各位粉絲：
這些天對於新房來說，一個很熱議的話題就是「9070」面積限制的調整。
最近一些新入市的商品房地塊，原先的套型面積90平米以下要佔比70%，改為了套內面積90平米以下佔比70%。
有聲音說，將來新的商品房都會是大戶型了，這將導致每套房子總價的提高，小戶型會「絕跡」了，剛需上車更難了。
會變成這樣的嗎？今天就來聊聊這個話題。
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當然，簡單來算，一套房子的面積更大了，總價自然會更高。
但要注意的是，這個限制是一個上限，也就是70%戶型的套內建築面積的上限是90平米，不能超過，但可以低於這個標準的。
而且，開發商一定會所有項目都做大戶型嗎？
顯然不會。這是因為無論賣什麼產品，都要根據需求來設計和推出自己的產品。這是恆古不變的規則。
在當前購房人群中，剛需家庭仍然是佔大多數的。根據貝殼研究院的統計，市場成交的各戶型佔比中，90平米以下的中小戶型佔到了近70%。
放著這樣大的需求，開發商自然不會坐視不理，自然會根據市場需求去規劃設計產品。正如此前套型面積「7090」限制下，開發商也會設計小面積的一居室戶型一樣。
這不，這兩天獲知，中海在西五環外地鐵稻田站旁邊的項目寰宇視界即將入市銷售，這個項目就將以中小戶型為主，72平米以下的戶型佔到了將近7成，最小的戶型只有53平米。
其實，當初這個地塊當時入市的時候挺受關注的，我們當時也推送了相關消息。一方面是它離稻田站就200米，二是這個地塊當時也是引起了開發商的「瘋搶」，經過108輪競拍，最終成交價40億元，樓面地價35420元/平米。
當時這個樓面地價，我們判斷最終的售價會在每平米6萬元左右，價格猜中了，卻沒猜中戶型。
當時覺得，既然要賣這樣的價格，那麼肯定會是高端產品，而且這個地塊也沒有9070的限制，主打的應該是大戶型。
但仔細想想，開發商的邏輯也是有道理的。稻田這個地方，最大的優勢是距離城區近，兩站地鐵11分鐘就能到西南四環的豐臺科技園，而且房山線北延本月就將開通，再坐四站就能到麗澤地區的東管頭南站，全程不到半小時就能直達麗澤金融商務區。而且將來麗金線建成後還可以通到金融街。所以在稻田買房的，應該都是這條線路的上班族。
麗澤和金融街工作的，工資都比較高，如果工作時間比較長積蓄比較多的，肯定會買城區一些高端樓盤了。而剛需的往往是工作年數不長，積蓄有限的剛需上車上班族。
而且稻田6萬的價格也不算低了，如果是大戶型，總價會比較高。而如果是小戶型的話，雖然面積小但總價低，剛需的上班族咬咬牙、夠一夠還是能夠的上的。
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剛才說了，新房中的小戶型不會絕跡，是因為需求來決定的。到底小戶型的需求是什麼？或是說吸引人的優勢在哪裡？
首先當然是價格。這個價格是總價，因為總價決定了買房子實際要掏多少錢，要付多少首付，決定了購房人的預算夠不夠。
小戶型雖然單價並不便宜，但面積較小決定了總價會少得多。
就像稻田這個項目，周邊的中糧京西祥雲的戶型面積是125平米起，總價也得700萬起了；而中海的寰宇視界，戶型面積是53平米起，上車的門檻則低到了300萬。
如果是總價7百萬，首付將近300萬，已經是手頭較為寬裕的剛需或改善型家庭了。對於工作年頭不長、手頭不寬裕的家庭來說，也是想都不敢想。
而對於手頭只有一百萬出頭的剛需上車家庭，在城區地鐵沿線最多可以買上四十平的二手房；在距離城區兩站地鐵的稻田，可以買上一個50多平米的新房。這樣的總價顯然上車就有了可能。
而且這樣收入和資產的剛需上車家庭在今後依然會保持著一個龐大的數量，所以從產品設計和購買力的相呼應方面，開發商依然還會設計小戶型產品的。
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小戶型除了總價低，另外一個優勢就是將來再出手的話，二手房的單價要更高。
其實這一點是很重要的。因為目前買小戶型的，將來大部分都是要改善的。很多人都是先買小的上車，等有了收入的積累，就把原先的小房子買了，然後加錢換一套更大的。所以，將來的售價能是多少，就很有意義了。
因為總價低，所以二手房裡戶型越小單價越貴，估計這個狀況大家都知道。那我們來看一下，在二手房裡小戶型和大戶型之間的單價有多少差距。
怡海花園是西南四環比較知名、規模比較大小區，從二手房交易的報價上看，60多平米小戶型的房源單價達到每平米6.5萬元甚至更高，而100平米出頭的稍大戶型，單價則在每平米5.5萬元到6萬元之間。
在比如西南三環著名的萬年花城小區，不到50平米一居室的單價接近每平米7萬元，而90平米左右的兩居室單價則在每平米5萬元出頭。
從這兩個小區來看，小戶型的單價要比大戶型高了20%左右。
因此，小戶型將來再置換時，價格優勢還是很明顯的。
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小戶型不會絕跡，但僅僅靠上面幾個優點還是不夠的。
雖然預算有限，但剛需上車族也有追求舒適生活的權利，因此小戶型的戶型設計就非常重要。
的確，所有的規劃建築師都是一致的觀點，戶型越小設計越難，這就要求在小戶型的戶型設計上要花更多的心思。
如何有效地利用每一寸面積，如何實現居室空間的布局合理，動線的巧妙設計等，決定了將來買房人居住的舒適性。
這次看到了中海寰宇視界的戶型圖，感慨戶型設計這一點不得不說中海還是挺牛的，還是挺值得其他開發商學習的。
具體的不細說，就拿一個戶型來說。
對於小戶型的布局，即便是兩居的戶型，大部分項目都採用兩梯四戶的設計，大一些的三居各在兩側，兩套兩居在中間。三居做到了南北通透，而中間的兩居則是無法通透，顯然採光和通風都不太好。
而且，由於這樣緊湊的設計，且兩種戶型出現了前後差，從這家的窗戶能看到另一家的室內，私密性也不好。
而中海72平米的兩居布局在高層板樓，雖然戶型較小，但做到了一梯兩戶，全部南北通透的設計，無論是採光、通風和私密性來說，肯定都要比兩梯四戶要好得多。
從房間內部設計來看，玄關、客廳和餐廳、廚房都設置在一邊，分割了動靜區域，客廳還配置了開敞式陽臺及落地窗，面寬3.3米、進深1.5米的陽臺有接近5平米的面積。
南向主臥贈送了飄窗，而且設置了飄窗儲物櫃，增加了使用的面積和儲物空間。北向次臥雖然不大，但也可以放置一張1米8的雙人床、衣櫃和書桌。衛生間乾濕分離，由於是一梯兩戶，邊戶還可以做到明衛。
次臥能放下1米8的床，總會讓人感覺有點不太相信。不過寰宇視界的72平米的樣板間已經開放了，就在它的營銷中心裡，有空可以去實際驗證一下。
值得注意的是，高層一梯兩戶的設計在將來可能會更難，也會成為絕版了。
因為根據明年1月1日施行的新版《住宅設計規範》，4層及4層以上新建住宅建築，必須設置電梯；12及以上的，每個單元要設置不少於兩臺電梯。25層及以上的，每棟樓設置電梯不宜少於三臺。
當然，《規範》也是從提高住宅設計水平、更方便住戶使用的角度，對電梯數量提出了要求。但從另一方面，也提高了小戶型設計的難度。
從發揮土地價值最大化的角度上來說，小戶型一般都會布局在比較高、樓層比較多的樓棟中。而12層以下的樓棟，開發商會更偏好大戶型。因此將來小戶型要如何設計更加合理，確實是值得開發商和設計單位花更多心思去解決的問題。
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