關於《鳳陽縣住宅小區物業管理專項提升
行動工作方案》的政策解讀
近日，十六屆縣政府第61次常務會議審議通過的《鳳陽縣住宅小區物業管理專項提升行動工作方案的通知》(以下簡稱《方案》)印發實施，現就有關內容解讀如下。
一、起草背景
近年來，我縣房地產業發展迅猛，物業管理隨之興起，目前，全縣登記備案物業企業62家，實際開展物業小區業務物業企業40家，從業人員1300餘人，管理5萬餘戶，管理面積約500萬平方米。全縣住宅小區118個（含商業開發、拆遷安置、公租房、老舊小區改造等），其中有物業公司管理的物業小區70個，無物業管理的48個（業主自治管理的小區6個，單位自管的小區2個，社區代管小區40個）,面積約300萬平方。為加強和改善城區管理、推進社區建設、優化投資環境、促進經濟社會協調發展起到較大推動作用，也滋生了一系列問題,各種矛盾逐漸凸顯，如果解決不好,勢必會阻礙物業服務行業的健康、穩步發展。
二、制定意義
為有效解決居民小區房屋質量、環境衛生、亂停亂放、違章搭建、飛線充電、物業企業和業主之間矛盾、業主委員會成立少且未發揮作用等存在的問題以及長期形成的物業管理陷入的惡性循環等現象，由我局牽頭起草《方案》，擬通過此次專項提升行動，進一步加強和規範我縣居民小區物業管理，維護小區秩序，使小區居住環境明顯改善、管理明顯規範、服務明顯優化、居民滿意度明顯提升。
三、起草過程
參照《滁州市居民小區物業管理專項提升行動實施方案》（滁物組字〔2020〕1號），結合我縣實際情況，制定我縣《方案》初稿，從 8月10日起徵求縣市場監管局、發改委、司法局、衛健委、公安局、資規局、城管執法局、消防大隊以及經開區、鳳寧園、府城、臨淮關、板橋鎮等相關單位意見，並根據反饋的意見建議，對《方案》進行了修改完善，形成了上會的討論稿，並於十六屆縣政府第61次常務會議通過，2020年9月9日印發至各相關單位。
四、工作目標
通過此次專項提升行動，進一步提升業主公共責任意識；規範業主委員會的成立和運行；實現小區基礎設施功能和環境整體提升；提高物業從業人員的業務水平和化解矛盾、解決問題的能力；實現物業服務內容規範、收費標準規範和公示內容規範；實現綜合執法進小區。
五、方案中整治提升的主要內容和需要縣財政支持的主要條款
（一）方案中整治提升主要內容
1、業主公共責任意識和業主委員會作用發揮提升。一是加大宣傳力度，提高業主公共責任意識。二是2020年底前小區全部成立業主委員會，充分發揮業主自治作用。三是抓好換屆，選好配強業主委員會。四是加強業務指導，幫助業主委員會制定議事規則，健全業主委員會決策機制，完善業主委員會的監督機制，讓業主委員會真正承擔起應有的職責。
2、小區基礎設施功能和環境整治提升。一是老舊小區改造。二是完善基礎設施，制定措施，分類解決。三是小區環境整治。四是強化電梯、消防安全，禁止私拉亂接電線，消除安全隱患。
3、物業管理服務能力提升。一是加大對物業服務企業的業務知識培訓。二是強化監管，對收費不服務或者服務不到位的，盲目追求利潤損害業主權益的物業公司，嚴肅處理、堅決取締。三是物業企業要完善信息公開，主動公開物業服務內容和服務標準、收費標準、物業費和公攤費收支情況；公開營業執照、服務人員信息、服務電話等。四是進一步完善「分類考核」和「第三方測評」工作機制。五是培養標杆企業，引領行業規範，進一步帶動我縣物業管理向服務全面化、規範化、科技化、精細化方向發展。
4、物業管理收費規範提升。一是物業企業要完善服務收費機制，切實解決物業服務收費中存在的難點。二是由法院建立物業費欠繳起訴綠色通道和快審程序；各單位督促黨員幹部、國家公職人員，自覺履行義務，按時足額繳納物業費。三是針對保障性住房小區居住群體的特殊性，參照滁州市及其他縣市區做法，由政府給予一定補貼，制定出物業費的具體標準，在補貼惠及群眾的同時，保證物業公司能夠正常運轉服務。四是落實屬地管理，加強物業服務矛盾糾紛調處，由各鄉鎮（園區）建立物業矛盾調處機制，將矛盾化解在萌芽狀態。
5、小區執法工作力度提升。成立綜合執法隊，由各鄉鎮（園區）、縣消防大隊、縣城管執法局、縣住建局、縣公安局、縣市場監管局、縣生態環境分局、縣文明辦、縣發改委等部門組建成立「鳳陽縣居民小區突出問題綜合執法隊」，縣住建局具體負責日常工作。各鄉鎮（園區）、各單位明確一名工作人員具體負責。
（二）需要縣財政支持的主要條款
1、老舊小區改造。
對早期建成的老舊小區，進行認真仔細摸排，充分徵求發改委、財政局、資規局、消防大隊等部門意見，經鄉鎮（園區）審核後，將符合改造條件的老舊小區逐級上報，批准後分步改造。在完成11個老舊小區改造的基礎上，2021-2023年，計劃每年由政府投資1000萬元，分三個批次完成老教委宿舍、二輕局小區等 14個老舊小區的改造工作。
2、完善基礎設施。
一是摸底排查，科學規劃。由縣住建局牽頭組織對有物業小區，鄉鎮（園區）對無物業小區進行摸底排查，對房屋有滲漏、監控、門禁、綠化、公共照明損壞等情況逐項排查登記，對小區停車位、非機動車棚、充電樁、雨汙分流等基礎設施功能不完善的進行實地調研，科學規劃，分期改造。
二是制定措施，分類解決。對於政府出資建設的安置房、公租房小區，由於建設時間長，配套設施不完善，且已過質保期，縣政府統籌每年投入資金進行提升改造；並給予府城鎮、臨淮關鎮和經開區一定資金支持用於對未列入改造範圍的老舊小區零星基礎設施和背街小巷改造提升；對於開發的商業住宅小區，在質保期內的由住建局督促開發企業立即整改到位，已過質保期和不在原建設範圍內的改造提升費用，由住建局會同所在鄉鎮（園區）指導住宅小區業主委員會、業主按照《安徽省物業管理條例》程序使用物業維修資金解決。
六、保障措施
（一）成立綜合執法隊。各鄉鎮（園區）、縣消防大隊、縣城管執法局、縣住建局、縣公安局、縣市場監管局、縣生態環境分局、縣文明辦、縣發改委（物價局）等部門組建成立「鳳陽縣居民小區突出問題綜合執法隊」，縣住建局具體負責日常工作。各鄉鎮（園區）、各單位明確一名工作人員具體聯絡調度。
（二）宣傳動員。各鄉鎮（園區）要召開物業管理專項提升行動動員大會，安排部署工作任務，細化明確工作職責，並分專項行動制定具體的活動實施方案，營造全縣上下高度重視、齊抓共管、全力推進、不斷提高的物業管理服務健康發展新環境。
（三）調查摸底。各鄉鎮（園區）要組織物業企業對服務項目電梯、消防、車輛、車（庫）位以及殭屍車和亂搭亂建的建築物（構築物）等進行摸底登記，建立問題臺帳，匯總後於10月底前報縣住建局。
（四）組織實施。在縣住宅小區物業管理專項提升行動工作領導小組的統一部署下，各鄉鎮（園區）、物業企業和相關責任單位認真履行職責，全面開展五項提升行動，確保各項活動取得實效。
（五）總結提高。縣住宅小區物業管理專項提升行動工作領導小組將對各鄉鎮（園區）、各職能部門五項專項提升行動進行檢查考核。同時，對活動中湧現出來的先進單位和個人進行表彰，不斷總結提高，探索建立長效管理模式，常態化推進小區管理工作。
鳳陽縣住房和城鄉建設局
2020年11月24日