近期，珠海又出圈了！
根據港媒報導，有組織建議大灣區城市共同開發，離大嶼山只有約5公裡的珠海桂山島，供80萬香港市民居住，島上司法、執法權將由香港特區政府代理。
也就是說，繼港珠澳大橋之後，香港也要與珠海融合發展了！
01.
向澳門取經
香港有意向珠海借島
經過了解，港媒中所提到的相關組織為香港房地產協會，香港借島開發是其在9月21日的發布會上正式向社會公布的「桂山島『創世新城』計劃」。
該協會主張開發在香港大嶼山西南約5公裡的珠海桂山島，並擬建設公路、鐵路兩用大橋來接駁大嶼山。
屆時，通過新建公路鐵路兩用大橋，可迅速往返桂山島與香港大嶼山等地。
桂山島位於珠海水域，處於珠江口正中，經水路往返中環及尖沙嘴只需30分鐘，到澳門、珠海只需20分鐘，到深圳也只需40分鐘。
不得不感慨，香港人還是很會選位置。
根據所透露的開發計劃顯示，整個借島開發將劃分3期進行，合計填海70公裡，用來發展住宅、醫療安老、教育、文創、創科等產業園區。
建成後，這裡將創造超過50萬個職位，提供約28萬個公私營住宅單位，供逾80萬人居住。（也有媒體說是70萬人）
值得注意的是，科創用地將佔到所有產業用地的最大比例，達30平方公裡。如果再加上文創和教育用地，則高達50平方公裡，遠超所有面積的一半。
這意味著，在此工作和居住的人群有大半是高知高智人才，很大比例是從事高新技術企業人才。
可以想像，由此產生的對居住質量的要求以及人文配套、商業配套的需求也將大大提高。
再放到大層面來看，很明顯，這一次香港開啟「借島計劃」，是對珠港融合有了明確的意向。
但話說回來，香港之所以有向珠海「借島」的想法，主要還源於澳門先前向珠海橫琴「借地」的先例所在，即澳門對橫琴島的開發。香港房地產協會這次也在報告中特地提到，建議參考「橫琴模式」。
02.
澳門借珠海「橫琴島」
開啟珠澳融合第一步
澳門借島的歷史，比香港要早一點。
早在2009年，全國人大常委會採納澳門大學在橫琴島建設新校園的建議，由此，澳門向珠海借地的歷史就這麼開始了。
澳門大學新校區佔地面積1.09平方公裡，是老校區的20倍，可以說給足了澳門面子。
來源：南方周末
值得一說的是，這個新校園，建在珠海橫琴的土地上，但授權澳門特別行政區實施管轄，實施的是澳門特區法律，為橫琴與澳門的融合發展做了歷史性的突破和創新。
目前，澳門大學在橫琴島的新校區已於2013年交付給澳門。
橫琴島是珠海市最大島嶼，南北長8.6公裡，東西寬7公裡，土地總面積達到106.46平方公裡，比香港島還大三分之一，相當於澳門特別行政區總面積的2倍多，與澳門一河之隔。
這些年，國家為了促進澳門與橫琴的一體化，又在多方面給予了強烈的支持。
2016年，國務院給予了橫琴新區一項特殊政策，澳門機動車輛可以在向橫琴新區提交申請及相關材料獲批之後，不用港澳車牌也能夠進行珠海橫琴島。
並且在今年7月，將澳門單牌車進出橫琴的配額由之前的2500個增至5000個。
隨後在2018年，國家更是允許在橫琴新區購置房地產或工作的澳門機動車所有人，可以申請1 個機動車入出橫琴資格，並辦理臨時入境機動車牌證。
到了今年，新橫琴口岸正式建成運用，首次實行「合作查驗、一次放行」的通關模式，將旅客過關時間從數十分鐘時間縮短至幾分鐘，幾乎與平時進一次高鐵站的時間差不多。
可以看到，在繼澳門首次向珠海借島到至今的11年間，「借地」模式不斷成熟。
與此同時，國家也在不斷加大珠海橫琴的對外開放力度，令橫琴與澳門之間的聯繫變得日益密切，琴澳一體化的趨勢也已經十分清晰。
據人民日報報導，截至今年8月25日，橫琴註冊澳資企業已突破3000家，成為內地澳資企業聚集最集中區域。
甚至，橫琴島上已經有30%以上的常住居民來自澳門，很明顯，「借島」機制發揮了作用。
但「借島」的創新機制是一方面，不可忽略的是，港珠澳大橋的連接，加速了珠港澳的一體化發展。
03.
珠港澳的融合，不只是「借地」
還在於港珠澳大橋的連接
在說港珠澳大橋前，我們首先要想清楚，為什麼這座橋連接的是珠海，而不是深圳廣州？
原因其實很簡單，一是上面所說的特殊地理位置帶來的優越，緊鄰澳門，與香港隔海相望；二是定位高，是整個大灣區唯二的經濟特區，與深圳同級；三是有足夠的土地可供開發，這一點是深圳望塵莫及的。
於是，珠海成了唯一一個與港澳有直接連接的內陸城市，落腳點十字門中央商務區則成了唯一與港澳路橋連接的CBD。
港珠澳大橋總長約55公裡，6年籌備，9年建設，總投資約1200億元，成為歷史上首次打破粵港澳藩籬的一次偉大建設成果。
來源：深圳掌上生活
港珠澳大橋實現陸路相連，將以往的3小時的交通時間縮短至約30分鐘，極大提高了三地來往的效率。與此同時，珠海、香港、澳門三地口岸實行24小時通車、通關。
也就是說，三地商務人士，就算每天來回三地也不是問題。
交通便捷提高的同時，是為橫琴帶來了巨大人流量和產業效應，尤其是落腳點十字門中央商務區，人流和產業轉移效應更為明顯。
根據人民網報導的數據顯示，大橋通車一年，經港珠澳大橋往來的旅客總數超2400萬人次，車流逾150萬車次，日均客流量達到4萬人次，單日峰值達13萬人次。
另一方面，粵港澳大灣區樞紐效應也逐步展現。截至2019年9月底，通過港珠澳大橋的進出口貨物累計超21萬噸、價值超84億美元。
外資企業也直線上漲，珠海一年新設外資企業3973戶，漲幅高達153.9%，吸收外資156.3億元，增長26.9%。
來源：深圳發布
一橋飛架，粵港澳三地從此水乳交融，聯繫愈加緊密，整個粵港澳大灣區成功閉環。
換句話說，港珠澳大橋是一個有意串通珠海、香港和澳門三地間的最好證明。
分析到這裡，可以發現，香港和澳門所借之地都來自珠海，一塊地在橫琴，另一塊地最近香港大嶼山，面朝橫琴。
橫琴實景圖（來源：橫琴在線）
很明顯，橫琴所處之地對於大灣區來說，有著特殊的地理優勢。作為粵港澳共同體的結合部分，橫琴在港珠澳協同發展上，將成為一定意義上的政治樣板。
其中必須得說的是，作為港珠澳大橋落腳點、橫琴最近港澳的十字門中央商務區，則或將成為粵港澳融合的前沿陣地。
04.
十字門中央商務區或成最大黑馬
同時承接粵港澳三方資源
珠海十字門中央商務區位於十字門水道兩側，地處西江入海口，背靠黑馬將軍山、馬騮洲山，面向壯闊的馬騮洲水道，匯聚絕版山海資源，山海城共生。
一條十字形水道勾勒出兩地四岸，一面是澳門主城，一面是橫琴金融島，三足鼎立，隔水相望，組成一個黃金三角區，是整個橫琴配套最成熟完善的板塊。
珠海人常說的「左手澳門，右手橫琴」，便是指十字門中央商務區，全國也只有這麼一個地方。
港珠澳大橋建成通車後，一邊通往港澳及灣區東岸，另一邊的延線通往珠海西部乃至粵西。
十字門中央商務區作為連接中心，成為了全國唯一路橋連接港澳的中央商務區。
與此同時，為實現國家戰略復興的核心使命，十字門中央商務區還承載著打造「兩基地一平臺」（即金融產業基地和總部經濟基地、高端商務服務平臺）的產業重任。
按照規劃，十字門中央商務區定位建設成符合珠海未來發展需要的、國際化、濱水生態型、區域性現代服務業聚集平臺，並分為南北兩大片區。
其中，北區為火爆灣區的華發琴澳新城，主要發展會展+高端商務服務業；南區是包括橫琴金融島在內的華發廣場組團，定位為金融產業基地+總部經濟基地。
目前，北部核心區和儲備區已率先啟動建設，重點開發會展商務組團以及公共服務重心組團，珠海國際會展中心便規劃建設於此。
據悉，珠海國際會展中心目前還正在規劃新建面積11萬平方米的第二期會展組團。
不說別的，會展經濟大概都聽過，每次會展舉辦期間，全國各地人流滾滾而來，所催生的經濟效益，讓人驚嘆。因此，珠海國際會展中心來了之後，現在的十字門中央商務區也是如此。
相關數據顯示，從2014年10月起步至2019年底，5年時間內，珠海國際會展中心累計接待展覽及活動逾140個，接待會議活動近3600場，年收入突破億元大關，已成為在華南乃至全中國具有一定影響力的綜合會展場館。
與此同時，更多產業也在十字門中央商務區快速發展，對澳合作不斷加深。
2019年12月10日，全國首家粵港澳大灣區勞動爭議聯合調解中心暨珠海（橫琴）速調快裁服務站，在珠海中心大廈「港澳青年實習交流基地」掛牌成立。
同一天，普華永道粵港澳大灣區西岸服務基地也落戶珠海中心大廈，成為首批入駐珠海的國際領先專業服務機構之一。
同月，珠澳設計中心正式成立並落戶珠海中心大廈。
與此同時，由華發打造的「澳門產業多元十字門中央商務區服務基地」正式投入運營，並成功引入105家澳門企業機構。
未來，這片12層逾3萬平方米的國際化商務空間，還將引聚澳門科技創新、特色金融、醫療健康、跨境商貿、文旅會展、專業服務等六大特色新興產業企業及澳門優秀青年。
也就是說，澳門最有發展的六大產業——專業服務、文旅會展、科技創新、跨境商貿、醫療健康、特色金融，將全部在此孵化、承接。
已然，現在的十字門中央商務區已成為珠海商務服務水準前列，或將憑藉著肉眼可見的發展速度趕超香港、澳門兩地，使之成為未來大灣區城市交流「渡血」的大心臟。
當下，珠海機場年客流量突破1000萬人次大關，到2027年，旅客吞吐量預計將達到2750萬。
港珠澳大橋通車元年，1353.44萬人次旅客和71.71萬輛次車輛，經大橋入境，為橫琴連結香港金融貿易航運等行業以及澳門國際休閒娛樂等產業，乃至全球多元創新產業，提供巨大空間。
來源：珠海房姐
前所未有的聯通，使得巨大人流、產業流在從各地湧入，再加上十字門中央商務區規劃容納的就業人口20餘萬人，居住人口8萬餘人，人流高峰要來了。
洶湧而至的人流會帶來什麼？
區域經濟的大幅提速，配套的逐漸完善，餐飲、購物還有海量居住需求，都來了！
當前，珠海正全力優化城市發展格局，從戰略意義上來看，十字門中心商務區將成為珠海經濟參與全球競爭最重要的陣地。
十字門中央商務區實景合成圖（來源：珠海房姐）
可以想像，在各方人才、產業流入十字門中央商務區的同時，區域價值將得到再一次刷新，區域物業也有著不可複製的投資價值。
根據鏈家網的數據顯示，橫琴房價均價4.6萬/㎡，已是珠海的最高區域均價。但即使如此，區域內的房產仍是供不應求。
10月29日截圖自鏈家網
據監測，今年橫琴片區純住宅供應約2051套，供應量在珠海全市各區中處於最低位。
如果按照2019年的去化速度測算，住宅去化周期僅約為8個月。換言之，如果再無新增供應，8個月後，就算是你想買，也無房可買。
再回過頭來看，如果香港的「桂山島計劃」得以實施，加上澳門與橫琴近年來的融合發展，這塊土地的房價，或將要再創珠海新高。
另一方面，十字門中央商務區作為珠港澳融城的承載地，未來各領域的深化合作與資源互補皆會在此完成。
相比於深圳，十字門中央商務區在港珠澳大橋和先天地理位置的優勢下，港澳兩地的更多人才和產業會首選轉移至此，並成為三地間發展的一條「快速道」。
隨著更大流量的進入，城市高端生活配套的逐步完善，這裡將構建成為灣區經濟資源的聚集中心。