、惠陽、大亞灣樓市火熱，房價出現明顯上漲，根據「板塊輪動」效應，南沙積極擁抱深圳，南沙的行情是不是也要來了？
另外，半小時的生活圈，南沙會成為深圳的後花園嗎？南沙連接深圳中心更有前途，還是連接廣州中心更有前途？
PART.1
從深圳人購房置業五大基本邏輯看
深圳人一定會與南沙相遇
經過長達20年的發展，深圳人購房形成了獨到的邏輯。
深職院房地產研究所所長、深圳市經濟學會副會長--鄧志旺表示，在這些購房經驗裡，最重要的有5條。
第一，跟著規划走，分享規劃帶來的紅利。規劃也是告訴大家未來發展的方向在哪裡，例如2000年規劃建設福田CBD、2010年前海、2015年龍華北中心、2016年國際會展中心、2018年光明科學城，都是典型案例。
第二，跟著交通走，賺取基礎設施紅利。城市發展交通要先行，深圳發展過程中就有幾次重要的交通改善機會，例如濱海大道開通帶來的後海機會、地鐵4號線開通帶來的龍華機會、地鐵8號線開通帶來的鹽田機會、立體多維交通帶來的蛇口機會。
第三，跟著產業走，分享產業帶來的紅利。產業崛起會帶來兩方面作用，一是增加城區的稅收，繼而政府有財力改善基礎設施和城市配套；二是持續帶來大量高質量的購房群體，為房產的保值增值提供保障。因此產業崛起，意味著區域崛起，例如11平方公裡南山科技園，聚集了100多家上市公司，創造了無數的財富神話，帶來了巨大的購買力。
第四，佔有獨特的資源，分享資源紅利。自然景觀資源在大城市是稀缺資源，既成就居住品質，又能帶來增值。例如深圳人對自然資源的佔有，就從山/湖資源的銀湖豪宅區，到湖景資源的香蜜湖豪宅區、華僑城豪宅區，再到海景資源深圳灣豪宅區、山/海資源定的蛇口豪宅區轉變。
第五，跟著品牌開發商走，分享地段和品牌雙紅利。因為品牌開發商有專業團隊和合作方，會對城市、城區發展有非常深入的研究，因此其項目選址往往非常具有前瞻性。其次，品牌開發商的產品品質是很好的，物業增值速度也相對較快。
因此，基於「深圳人購房置業五大基本邏輯」，再去看南沙會發現，深圳人一定會與南沙相遇。
首先規劃上，南沙與前海規劃基本在同一級別，均承載了三個國家級戰略，而且發展過程很像，南沙起步時間比前海晚了5年左右，可以說是下一個「前海」。
其次交通上，南沙本身是粵港澳大灣區的幾何中心，具備連接「9+2」城市群的先天優勢，目前交通中心格局已初步形成，有南沙客運港、郵輪母港海上交通，南沙大橋、虎門大橋、深茂通道等陸地交通，以及4條國家鐵路、5條城際鐵路等軌道交通。
另外產業上，南沙是要打造為華南科技創新成果轉化高地和金融服務重要平臺的，目前南沙已經規劃了99平方公裡南沙科學城，要引進科大訊飛、微軟等17大產業項目，中國科學院大學、香港科技大學等5所高水平大學，執信中學、林肯中學等9所中外名校。
此外自然資源上，南沙灣兩面臨海、三面環山，資源非常強大，還有南沙郵輪母港，以及廣州唯一海景五星級南沙大酒店，這一點和蛇口都很像，當年深圳的第一家五星級酒店就在蛇口。
最後開發商品牌上，連續七年入選「中國房企百強」的星河，在南沙就有布局10多個項目，星河有一個口號叫「星河所在、必定中心」，項目選址一直眼光獨到、富有前瞻性，核心理念是讓每一寸土地更具價值。
因此，鄧志旺表示，深圳人在發現了福田、南山、前海後，他們會進一步發現南沙。過去的南沙是廣州的南沙，現在的南沙似乎是大灣區的，加上規劃、交通、產業、資源加持等等，南沙即將成為新的頂級富豪區，敢為天下先的深圳人必將積極參與。
PART.2
大灣區政策徹底激活南沙
從過去離誰都不近到當下的離誰都很近
其實廣州人對南沙是比較矛盾的，因為在他們印象中南沙很偏、沒有配套。但是過去10年，廣州人也常聽到南沙有國家級新區、自貿區等國家級政策砸過來。
《大鬍子說房》創始人、大灣區流量地產專家--李俊懷表示，南沙很有可能會成為首例把新區建在距離主城區50公裡之外，又能開發成功的一個地方。因此廣州必須把南沙發展來，因為南沙將是廣州發展的突破口，是大灣區交匯的最中心。
因為整個大灣區從地理位置上看，就是以珠江入海口，伶仃洋一江兩岸連接了9個內陸城市以及香港、澳門。
大灣區有兩個主軸，一個是西線，叫廣珠澳科技走廊，從廣州一直連接到珠海、中山、澳門。另一個是東線，稱為廣深港科技走廊，從廣州出發到東莞、深圳，最後連接到香港。
這兩條線就是整個大灣區的核心精華線，兩個主軸線中間有一個重要的節點、交匯點，就在南沙，可見南沙這個位置的重要性。
不僅如此，大灣區綱要中也大幅度提及南沙，次數高達14次，超很多灣區城市，可見其在大灣區中的份量和官方的重要程度。
所以大灣區政策，將徹底激活南沙，從過去離誰都不近，到當下的離誰都很近。
現在從南沙到大灣區11個城市，全部在100公裡之內。30公裡之內可以到廣州、東莞、中山、佛山，70公裡之內可以到深圳、珠海、江門，100公裡之內可以去到整個大灣區所有城市。
而且南沙是廣州唯一的副中心，大量的利好措施投入，例如期貨交易所總部在南沙，以及2021年要開通全國最快速地鐵18號線（南沙到珠江新城35分鐘），同時還有和其它城市產業、交通的連接，包括南沙大橋的開通，2024年通車的深中通道，深圳跟南沙越來越近，因此對南沙這片熱土未來的發展非常有信心。
PART.3
南沙連接深圳中心，還是連接廣州中心更有前途？
半小時生活圈，未來南沙會成為深圳後花園嗎？
既然5天之內的3大交通項目，都跟南沙連接深圳有關，那麼就需要思考兩個問題：
第一：南沙連接深圳中心更有前途，還是連接廣州中心更有前途？
鄧志旺表示，覺得南沙靠近深圳發展更有機會。
從空間上來看，深圳的中心西移，南沙離深圳的市中心更近；
從交通來看，南沙去到深圳機場坐船隻要30分鐘左右，深中通道開通以後從南沙去到深圳西鄉、前海的距離也大大拉進；
從產業轉移來看，深圳的產業轉移原來主要是往東莞、惠州，一旦交通更為便利之後，往南沙轉移的可能性也非常大。
不過李俊懷則認為，南沙真正要發展起來，還是連接廣州的中心更靠譜一點。
首先從歸屬來說，在過去幾年廣州在南沙傾注的心血非常大，道路建得比廣州市區很多道路還要寬、還要新，甚至建了很多橋。
其次，南沙距離2035年人口達到250萬，中間差了170萬，怎樣加快導人口的速度？
重點就在地鐵18號線和22號線，開通後30分鐘能從南沙坐地鐵到珠江新城、冼村，接下來一定會有大量在珠江新城上班的人願意來南沙買房、定居。
另外就是規劃的南沙大環線，如果真正落地的話，不管住在南沙哪個區域，都有機會轉兩三個地鐵站之後搭上這條快線，半小時就能到珠江新城。
第二：半小時生活圈，未來南沙有沒有可能成為深圳人的後花園？
在李俊懷看來是有可能的，因為南沙距離深圳有天然的地理優勢，可以說南沙處於深圳的斜對岸，通過深中通道可以連接大空港、會展中心、前海，所以南沙未來跟深圳的連接會越來越緊密。
尤其本身深圳金融屬性很強，廣州又把一部分的金融屬性放在了南沙，所以兩個地方會有連接性。
鄧志旺認為，從歷史的角度來看，深圳最早發現的是惠州惠陽、大亞灣、東莞這些臨深片區，主要是地緣上的關係。但是現在這個時代，更多是看交通的距離，而不是純粹空間距離，當有軌道、水上、陸地交通等等多種交通方式並存的時候，出行的效率就大大提高了。
另外從純粹價差的角度來說，大家更多看中的是臨深的價差，高品質的臨深區域其實很少。但是反過來從南沙來說，價格能接受，同時配套、品質、自然環境的優勢也非常明顯。因此從性價比來看，南沙完全有可能成為深圳人將來的後花園。
PART.4
住房改善時代
南沙黃金資產的選籌邏輯
綜上而言，南沙依託廣深兩大一線城市，發展空間是值得想像的，是接下來值得關注的區域。
那麼在南沙這個區域怎麼選板塊？
李俊懷表示，央行數據顯示中國人戶均房產達到1.5套，但是中國人存在結構性缺房，即可能你在廣州、深圳有房，但是你的房子面積不大、停車不方便、看不到海，沒有那麼好的房子。
在這種情況下，首先要明白一線城市的富人區資產永遠漲。
因為地段永遠是稀缺的，土地資源有限，但富人資金越來越多，會使富人區的房價一直上漲。廣州的珠江新城、深圳的深圳灣、上海的陸家嘴都是這個特點，2010年廣州珠江新城賣2萬，現在10到20萬，陸家嘴湯臣一品已經接近30萬。
另外富人區還佔據了優越的自然資源，尤其是能不能擁有一種濱海或者濱江的生活方式，是判斷富人區一個非常重要的標準。
因此整個南沙富人區板塊的選擇標準，一是要依水而居、濱海生活；二是有核心的產業支撐，會帶來高淨值人群流入；三是去深圳通勤方便。
所以南沙7個板塊中，真正符合富人區標準的就是南沙珠江灣，即南沙灣片區。
首先南沙灣處於半島的犄角之勢，兩面望海，一邊是伶仃洋，一邊是獅子洋，是真正的濱海生活；此外這裡有99平方公裡南沙科學城規劃；另外去深圳通勤也方便，有虎門大橋、南沙客運港至深圳機場碼頭航線等。
值得一提的是，南沙灣還有兩個核心點，一個是優質的教育，例如星河山海灣項目周邊，就有華師附幼、華師附小、英東中學、廣州二中天元等名校環繞，教育其實是富人非常關注的點；另一個就是商業，星河山海灣旁邊就有郵輪母港綜合體，將引入大陸首家海港城，成為一個新的商業名片。
PART.5
要麼靠山、要麼望江的廣州
終於有了海灣豪宅區
其實對待規劃好、配套完善的山海豪宅，深圳人更為敏感，畢竟見證過深圳灣、蛇口、前海的崛起。
因此當大家逐步明白了南沙的規劃、南沙跟深圳的交通關係等等後，應該會將南沙灣富人區板塊放在深圳的體系中做比較，比如跟蛇口對比，蛇口房價10萬+，但南沙灣現在就三四萬，可能再過幾年價差縮小，現在正是入手的好機會，因此南沙對深圳人是有足夠吸引力的。
回過頭再看南沙灣板塊，背山靠水獨特格局+正統富人區基因，已經吸引了不少開發商進駐，包括深耕南沙15年、開發逾10個精品人居項目的星河，在南沙灣富人區就有落下一子，重磅打造了72萬方山海大城--星河山海灣，是南沙的明星盤。
值得一提的是，項目佔據著稀缺的自然資源，鹿頸山、大角山、黃山魯三山環抱，面朝獅子洋，環擁7公里海岸線，只需站在陽臺上就可以享受稀缺的海景。
整體容積率也僅約1.6，還規劃有約12萬㎡的景觀園林，採用五重園林景觀設計，綠化率高達35%，算下來戶均有約90㎡景觀園林，可以說是自貿區內大規模、低密度、高舒適度的山海大城。
項目在產品設計方面也非常多樣化，包括87-128m三至四房稀缺海景單位，一梯兩戶、南北對流的132-149㎡的雙園林洋房產品，7米中空挑高的複式高層和275-433㎡低密度住宅。
空間感也很好，例如建面約104-128㎡高層，全明採光戶型，以及約132-148㎡雙園林洋房，一、二樓享200%可拓展空間。
同時，項目門口更有已通地鐵4號線、在建22號線和規劃中的15號線皆在此交匯，是真正意義上的地鐵上蓋項目。
除此之外，項目周邊更是設有多個高端配套，比如南沙遊艇會、南沙大酒店、高爾夫球會等等，而且項目旁邊就是建面約67萬方的郵輪母港綜合體，跟深圳灣有得一比。
更重要的是，項目環擁華師附小附幼、廣州二中天元學校和廣州市英東中學等4大名校，享有0-18歲的全齡教育資源。（具體招生以教育主管部門和校方最新政策為準）
其實廣州的豪宅，要麼靠山、要麼望江，跟深圳相比，還差了一類產品：望海，而南沙灣恰好可以彌補這一缺憾。
待南沙灣發展起來後，就會給廣州帶來另外一個豪宅的方向，即望海的豪宅。當然，廣州人對望海豪宅的需求也一定會起來，這是廣州新的豪宅方向。
-End-
文丨林中舟
主編丨劉二磊
總編輯丨陶文杰
【版權聲明】本文版權歸「灣區壹地產」所有，如需轉載，請與我平臺取得聯繫。
【免責聲明】本文部分信息和圖片來源網絡，如有相關內容侵權，請聯繫刪除。本文所述內容和意見僅供參考，不構成市場交易依據和投資建議。