如果你想在上海買房租地，可知道哪些地區最具有升值潛力？日前，上海市規土局官網正式發布的《上海市城市總體規劃（2015-2040）綱要》概要（以下簡稱《綱要》），或為你指明方向。
買房，哪裡升值潛力大
2015年，全國房價上漲幅度最大的是深圳，其次便
是上海。據易居房地產研究院的數據，2015年11月份，上海市純商品住宅銷售均價為34763元/平方米，同比上漲25%。
《綱要》中指出，上海規劃建設用地只減不增，總量3200平方公裡以內。「按照人均建設用地100平方米左右的標準」。新增建設用地優先保障公益類項目、民生類項目和基礎設施建設，適度向新城、重點新市鎮及重點地區傾斜。
上海房價未來將如何發展？對普通買房者而言，哪些地區最有升值價值？
對於普通購房者的迷惑，本次規劃提出制定差異化住房供給策略，為購房者指明了購房新方向，把新城作為主要發展空間：「新增住宅用地供應向重要的新城傾斜，增加住房有效供給優化住房布局，與軌道交通建設、就業崗位分布、公共設施配套等在空間上聯動發展，注重產城融合和社區融合，建立有序、高效的住宅空間格局。根據地區公共服務、生態環境和交通設施條件，控制住宅用地供應節奏。以節約集約用地為導向，規劃適度保留一定規模的農村居民點。」
而主城區將嚴格控制住宅用地，把資源向新城集聚。「主城區嚴格控制商品住宅用地規模，優化和完善居住環境、設施配套與交通支撐。新城加強人口和就業集聚，適度新增住宅用地，在重要節點積極引導混合的住宅類型和適宜的開發強度。」
那麼，具體哪些路段最有升值空間呢？
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受《國際金融報》記者採訪時分析：「對於個人買房者來說，購房者從升值空間和居住便利程度看，老閘北區位於中外環間的地塊，比如彭浦新村、大寧等區域實際上是有一個較大升值空間的，而且後續配套會比較好。這些區域一直是價值窪地，而且後續靜安區的輻射力度會加大。」
此外，嚴躍進分析：「後續軌道交通17號線的開發潛力是比較大的，這和虹橋商務區配建、青浦新城開發等優勢有關係。購房者可以積極在此類地鐵沿線進行物業的開發。」
針對《綱要》中提到的5個新增副中心城：青浦新城、嘉定新城、松江新城、南橋新城、南匯新城，它們各自有何優勢？
被稱為「上海之根」的松江，集聚了松江大學城、文化遺址等眾多文化點，未來會否成為文化副中心？「松江新城整個規劃是最早的，後續在新松江路等區域或地段，可以積極進行投資。此類地段周邊高校相對多，而且各類配套尤其是商業資源是比較豐富的，因此是值得購買或投資的。」嚴躍進說。
「青浦新城實際上是包括青浦老城的區域，所以從投資價值來看，後續部分老城內的項目容易受追捧，推薦路線是盈港路，此類線路整個規劃較好，而且後續17號線會開通，是最佳的投資路線。」嚴躍進向《國際金融報》記者分析，相較之下，「嘉定新城也是軌道交通導向的一個新城，後續在白銀路等區域可以積極進行投資。這些板塊後續整個交通比較便利，而且配套和社區氛圍總體還不錯，屬於可以積極投資的領域。」
「南橋新城則需要在南奉公路周邊進行投資，此類路線基本是住宅物業相對密集，而且屬於城市的主幹道，後續也會成為新城重點規劃和新項目落地的區域。」嚴躍進說，「南匯新城的環西湖三路等區域值得投資，一方面這裡是很多房企集中進行投資的區域，另一方面也是後續各類市政配套項目密集建設的區域。從房企的投資方向看，也會圍繞此類區域進行新項目的開發。」
不過，對於買房者，只關注升值還遠遠不夠。易居控股執行總裁丁祖煜在接受《國際金融報》記者採訪時特地提醒購房者，個人真實需求才是考慮要點，「不能考慮合算不合算的問題，或者說不能僅僅考慮合算不合算的問題，更不能考慮未來漲多少的問題。首先在上海購房，整體未來趨勢上升是大概率，但是也不能確保每一個板塊、項目都會漲。買房還是要考慮自己的生活或工作真實需求。另外，交通、產品、品牌等都要考慮。」
租房，哪裡是新選擇
上海2015年租房價格上漲近兩成，閔行、閘北、浦東一些熱門地區的漲幅高達六成。中原地產的數據顯示，2015年底上海中心區域租金突破110元/平方米，其中靜安區的租金高達128.71元/平方米，黃浦、長寧和徐匯區的每平方米租金分別上漲至121.22元、121.06元和113.56元。
對於中低收入群體而言，住房租金壓力加重，這迫使他們尋找新的房源。
其實，在《綱要》中，完善住房租賃體系是健全住房供應體系的一個重要層面，將提高上海市租賃性住房比重。規劃稱：「適度提高租賃住房比重，增加市場型和保障型租賃房供應，降低生活成本，促進人才流動，提高全市租賃性住房比重。完善住房租賃管理制度，促進住房租賃市場發展，滿足市民多層次、多樣化住房需求。」
《國際金融報》記者採訪各區規土局，其中浦東規土局提供的資料顯示，「十二五」為「4＋3」：
陸家嘴、張江、金橋、
外高橋4個老的國家級開發區，加上世博前灘、迪士尼和臨港3個新開發區域。而「十三五」變成「4+4」：新增加了祝橋川沙區域的航空城。
另外，「依託張江國家自主創新示範區核心區，建設綜合性國家科學中心，打造浦東中部創新走廊，推動紫竹、漕河涇、市北等園區成為高能級創新引擎。結合嘉定汽車、浦東大飛機等高端製造產業基地形成特色產業創新中心。」
另外，地鐵便利度是核心考慮要素之一。在《綱要》中提出，未來上海市將打造由區域城際鐵路、軌道快線、城市軌道、中低運量軌道構成的強大軌交系統。值得關注的是，相關規劃還針對新城提出構建相對獨立的交通體系，明確上海市各新城規劃1條以上城際鐵路或軌道快線通過，依託骨幹道路完善主城區與新城、新城之間的公共運輸通道。
「5個新城方面，其實租金漲幅都不會太大，這和區域位置過於偏遠有關。所以從趨勢判斷看，基本上會在2%左右的水平波動。」嚴躍進說。
嚴躍進說：「實際上，從目前上海的人口導入速度、產業導入速度來看，各類物業的價格上漲幅度基本上能夠達到每年10%的水平。對於租房的價格來說，也是如此，完全可以和購房的價格呈現幅度一致、趨勢相似的漲幅。」
租寫字樓，哪裡最合算
作為海內外金融機構和跨國企業在華總部的聚集地，上海的寫字樓需求一直旺盛。本次《綱要》描繪了一幅上海市商務區今後25年的建設藍圖，將「完善新城服務長三角的功能」。
有租寫字樓需求的企業不妨考慮本次《綱要》中提到的幾個地區，「以陸家嘴金融城－外灘金融集聚帶為核心，沿延安路－世紀大道和黃浦江兩條現代服務業發展軸，強化南京西路、東虹橋等高端商務區集聚發展，推動自由貿易試驗區、前灘、北外灘、蘇河灣等若干高等級的高端商務區建設……提升區域節點城市商貿功能，重點建設嘉定、青浦、松江、南橋、南匯等長三角商務服務中心」。
對於企業租用寫字樓的選址，丁祖煜向《國際金融報》記者表示：「如果是商貿、高端服務業的，租在核心區寫字樓裡面最好。因為各方麵條件都比較到位，商務氛圍很好，有助於開展高檔服務業相關的工作。對於一般的創意、IT企業，則建議選擇交通相對方便、產業相對集聚的地區。例如，一些IT企業比較喜歡集中在張江。張江不是上海最貴的或最高端的區域，但它是IT產業最集中的區域。」
嚴躍進強調，可關注虹橋、世博會前後灘等地區：「企業購置寫字樓應該從虹橋商務區等板塊入手，這個是最關鍵的一點。預計後續虹橋商務區的辦公物業租賃方面會給出各類政策，同時後續不斷成熟的虹橋商務區板塊，能夠為各類辦公提供便利條件。其他區域方面，建議在世博會前灘後灘等區域進行投資，這個也是後續增值空間比較大的板塊。」
「世博會周邊的前灘後灘區域，實際上在規劃層面上，是定位為上海第二個陸家嘴。所以規劃方面的地位是比較高的。而且從實際的招商引資等層面看，基本上是跨國企業的總部基地。所以這些產業的進入，是促進此類板塊快速增值的一個重要基礎。更為重要的是，此類板塊周邊的綠化景觀等非常齊備，有天然的溼地等資源，都容易促進相關物業得到快速的增值。」嚴躍進說。
對於租金價格趨勢，嚴躍進稱：「寫字樓的租賃價格不會呈現過快上漲的態勢。總體上部分優質地段的辦公物業會呈現年均10%的增幅。陸家嘴或超過15%，而黃浦區相對來說優勢在下降，老靜安區則可能在10%-15%的水平波動。」
建商務樓，哪裡最值得投資
和租樓一樣，建造新的商務樓也需要考慮到上海市對商務區的建設規劃。重大市政項目規劃能夠帶來實際利好，所以也能提升地段價值。
上海與長三角的配套交通，或能滿足對跨地區交通有關鍵需求的企業。
聚集效應是商務樓的一大特點。「使甲級寫字樓比例達到總量的30%。加強老大樓和次新樓宇更新改造，鼓勵甲級寫字樓在高等級商務區內的集聚建設」是本次規劃的重要目標。功能性樓宇聚集可以優化商務設施供應，適度控制辦公用地供應節奏，提升辦公設施品質和配套服務水平。
「上海商務樓和北京一樣，都是風險最小化發展空間最大的。」丁祖煜向《國際金融報》記者分析，「商務樓有個特點就是要有集聚效應，目前已經形成的商務樓的核心區域CBD（中央商務區）都是可以考慮的重要方向，像上海的陸家嘴、淮海路、
徐家匯等都已經形成一個中心，未來虹橋樞紐也會形成一個新的商務樓聚集區。但是不建議做一些新區、郊區，這些板塊未來的風險還是比較大的。」
對於想在上海建造商務樓的投資者，嚴躍進建議：「市區的話，在靜安大寧區域可以積極進行配建，因為目前此類區域標杆性的或標誌性的寫字樓宇其實並不多，建議對部分舊城改造項目可以積極進行配建。如果郊區市場，則可以在迪士尼周邊、周浦等區域進行項目的配建。」
總體而言，城市規劃確實能夠起到「點石成金」的作用，隨著規劃方案的實施，會讓一些原本極為普通的地方發生質變。但需要提醒的是，規劃在實施過程中存在調整的可能，所以購房者不能把它作為惟一的價值判斷標準。