以下文章來源於鎂地產 ，作者陳一朵
鎂地產
多金又美麗，是為鎂。我在大灣區，帶你尋找鎂房子。
今天這篇，純乾貨。
買房如何選地段？究竟什麼樣的地段有發展前途？這是一個老生常談的話題。上一次，我們從控規的視角分析了一篇《》
這一次，我們給出一個新的視角，一樣的簡單粗暴、一樣的通俗易懂，也一樣的有說服力，請老鐵們搬起小板凳、拿出筆記本記好啦：
看一個板塊二手住宅的「成交周期」。
「成交周期」反映的是房子的流動性，房子的成交周期越短，說明它越好賣，流動性越好。
我們平時買房，關心得最多的往往是這個房子能不能漲，卻忽略了它在二手市場好不好賣，也就是「流動性」怎樣。對任何一個資產來說，流動性都是非常關鍵的指標。
那麼，二手房的「成交周期」數據哪裡找？貝殼找房APP上就有。
貝殼網對「成交周期」的定義是：庫存房源量/近30天成交房源量，周期越短，說明房子越好賣。
這個定義有點類同於一手房的「去化周期」
以廣州為例，大到每個行政區、中到每一個板塊、小一個樓盤，都有成交周期數據。儘管這個數據可能受調控政策、業主心態等因素的幹擾，但在相當程度上還是反映出房產「流動性」的。
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成交周期多久算長？多久算短？用數據說話。
我們先看看廣州整體的成交周期。據貝殼11月數據，廣州二手房的平均成交周期是25.9個月，也就是說廣州人平均賣一套二手房，需要要花25.9個月，這個「流動性」在全國主要城市中屬於中上水平。
其他城市的情況呢？我查詢了一下，北京是11.4個月，上海是9.5個月，這兩個城市可以列衛第一檔。
第二檔，深圳是24.8個月，杭州是19.5個月，成都是20.1個月，武漢是25.7個月，廣州是25.9個月。
第三檔，廈門是32.9個月，蘇州是37.4個月，東莞是38.9個月，長沙是41.1個月，佛山是46.9個月，南京是48.6個月，重慶是62.5個月。
從以上數據，可以觀測到這些城市當下市場的成交活躍度。
其中上海二手房的成交周期是最短的，平均只有9.5個月，足以說明上海樓市當下的活躍度。北京二手房的「成交周期」僅高於上海，只有11.4個月，說明北京二手房的活躍度也很好。
北京、上海的房價處在全國最高一檔，流動性也處在全國最高一檔，足以說明核心城市房產的可靠性。任何時候買入核心城市，都不會錯。
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繼續來看我們所熟悉的廣州，11個行政區的成交周期如下：
製圖：鎂地產（數據來自貝殼APP）
可以看到，二手房成交周期最短的是黃埔，其次是天河、越秀、荔灣、南沙、海珠、番禺。從化、增城、白雲和花都成交周期最長，均超過了廣州的平均值，算是拉了全市的後腿。
細心的朋友會發現，各區二手住宅成交周期的排名，與成交總量的排名不太一樣。
下面是廣州中原研究發展部整理的數據，可以看到，今年10月份，二手住宅成交前三名分別是海珠、天河和番禺。而成交周期前三名是黃埔、天河和越秀、荔灣（並列第三）。除了天河在成交量和成交周期上均列第二，其他幾個區的排名完全不一樣。
圖源：廣州中原研究發展部
這是因為，成交周期和成交總量是兩個不同的概念。
前者反映一個區域的房子好不好賣，偏向於「質」；後者則反映這個區域賣出了多少房子，更側重「量」。
天河區二手房的成交周期和成交量均能排到第二，足以說明天河樓市的堅挺，我們一直強調的「廣州樓市中的「天河主義」」真的不是吹。
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當然，行政區的範圍太大了，只能非常粗糙地反映這樓市的流動性，參考價值有限。所以我們需要細化，看看每一個板塊的成交周期。
結合各板塊成交周期可以發現，如果一個板塊的成交周期少於廣州平均成交周期（25.9個月），那基本就是合格的，至少沒有拖後腿。如果把這個標準再提高一點，成交周期低於20個月的板塊，基本可以比較放心地買入。
以珠江新城為例，要想知道它哪個板塊最好賣，看哪個成交周期最快。貝殼數據顯示，最好賣的是中區，成交周期僅12.8個月。其次是東區，17.5個月，最後是西區21.9個月。
這跟市場的反饋基本一致：中區靠近中軸線，距離公共配套如廣州圖書館、廣州博物館、花城廣場等最近，加上小區整體品質不錯，因此流動性最好。
東區有匯悅臺、廣粵尊府等頂豪力撐，深受高淨值人群青睞；西區整體品質差一些，要麼商用太多，要麼靠馬路，要麼沒有小區，流動性也受到影響。
不過，即便是珠江新城中區，也不是全廣州最好賣的板塊。還有板塊成交周期甚至低於10個月，比如知識城、琶洲，可以說非常優秀了。
成交周期低於15個月的板塊（部分）
製圖：城市戰爭 數據來自貝殼APP
參考成交周期和市場反應，可以說，這些板塊內的房子真的很好賣，屬於閉眼買也不容易出錯的選擇。
如果你覺得還不夠直觀，我們隨便找兩組競品板塊PK一下：
科學城VS萬博：前者成交周期僅14.2個月，後者成交周期高達72.8個月
廣鋼新城VS黃村（牛奶廠）：前者成交周期為38個月，後者為22.5個月
誰的流動性強，一目了然。
各大熱門板塊的成交周期，我也給您列出來了，拿走不謝：
製圖：鎂地產 數據來自貝殼APP
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龍生九子，各有不同。一個板塊有那麼多樓盤，怎麼選呢？從成交周期這個緯度來看，當然要選低於所在板塊平均值的，這樣才能跑贏板塊。
因為範圍小，整體水平相對一致，所以一個優質樓盤的成交周期，應該明顯低於所在板塊的成交周期。
珠江新城中區本來就是熱門板塊，成交周期為12.8個月。具體到板塊內的樓盤，成交周期多在10個月以內。其中成交周期最短的當屬中海花城灣，僅3.7個月，絕對的王者之盤。
嘉裕公館以4個月的成交周期緊隨其後，中海璟暉華庭、雋峰苑、利雅灣流動性也不錯，分別是4.3個月、8.5個月、9個月。這幾個樓盤都屬於有小區花園的，因此流動性明顯高於同板塊其他小區。
這麼貴的房子，居然還賣得這麼快，也只有在天河區這種核心地段才會有這樣的奇蹟。
同樣處於天河區的牛奶廠板塊的幾個盤，流動性好到出乎意料：華潤天合成交周期6個月，金地天河公館5個月，而它們的二手房放盤價快到7萬/方了，非常扛打。同板塊的招商雍華府表現就差一些了，成交周期要18個月。可見，即使在優質板塊，也要有硬實力打底。
再看另一個熱門板塊客村，它的成交周期為19.8個月，低於所在的海珠區25個月的水平，算是還不錯的板塊。但也不能亂買，這個板塊優先考慮珠影大院，它的成交周期僅4.5個月，流動性遠高於同板塊的金影花園（14個月）等小區。
而前兩年的大熱門萬博板塊，沒想到因貨量過大等原因，成交周期高達72.8個月。
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在一朵查找資料的過程中，也發現一些有意思的特例。
比如，部分樓盤明明市場叫好，但反映到成交周期上表現卻很差。
例如因學校優質而「母憑子貴」的萬科東薈城，上周成交周期高達39.8個月，遠遠高於黃埔平均水平。
為什麼流動性這麼「差」？很大程度上是因為業主過度抬高房價，導致買家望而卻步。
再比如，一些大樓盤整體成交周期不行，但具體到某個組團亮眼。
東方新世界成交周期是25個月，但其中的熹園僅4個月。碧桂園鳳凰城成交周期為45.9個月，其中放盤量最大的鳳馨苑成交周期27.6個月。
也有反例。祈福新村成交周期為20.2個月，位於中區的康怡居卻要46個月。
所以，我們看房時既要看板塊的整體流動性，也要分析具體的樓盤、組團產品的特點。
雖然成交周期這個數據挺好「用」的，但也有注意到，有的小區放盤量有限，個別盤的成交周期會影響到整體數據。
貝殼APP每周統計一次數據，受放盤情況不一的影響，數據上下浮動也正常。我們不要只看單一一周的成交周期，可以連續幾周觀察這個數據。總之還是上面那句話，具體問題要具體分析。
還有一些樓盤，我們找不到成交周期數據，這只能說明它們太小眾了，成交量太少了。這種樓盤買了之後，下家可能不好找，不是最優選擇。
還是我們經常強調的一句話：買房要隨大流，千萬不要選小眾盤，要不然流動性會是個問題。
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原標題：《二手房「周交周期」排名！這些城市和板塊的房子最好賣》
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