隨著中國經濟高速發展，國民收入提高，旅遊需求日益增長。自1984年北京興建大觀園起，全國陸續出現無錫吳文化公園、鬼府神宮等靜態觀賞型公園。1989年，深圳華僑城「錦繡中華」旅遊微縮景區開業，標誌著國內真正意義上的主題公園的誕生。此後，在國家政策和現代科技支持下，文旅地產主題公園行業發展迅速，但是多經營不善，「公園+地產」模式盛行。
主題公園分布較為集中
主題公園是一種以遊樂為目標的模擬景觀的呈現，它的最大特點就是賦予遊樂形式以某種主題，圍繞一個或幾個主題創造一系列有特別的環境和氣氛的項目吸引遊客。主題公園可以分為歷史文化、景觀觀光、休閒遊樂、情景模擬、主題創意五大類。我國主題公園主要集中在東部地區，主要分布在京津冀地區、長三角地區、珠三角地區。
資料來源：中商產業研究院整理
主題公園經營不易
主題公園開發運營不易，前期投入大、回報周期長，且運營專業性強。中國社科院旅遊研究中心研究員魏小安透露，國內投資額超5000萬元的國內主題公園大概有300家，約有70%的主題公園處於虧損狀態，20%勉強平衡盈虧，運營狀況良好的主題公園僅為10%。
數據來源：中商產業研究院整理
主題公園競爭激烈，不少項目出現「難產」和「夭折」。例如，廣州市黃浦區內，李嘉誠旗下長江實業、和記黃埔曾計劃投資10億元開建的動漫主題公園已易主佳兆業。神舟航天樂園項目位於廣東省中山市神灣鎮神溪村，原計劃2017年動工，2020年開園面世，目前仍處於曬地皮狀態。
「公園+地產」模式盛行
國內主題公園盈利難，在於忽視了持續不斷追蹤遊客心理需求的變化，在挖掘文化內涵上著力不足，主題公園同質化嚴重，經營管理弱、市場推廣和服務跟不上。在文化核心競爭力不足的情況下，主題公園項目與地產捆綁開發，項目涉及酒店、商業及住宅等多種業態。主題公園帶來的人流、物流、信息流和資金流，拉動周邊的房地產。同時由於主題公園盈利周期長，在國內文化創意產業還不成熟的時候，通過銷售配套地產反哺主題公園。
針對主題公園「房地產化」的現象，2018年4月，國家發展改革委等5部門聯合印發《關於規範主題公園建設發展的指導意見》指出，主題公園出現了概念不清、盲目建設、模仿抄襲、低水平重複等問題，有些地區還出現地方債務風險和房地產化傾向。為此，《意見》提出，主題公園周邊的酒店、餐飲、購物、住宅等房地產開發項目，必須單獨供地、單獨審批；同時要嚴控房地產傾向，對擬新增立項的主題公園項目要科學論證評估，嚴格把關審查，防範「假公園真地產」項目。
主題公園地產化在一定時期有其存在的理由，但從長遠看，必須加以糾正，讓其回歸本位。目前不少文旅遊地產出現地產化。其實，文旅地產未來不再是簡單的「賣房子」，不再是以銷售房子為導向，而是實現從開發土地、建設住宅，到經營旅遊物業和商業物業，乃至房地產服務業的全流程、多組合盈利模式，使得企業可以取得綜合性、多元性、跨領域複合效益。
文旅地產如何掙錢？
1、前期放在地產項目上，較快回收投資
在項目運營前期，重心應該放在房地產項目上，一般五年內要把銷售型住宅售完，已達到快速回收投資的目的。相對城市住宅而言，旅遊地產絕對屬於窄眾客群，缺少客戶是項目常態，因此要做好打持久戰的準備。今後旅遊地產的蓄客必將是全國範圍內的大蓄客，而項目客戶則來自於全國各地。異地布點的數量和拓展力度是決定旅遊地產項目去化速度的真正因素。
2、逐步加重旅遊項目運營
在銷售住宅的同時，加重對旅遊項目的運營。由於旅遊地產涉及的領域比較多，在內部運營方面需要整合酒店運營商、主題公園運營商等合作資源，在外部資源導入方面需要整合旅行社、周邊景點等協同資源。
3、轉入長期穩定的旅遊運營部分
住宅產品銷售完成之後，項目重心完全放在旅遊運營部分，將長期運營作為旅遊地產項目產品的有機組成部分，做好商業、酒店、主題公園等業態的管理，進入長期穩定的經營階段。
4、建立自己的IP產業鏈
得IP者得天下，華誼總裁王中軍曾說：「誰能提供最優質、最豐富、並擁有品牌影響力的娛樂內容，誰就能擁有最大的用戶粘性，創造出最大的商業價值。」這句話用在文旅地產上也適用。如果沒有迪士尼自建IP的實力，可以通過引入IP概念來打造自己的產業鏈。
文旅地產未來發展可期
政策利好文旅地產，投資加速文旅地產發展，目前文旅地產內容逐漸充沛有報告指出，文旅地產將開啟下一個黃金十年。未來文旅地產發展將出現4大轉變。
1、從觀光度假向文化體驗轉變
近年來，我國旅遊市場發展迅猛。中國消費者已全面進入旅居生活3.0時代，綜合休閒度假、文化體驗、主題遊樂、冒險等體驗為主的旅遊需求產生，消費者對產品新意要求也進一步提高。
未來，深度遊、生態遊、探險等將會越來越受歡迎，各種健康Spa、健身活動、冥想場地和戶外設施也將變得更為常見，引導人們更加關注自己的內心，展開自我發現之旅，樂享積極健康的生活方式。
2、從短期營銷向長期運營轉變
進入存量時代的房地產，「高槓桿、低投入、快速周轉、現金流回正」的傳統、單一、快速營銷方式已經很難持續下去。尤其是文旅地產，開發周期一般是3—5年，而在前期，周邊配套不成熟，很難吸引到人流。因此，一些按照傳統地產形式開發的文旅項目也逐漸沒落，行業將迎來新一輪洗牌。
單一房產銷售以及前期簡單的門票銷售應逐步向商業運營轉型，而商業的載體必然是產業，多元化的產業能夠促進當地消費，創造良好經濟效益。與房產銷售不同的是，商業運營是一個長期的、精耕細作的過程，也是長期收益的關鍵。因此，注重長期運營的文旅項目將是未來的發展走向。
3、從硬體設施向內容經濟轉變
隨著旅遊形式逐漸多樣化，遊客外出度假將會有更多的選擇空間，因此拿錢去買度假房這種消費方式將越來越少。「以地產形式短線套取暴利」的發展模式將宣告終結，以「內容經濟」為主的運營方式將成為主流。
4、從單一盈利向多元盈利轉變
文旅地產在初期主要是依靠地產銷售來實現盈利，模式非常單一，而現在為了獲取更大的利潤空間與持續穩定的收益，開發企業必須尋找多元化的盈利模式。
未來文旅地產除了地產常見的銷售物業收入外，還有門票收入、餐飲、酒店、周邊產品、IP衍生收入等回款周期短的收入，同時也提升了周邊地產的價值空間。
過往文旅一直被用來作為拿地或營銷的噱頭，概念強於落地。如何達成旅遊和地產的平衡，如何實現「依靠旅遊拉動地產，憑藉地產反哺旅遊」的良性循環，這是每一個打算進入文旅地產行業的人都必須慎重考慮的問題。
(責任編輯：DF376)