來源：中證網   2020年12月23日 07:34
Wind數據顯示，截至12月22日，A股12家上市房企披露2020年全年業績預告，4家預喜。已發布業績預告的上市房企業績分化較為明顯。部分中小房企受疫情、變更會計計量方式、融資環境變化等因素影響，業績出現較大的不確定性。相比之下，大中型房企憑藉規模優勢，結轉項目較多，盈利能力較好。
業績分化明顯
天房發展預計2020年全年業績存在較大不確定性。公司指出，2020年受疫情影響，公司生產經營放緩，項目的開工、施工，特別是銷售情況不及預期；同時，金融政策收緊導致房地產行業競爭加劇，市場需求及行業格局被頭部企業重構，中小型、地域型房企生存環境惡化；此外，疫情及金融政策等因素致使公司項目所在地區商業、住宅產品平均成交價格亦處於下降趨勢。經公司財務部門初步預測，公司2020年度歸屬母公司的淨利潤與去年同期相比，存在大幅下降或虧損的可能。
有的中小房企由於連續虧損，面臨退市風險。以*ST新光為例，公司預計2020年實現營業利潤-9218.62萬元，歸屬母公司所有者的淨利潤為-10.12億元。主要系違規擔保事項收到法院判決新增預計負債6.51億元，以及前期判決本期增加的應計利息擔保損失2.58億元所致。公司正在努力通過債務重組消除非經營損益對公司當期經營業績的影響。若公司債務重組計劃實施不成功，公司預計2020年度年初至下一報告期末的累計淨利潤可能為虧損。公司2018年度、2019年度已經持續兩年虧損，根據《深圳證券交易所股票上市規則》，若公司2020年度持續虧損，公司將面臨暫停上市的風險。公司提請廣大投資者注意投資風險。
部分大中型房企稱由於項目交付主要集中在四季度，預計全年淨利潤增幅較大。以濱江集團為例，公司預計2020年全年實現歸屬於上市公司股東的淨利潤為22.84億元至26.10億元，同比增長40%至60%。公司指出，報告期內，營業利潤主要來自於房地產項目的交付。2020年度有多個項目交付且主要集中在第四季度。報告期內，有息負債的穩健提升帶來財務費用的增長，預售樓盤的增加帶來營銷費用的增長，項目的增長帶來管理費用的增長，將對2020年度淨利潤產生一定影響。綜上，預計公司2020年度歸屬於上市公司股東的淨利潤相比上年同期增長幅度在40%至60%之間。
銷售目標完成不一
進入12月，房企陸續公布前11個月銷售業績。就年度目標完成率而言，規模房企間的分化進一步加劇。
克而瑞統計數據顯示，截至11月末，在年內設定業績目標的36家規模房企中，超六成房企的目標完成率達到90%以上。其中，恆大、金茂、濱江、越秀、時代5家房企在11月提前超額完成了全年目標。但也有近三成房企的目標完成率在85%至90%之間，另有5家房企的目標完成率尚不及85%。
中國證券報記者梳理發現，部分房企前11個月銷售金額已經超過2019年全年水平。其中，包括一些在疫情暴發初期主動調低全年業績目標的企業。
對此，有房產觀察人士指出，房企已經到了增速換擋期，能做到減速增長的已經是優質企業，很多企業能保持穩定增長很不容易。有房企率先調低增速目標，對應的相應結轉也會降低。主動調低業績目標會影響股價和估值，但這相當於提前釋放利空、拉長消化期。
易居房地產研究院總監嚴躍進表示，對內而言，設定預期業績目標有利於分解全年度的銷售目標，尤其對營銷團隊、相應的職能部門甚至是開發投資拿地部門有一個較為明確的約束。業績目標完成的好不好，將直接影響資本市場對房企資金鍊、融資、銷售等能力的判斷，業績目標不僅僅是一個數字，背後是一系列的綜合因素的反應。
方正證券研報指出，11月百強房企銷售韌性依然強勁，全口徑銷售額單月同比增速19.5%，累計同比增速持續增長至10.3%，TOP20中半數房企的銷售目標率已超過90%，八成房企目標完成率超過85%，龍頭房企完成銷售目標已是大概率事件。在權益口徑增速低於全口徑、新推項目權益比有所下滑、融資收緊的大背景下，房企合作增多，在合作開發過程中，龍頭房企憑藉自身的規模優勢，對權益的管控更具主動性。整體來看，龍頭房企有望實現穩步增長。
積極布局明年行情
值得注意的是，隨著年末臨近，不少房企開始積極拿地，布局來年行情，土地市場再次活躍。
中指研究院數據顯示，2020年12月14日至12月20日，40個城市共成交土地203宗，較上周增加56宗，成交面積887萬平方米，較上周增加259萬平方米；西安、武漢成交量較大。40個主要城市成交總金額962億元，較上周增加329億元，上海出讓金額居前。
12月21日，全國住房和城鄉建設工作會議在京召開，部署2021年工作總體要求和重點任務。會議提出穩妥實施房地產長效機制方案，促進房地產市場平穩健康發展。牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實房地產長效機制，強化城市主體責任，完善政策協同、調控聯動、監測預警、輿情引導、市場監管等機制，保持房地產市場平穩運行。
對此，嚴躍進分析認為，實際上這裡提及的五個機制的內容，即「政策協同、調控聯動、監測預警、輿情引導、市場監管」，這個表述就把調控的事前和事後、市場化和行政化的手段等進行了結合，具有積極的作用。後續預計長效機制方面，四大價格監管體系會形成，包括一手房價格體系、二手房價格體系、租賃市場價格體系和地價監管體系。
針對未來房地產的調控政策，中原地產首席分析師張大偉分析認為，因地制宜、多策並舉，促進房地產市場平穩健康發展將是各地房地產調控政策的主旋律。未來，各地房地產調控依然由各城市主導，避免政策調控一刀切。同時，不排除有部分城市政策調整。