第一，
買房補貼+獎勵，衡陽17條玩真的！
最近，因為疫情影響，樓市不景氣，於是有了救市的呼聲。浙江、西安、無錫、濟南、上海、深圳等地也確實出臺了一些與房地產相關的政策，但幾乎都是從幫助企業層面出臺的政策，比如最直接的就是土地出讓金的延緩繳納。但這些政策被一些人解讀為救市，開始對樓市的鼓吹。疫情籠罩，國難當頭，這幫人的良心實在是大大的壞了。
但從市場層面，真正救市的，不是沒有。湖南衡陽就是一個既有從開發企業層面，又有從市場層面的政策發布，這些舉措中，有扎紮實實的刺激樓市的救市行為。
這就是2月14日，經衡陽市委、市政府同意，衡陽市住建局等十個部門共同出臺的《關於促進房地產市場平穩健康發展的若干政策》，一共17條措施，簡稱「衡十七條」。
在這七十條裡，有對購房者的補貼、獎勵，還有對開發企業在資金上的支持。
我們來看一下重點：
市財政將實施購房契稅補貼和地下車位購買補貼：購買新建商品房（含住宅和非住宅，非住宅不含車位、車庫、雜物間）和存量住房，籤訂網籤協議並繳納契稅，所繳契稅稅率為1%的，由市財政按所交契稅對購房人予以全額補貼，所繳契稅稅率為1.5%的，由市財政按所交契稅的2/3對購房人予以補貼；所繳契稅稅率為2%以上（含2%）的，由市財政按所交契稅的50%對購房人予以補貼。新建商品房項目地下車位首次出售的，由市財政按1000元/個的標準對購買人予以補貼。
還進一步擴大人才購房補貼對象範圍，非「雙一流」大學全日制本科生一次性購房補貼5萬元。
在義務教育學段，有條件的地方，根據各地招生政策及學位情況，憑商品房買賣合同或不動產證可就近入學。
加大了公積金的利用率，提出開發項目取得商品房預售許可證的，房屋形象進度達到1/5的，預抵押到位後，即可發放個人住房公積金貸款。
降低開發企業土地資金使用成本。對出讓的房地產項目用地，可以根據規劃分期繳納土地價款。
房地產開發企業應當根據開發建設成本、合理利潤等因素申報商品住宅銷售最高價、均價、最低價。市發改委會同市住建局對房地產開發企業提報的價格進行明碼標價監製，監製後3個月內不予調整。（這一條是否可以理解為不允許降價？）
以上例舉只是部分措施，從中不難看出，湖南衡陽是真的在救市。
第二，
救市政策早有，並非因為疫情。
其實，衡陽十部門共同出臺的《關於促進房地產市場平穩健康發展的若干政策》並不是因為疫情而制定的，這份文件早在2019年12月30日就制定好，執行時間也是從2020年1月1日開始。只不過，最近這幾天才被推上風口浪尖。
在《關於促進房地產市場平穩健康發展的若干政策》文件出臺後，1月6日，衡陽市自然資源和規劃局發布《關於促進房地產市場穩健發展和支持工業企業發展的實施意見》（衡九條），對2020年土地開發總量控制、住宅用地車位配建、不動產證辦理作了明確規定。原則上2020年進入市場開發的土地不超過300畝，報規及工程許可不超200萬㎡。
要知道，根據衡陽市公共資源交易中心數據，2019年成交面積5605畝，各大房企摘地近2281畝。也正因為2019賣地太多，供應量大，於是「考慮庫存較大等因素，實施總量控制」。
同時，衡陽市住房公積金管理中心也發布了關於貫徹執行《關於促進房地產市場平穩健康發展的若干政策》的實施細則。
根據該細則，降低貸款首付款比例方面，職工購買首套、第二套自住住房申請使用住房公積金的，貸款最低首付款比例由原來購房總價款的30%、50%分別調整為20%、30%。
調整住房公積金使用政策的相關實施細則。職工購買第二套自住住房，可以申請住房公積金貸款，同時可提取本人及配偶的住房公積金。第二套自住住房屬商業銀行貸款的，可按規定提取本人及配偶的住房公積金償還商業銀行貸款。
從以上文件的原文中我們也可以看出，以上政策的出臺，與疫情沒有一毛錢的關係，根本不是因為疫情才出臺的相關政策。
第三，
庫存壓力+樓市下行，衡陽救市主因。
衡陽為什麼迫不及待救樓市？因為庫存壓力，因為樓市下行！
1、庫存高企
截至2019年12月底，衡陽市中心城區商品房住宅累計庫存量37958套，面積447.83萬㎡。根據衡陽市中心城區前12個月月均住宅銷量計算，當前住宅庫存量去化周期約 17.89個月。
此前有數據，2018年上半年，根據湖南省住建廳的統計結果，衡陽市中心城區庫存僅為5.5個月，幾乎是供不應求的市場，隨後2018年下半年以及2019年的供地增加，衡陽的庫存也是越來越高。
面對如此高企的庫存，政府簡單粗暴的做法，自然想到的是救市（早在2018年12月就有過救市一日遊政策，看後文）。
2、量價齊跌
庫存高企，供大於求，想買的又買不起，於是降價，開始出現量價齊跌的現象。有數據統計，2019年全年中心城區住宅累計銷售25295套、面積300.46萬㎡、金額184.73億元，同比分別增長-16.65%、-16.16%、-17.34%。（看清楚是負號，應該寫成，同比分別下降16.65%、16.16%、17.34%。）
當然，不只是這兩個原因，但這兩個原因卻是主要原因，也是直接原因。
第四，
動不動就救市的衡陽曾經一日遊新政。
2018年12月26日，衡陽市房地產業協會發文稱，接到衡陽市發改委、住建局通知，衡陽將從2019年1月1日起暫停限價政策。
僅僅一天後，2018年12月27日晚，衡陽市人民政府宣布，鑑於衡陽市發展改革委員會、衡陽市住房和城鄉建設局聯合印發的《關於暫停執行的通知》對穩控房價的複雜性判斷不精準，對穩定預期的持續性認識不充分，文件出臺引發了市場的誤解和網上的炒作，其影響有悖於部門出臺文件的初衷，衡陽市人民政府決定撤銷該文件。
從取消限價，到撤銷「取消限價」，僅僅只用了一天的時間，這也是讓湖南衡陽一天成名。
一點感想，從衡陽的市場情況來看，不管有沒有這次疫情，市場下行的壓力很大，而本次疫情，又加大了這個壓力，未來房企的日子或許更不好過。另外，哪座城市救市，其實從反面也說明，哪座城市樓市的困難已經到了一定程度。而這時候，則是一次買與賣博弈的開始。