編者按：11月3-4日，2020觀點商業年會繼續在上海召開，聚焦疫後重生的商業地產，這是一個危機與機遇並存的時代。
故此，觀點地產機構向商業地產及相關產業的企業領導人、管理者、專業人士等發出採訪邀請，並完成系列特稿，講述他們過去一年的商業地產故事，並記錄和解讀有關中國商業地產重生與聚合的思考。
觀點地產網攝影師將鏡頭對準彭國邦，這位太古地產現任中國內地行政總裁。
初次見面，身著藍色格紋衫的他很符合想像預期：金髮棕眸，長眉鷹鼻，皮膚白皙而凸顯臉色紅潤，一口流利的英式英語，是位典型的英國紳士。
見面地點定在北京三裡屯太古裡瑜舍酒店，在這裡，我們曾採訪了太古地產行政總裁白德利先生。
進入中國154年的英資企業太古，有著全球化定位與多元化業務，這為他們的商業地產團隊帶來了強有力的招商能力、運營能力支撐。
再加上與地方政府的多次成功合作，無論是開放式、低密度、裡巷式的太古裡，還是高端大型城市綜合體太古匯，以及區域副中心的綜合體、以家庭生活為主導的頤堤港，太古在中國內地有了更多選擇。
秋分已過，北京的秋意漸濃，正是一年中最好的黃金時節，太古地產也在十餘年的厚積薄發中迎來了內地市場的「好時光」。
學不到的太古基因
受新型冠狀病毒疫情影響，儘管太古地產多地零售銷售額減少，租金支援時間延長，但其在中國內地6個項目的零售出租率仍高達90%-94%。
廣州太古匯愛馬仕店創下全國單日銷售最高紀錄，會員計劃按年增長54%。
截至2020年6月30日，太古地產辦公樓與零售物業的租金收入總額下跌4%至港幣61.01億元，酒店業務由盈轉虧港幣365萬元，住宅業務中來自新加坡住宅項目的營銷開支以及美國住宅單位相關虧損，導致物業買賣錄得港幣47萬元虧損。
對此，太古地產表示，在鐘錶、珠寶和其他奢侈品牌的銷售帶動下，預料零售銷售額在今年餘下時間將會繼續改善。
太古地產對旗下項目的不斷融合升級，以及想要抓住全年齡段消費者的野心，為其商業發展做好了準備。
「我們每天都問自己兩個問題——未來寫字樓是什麼樣的？傳統購物中心還有什麼角色可以扮演？」彭國邦左手持筆，在紙上來回滑動。
將近2個小時的採訪中，他兩次提到千禧一代，即那些正在逐漸成為一個單獨的消費群體、有著獨特審美和消費喜好的年輕人。
作為老牌英資企業代表，太古有著悠久的歷史和嚴謹的態度，這似乎與年輕時尚搭不上邊。
但恰恰是這樣的一個太古地產，先後耗時5-10年打造了三裡屯太古裡、頤堤港、廣州太古匯、成都遠洋太古裡、上海興業太古匯等網紅潮流時尚打卡地，並保持了歷久彌新的繁華。
「我們希望能為千禧一代提供良好的綜合體驗，有好的餐飲、生活方式的品牌、時尚類的品牌，能夠從中平衡，而不只是側重於奢侈品這一品類。」同時，太古地產旗下項目都保持著持續性的更新，或稱之為「升級改造」。
了解不同的需求和市場，然後去用心打造，無論是太古裡、太古匯還是頤堤港，太古地產對自家的項目有著明確的市場需求定位。
究其產品線亦可見條理性：目前兩個太古裡是開放式、低密度的零售+酒店，太古匯是閉合式城市綜合體，頤堤港則主打家庭消費場景，定位為區域中心項目。
無論什麼時候踏入一座商場，總能常逛常新，比如新品牌的入駐和「精選」「臻選」門店的出現，比如原有店鋪在場地上的挪移，比如公共區域無聲消失又上新的藝術品裝飾。無論什麼年齡段的顧客踏入商場，從兒童樂園、家庭美食到公益集市再到醫療養生，總能找到一款需要且合適的商品。
在廣州太古匯的文化餐飲品牌「超級文和友」營業現場，我們曾參與排隊而被告知需要耗時「4個鐘」。更有甚者，許多遊客直接入住旁邊的文華東方酒店，只求一張入場的號碼牌——這使得文華東方酒店實現了97%的入住率。
一位地產開發商曾向觀點地產新媒體感慨，廣州太古匯實在大膽——左邊是高端時尚零售商場，右邊便是阿婆牛腩粉等最為傳統的家庭作坊式廣式商鋪，佐以寬大明亮的玻璃窗做成全封閉空間，卻實現了人流量的暴漲。
在北京三裡屯太古裡的紐約漢堡品牌Shake Shack北京首店，一個普通工作日的早上，店家才及開門便迎來了顧客的排隊等候；經歷了「大挪移」的蘋果亞洲旗艦店以透明玻璃櫥窗引入更好的採光，極簡設計的桌椅展臺及特意留白的狹長樓梯無意間便是網紅打卡處，新增設的會議室更好地為大客戶提供服務。
「長遠」「卓越」「品質」「正直」和「謙虛」是入職太古集團26年的彭國邦對公司和團隊的總結，這正是太古的基因所在。
「Property is a long-term business.」他強調，行業發展日新月異，顛覆性的技術越來越多，顧客的消費習慣在實時改變，如居家辦公、在線消費等等，這就要求太古保持「Humility」（謙虛）的精神。
「我們一直在學習，改進我們自己，專注於我們的顧客需要什麼。我們一直都是在去往最好的路上，所以我們一直腳踏實地。」
每一位員工都是太古DNA的個體呈現，而彭國邦對太古的管理培訓生項目引以為豪。一是由集團和公司招聘大學應屆畢業生，在香港以及內地的項目上培訓、輪崗，然後派遣到不同的項目和部門，做運營管理、做租賃，或者是做投資、開發等；二是單個項目直接招聘技術類培訓生，如在北京為三裡屯太古裡招聘的技術類人才，讓他們在這方面能夠成長起來。
「人們總是願意為了有價值的事情做貢獻。」
亞洲市場進退
過去10年，太古地產在中國內地實現了良好的投資回報。
中國仍是太古地產看好的核心地區，至少在未來10年內，中國內地GDP增速和業務發展都仍將保持穩定增長，而龐大的中國市場有足夠多的消費者和消費需求，完全可以實現良性競爭。
「太古集團從154年前就開始在內地投資，雖然說Swire家族來自於英國，但是中國內地也是我們的家，因為我們大多的員工都在這裡，所以我們也會繼續發展業務。」
彭國邦的立場很堅定，他認為無論是複雜多變的國際政治局勢，還是至今未能根治的全球疫情，都不會影響太古在中國內地的投資。與此同時，對於中國的市場、經濟的周期，無論是太古集團還是太古地產都已能適應。
具體到本次疫情最受考驗的酒店業務，他笑了笑：雖然有些人會說我們的酒店沒有達到我們期望的ROI目標，但我們認為酒店是綜合開發項目中非常重要的組成部分。以精品酒店+公寓品牌House（居、舍）和商務酒店品牌東隅為支點，太古地產想要撬動更大的市場，目前已進入5個城市（北京、香港、成都、上海、邁阿密）。
於2008年，太古地產新設太古酒店，負責管理公司旗下於香港及中國內地的一系列都會風尚酒店；於2013年，增設太古餐廳，負責發展及管理旗下獨立餐廳的營運。
而太古地產為本次採訪選擇的接待餐廳，正是新獲米其林一星評級的全自持餐廳「京雅堂」。自瑜舍酒店乘紅色電梯而下，眼前短暫略過特意保留的鋼筋水泥工業風，便轉換成了低調暗雅的現代化家居與北京胡同的灰牆灰瓦特色交織——於傳統中創新，這正是參與城市升級改造中太古尤為擅長的部分。
在這裡點一份北京烤鴨，廚師在半開放的無煙壁爐一隻只翻烤，待到新鮮出爐，便有侍者在每一桌客人前細緻片鴨，並奉上薄麵皮、黃瓜段及醬料。
太古地產的工作人員告訴觀點地產新媒體，「米其林餐廳的評級是他們自己過來的，我們完全不知道。」鴨皮脆而不膩，肉質鮮美，再加上一盤酸酸甜甜的酸梅子（北京傳統飲料酸梅湯的原料），便是傳統北京菜也實現了新口感。我們暗自揣測，也許米其林員工就在某次擦肩而過，悄悄為榜單增設一員。
這也鼓舞了太古對於酒店業務的發展想像。正如太古所倡導的那樣，「酒香不怕巷子深」，抑或是「你若盛開 清風自來」。樹立起標籤之後，更多的投資與合作水到渠成。
與此同時，太古地產在亞洲市場上的發力愈發迅速。香港、中國內地、新加坡、印尼、越南……而在新加坡辦公室之外，希望明年能在曼谷新設一個辦公室。
於中國內地，太古地產增設了深圳辦公室, 與廣州辦公室一起負責探索大灣區市場以及海南市場的發展機會，上海的辦公室則統籌長三角地區的市場調研和項目研究。
彭國邦表示，太古對三亞很有興趣。自海南自貿島政策東風吹起，海南再次成為一片投資熱土。至於正在落地的公募REITs政策，鑑於太古地產在內地的商業地產都是持有型，且資金來源於境外、從內地銀行獲得貸款，REITs並不在太古地產的計劃之內。
寥寥數語，彭國邦提及太古地產在內地還有其他意向項目，但因為還在洽談中，他並沒有透露。根據我們的過往報導，西安或是其中一個可能——2019年10月，西安曲江新區黨工委副書記、管委會主任姚立軍做客西安電視臺時透露，西安小雁塔太古裡項目已落定。
商業地產之外，住宅也是太古地產的發展業務之一，並已於香港、新加坡多地落地。於中國內地，太古地產亦在尋找機會，把住宅作為城市綜合體的其中一個部分發揮其角色，同時更好地回收資金、投入到新的項目。
與恒隆、新鴻基等港資房企不同，合作是太古地產在內地的重要策略。無論是廣報集團還是遠洋集團、陸家嘴集團，都帶著央企國資背景，對於項目當地政府建設需求有足夠的把握。彭國邦笑言：「我們比較隨和，跟誰都能合作。」
時代的縮影也映射到彭國邦本人身上。26年前，彭國邦來到香港加入太古集團，歷經航空、貿易、航運等多個板塊，並於5年前進入地產板塊，於3年前來到北京。
對於全球化所帶來的多元文化差異，他本人非常享受，並仍期待繼續在北京這座城市工作和生活。閒暇的周末裡，他也會帶著家人爬長城。
至於太古地產下一步要怎麼走，彭國邦在鏡頭面前表現得很坦然：我們的工作任務就是做到最好，「Tomorrow will be tomorrow.」
以下是觀點地產新媒體對太古地產（中國內地）行政總裁彭國邦的專訪實錄：
觀點地產新媒體：疫情對香港市場造成了一定影響，但對內地影響並不大，能否預測一下今年內地的商業和零售市場的走勢會怎麼樣？太古對寫字樓和商鋪提供了租金減免等支持措施，具體會延續到什麼時候？
彭國邦：上半年對整個商業和零售業的挑戰都很大。從零售行業來看，我們的租金相比去年同期大概有8%的降幅；寫字樓行業比較穩定，但新的租戶需求確實有下降；因為旅行禁令，最困難的還是酒店業務。但過去幾個月大家不能到國外旅遊，反而使國內酒店受益，我們在廣州、上海、成都的酒店入住率都不錯。
我對下半年比較樂觀，最近幾個月客流和銷售額都在穩步回升。
復工復產以來，廣州和上海的零售表現很鼓舞人心，但是北京因為受到6月份新發地疫情的影響，恢復肯定會慢一些，希望國慶之後能夠恢復得比較好。
至於租金減免，我們更願意把這說成是對租戶提供政策支持，主要是針對商場內的零售租戶。農曆新年之後，我們首要的任務是能讓商場正常開門，滿足顧客消費的需求，疫情爆發後的頭三個月對零售租戶來說最困難，在此期間，我們與租戶緊密合作，為他們提供支持；接下去的3個月，我們為租戶提供不同的租金支持，會詳細了解每一個不同類型的租戶的實際困難是什麼，比如說電影院、餐飲、酒吧或者是教育類的租戶，他們恢復營業的困難比較大，然後努力為他們提供不同的支持。
觀點地產新媒體：太古寫字樓方面有沒有聯合辦公的相關舉措？又是如何做成多處寫字樓物業的出租率仍在90%以上的？
彭國邦：我們對寫字樓業務的確是不斷投資的，例如我們對北京頤堤港和上海興業太古匯的寫字樓都有持續的投資，比如說新的門禁系統、空氣淨化系統、顧客導航系統等。
但實際上，太古在內地的項目都是綜合發展項目，有很棒的酒店、商場、寫字樓，這樣租戶才會覺得我們更有價值、更能夠享受在其中。我們不是只發展一個單獨的寫字樓或者是商場，其實是一個完整的綜合體當中的部分，比如說有很好的交通、位置等等，這些才能提升需求。
從租賃角度來說，肯定也是要盡我們的努力去提供最好的租戶組合，提供好的設計，這樣才能帶來好的體驗。從運營、管理等等綜合因素來說，才能夠達到好的出租率，讓我們在疫情的困難當中也有一定的彈性。
至於聯合辦公，目前沒有具體計劃引入更多聯合辦公空間。我們很幸運旗下寫字樓的出租率仍然很高，因此未來我們也會持續投入，優化提升，滿足租戶的需求。
觀點地產新媒體：彭總在太古已經20多年了，在您眼裡，大家絕對學不到的太古10%的基因是什麼？
彭國邦：這是個好問題。我是1994年加入太古集團的，到現在已經有26年了，從事過多個不同行業，5年前加入太古地產。太古集團旗下還有航空業及飛機維修、國際貿易、航運、船務等業務，這些業務都有共同的理念、價值觀和文化。
就價值觀而言，很難說哪一個是最重要的。但我想說，我們真正的不同之處，在於採以長遠的眼光，總是努力從長遠考慮，為未來很長一段時間做出正確的決定。我們也總是追求卓越、注重品質，專注於努力工作，保持正直和忠誠。我認為正是上述價值觀的結合，讓太古集團的業務如此與眾不同，而這些價值觀對於房地產來說也是恰到好處的組合，因為房地產是一個長期的業務。
具體到地產上，還要有謙虛的精神和不斷學習的意願，因為這個行業日新月異，顛覆性的技術革新層出不窮、顧客的消費習慣總是在改變，比如說在家遠程辦公、在線消費等等。我們一直在不斷學習和改進，專注於顧客需要什麼。我們時刻保持謙遜、腳踏實地，一直在去往最好的路上，挑戰自己做得更好。
觀點地產新媒體：因為疫情不能出國，大家只能在國內消費，海南市場很火爆，太古會布局海南嗎？正好也出臺了自貿區政策，太古會抓住這個機會嗎？
彭國邦：過去幾個月三亞的消費景象讓人嘆為觀止，如此強勁的國內消費需求很鼓舞人心，我們會密切觀察和留心內地關於自貿區的政策，包括海南自由貿易港的政策發展，現在海南正成為奢侈品牌很重要的一個市場。
我們同時在關注許多新的潛在市場，海南也是其中之一。未來有可能布局太古匯或者太古裡這樣的項目，但是我們挑選的標準也是比較嚴格的，不僅要有好的地段，好的合作夥伴，還要有合適的時機。我們不僅在意銷售額的高低，還期望為顧客打造真正高品質的購物體驗，因為隨著顧客越來越成熟，他們不僅想要購買，還期望在太古匯或太古裡得到最好的體驗。
這也是為什麼我們每一個項目都是從一張白紙開始，從不複製粘貼，做每個決定以前都要仔細深入地去了解當地市場。
觀點地產新媒體：上海前灘太古裡項目原定於今年竣工，現在進展如何？
彭國邦：前灘太古裡是我們在中國內地的第六個項目，也將是一個第三代的太古裡項目。
目前項目的進展非常好，我們預期在今年年底能夠竣工。雖然受到新冠肺炎疫情的挑戰，項目的招商進度仍然很好，預期到明年4月份起分階段開業，明年第三季度開始試營業。
觀點地產新媒體：從最初害怕、抗拒網際網路電商到後來積極擁抱、融合，線上線下的結合更加緊密，疫情更催生了「帶貨直播」等，直播與新零售對太古是否有所貢獻？
彭國邦：過去半年多，受到新冠肺炎疫情的影響，線上消費的確比以往任何時候都更為重要，直播帶貨也是其中的重要組成部分。
我們在內地的項目，如頤堤港和興業太古匯都推出了線上商城，這讓我們學到了很多關於如何提供優質線上消費體驗的寶貴經驗。三裡屯太古裡、頤堤港和興業太古匯還紛紛進行了直播，我們旗下的酒店也和攜程合作進行了多場直播。
我們知道未來是高度數位化的，我們需要快速學習，不斷嘗試新的數位技術，將優質的線下體驗延伸到線上，將兩者很好地融合在一起。
觀點地產新媒體：中國經濟要做國內循環、國際大循環，會不會影響外資在中國的投資？太古官網上報導，國內的面積已經達到了90多萬平米，接近香港的2/3，接下來內地的佔比和香港的佔比，太古在這一塊是怎麼考慮的？
彭國邦：太古集團從154年前就開始在內地投資，雖然說家族是來自於英國，但是中國內地也是我們的家，我們大多員工都在這裡，所以我們定會繼續在此發展業務。
至於內地的投資計劃，實際上我們的確有許多投資計劃，希望今明兩年能夠確認並宣布一些新的項目。
事實上，我們會選擇優先投資的具體領域，在香港和內地會有不同的側重。比如在香港，我們可能會側重住宅和寫字樓這兩塊，在內地則是以零售為主導的發展項目，這是我們已經積累了經驗和成功發展了三個品牌（太古匯、太古裡、頤堤港）的領域。我們很有信心，也會努力地尋找新的投資機會。
觀點地產新媒體：我們看到太古在香港把很多非核心資產出售，是不是考慮把風險分開，不要把雞蛋都放在一個籃子裡？
彭國邦：可能有一點，但我們一直有興趣在東南亞做一些投資。
公司2011年在新加坡開設了辦公室，目前在那邊有一個發展項目，是跟赫斯維克工作室合作的住宅項目EDEN，目前正在對外銷售。
在香港出售非核心資產是回收資金的一部分，這讓我們可以繼續投資於新的項目，希望大部分投資可用於中國內地。
觀點地產新媒體：國內說凱德是商業地產的黃埔軍校，在國內大量輸出了人才，但是太古的人才也比較穩定，彭總對人才這方面有什麼可以講給我們聽的？
彭國邦：剛剛提到，商業項目的運營和管理其實是非常重要的。我們在國內的項目都是投資項目，不做出售或做資產交易。我們設計它並進行長期的運營管理，而這恰好需要好的人才，因此我們有責任招聘和培訓人才。
比如集團有針對大學畢業生的管理培訓生計劃，把大學畢業生招聘進來後，讓他們在香港及內地的多個項目中輪崗，在不同的部門學習，比如物業管理、物業營運、投資開發等等。
另外還有一個技術類的培訓生項目，例如在三裡屯太古裡，我們有一個非常成功的技術培訓生項目，公司在北京招聘技術類管培生，讓他們成為技術類專業人才。
我們會把管培生們派到不同的部門輪崗，給他們不同的經歷，接受不同的挑戰，每隔幾年換一個崗位，讓他們持續接受新的挑戰，積累不同的經驗，不斷有晉升，這也增加了我們留住人才的機率。
我不認為大家只會為了工資這個單一原因而長期留在一個企業，還需要有挑戰，並受到尊重。我們有一支年輕的團隊，這讓大家能夠在職業生涯的早期就被賦予責任並有所作為，做出真正的貢獻。人們想要做出有價值的貢獻，我們很自豪我們有一大批有抱負的人才。
觀點地產新媒體：很多外資公司的商業地產做得都不太好，真正做得好的就是有九龍倉、恒隆、太古、新鴻基、凱德這幾家，國內還有華潤、大悅城、萬科商業、寶龍、紅星，你們跟內資發展商未來會不會形成一定的競爭關係？面臨各種新人的競爭，在這方面太古有沒有什麼教訓或者痛點？
彭國邦：我不認為會是直接競爭，國內是一個很大的市場，每家都有不同的策略和不同的定位。好的市場玩家，能夠合力提升整個行業的品質，尤其在城市更新領域，提升質量還有很大空間，很多工作要做。從這個角度來說，大家是夥伴關係，不管誰做得好，對整個城市和行業來說都有好處。
當然，正如我們從國際上看到的，隨著市場競爭越來越激烈，的確會呈現「適者生存」的局面，那時每個開發商都要盡力做好，如果做不好，沒有好的運營管理和為顧客創造優質體驗，就很難成功和生存。
觀點地產新媒體：我們已經進入了廣州、成都、北京、上海，還有深圳和杭州沒有進，這是不是我們明年要進的目標？
彭國邦：您剛才提到的這兩個城市，確實也在我們潛在的名單上面，但是目前還未找到實質的投資項目。
去年我們在深圳開設了辦公室，當地的投資團隊正著眼於在大灣區及海南尋找機會，希望能找到合適的投資機會，因為我們相信整個大灣區，包括深圳，未來都是非常重要的市場。
觀點地產新媒體：港資或者外資的公司，一直覺得廣州的商業地產很難做，因為離香港很近，去香港買就行，但是廣州太古匯現在一直發展得很好，增量也很不錯。
彭國邦：其實在廣州太古匯開業前，很多奢侈品牌的租賃需求就已經挺旺盛了，商場前期的招商情況很好，開業後也在不斷地進行優化提升。
我覺得這個商場很漂亮，運營管理得也非常好，團隊真正在關注顧客需要什麼，並持續地創新。在疫情期間，廣州太古匯也進行了許多創新，不斷刷新和提升顧客體驗，例如大量投資於顧客關係管理系統（CRM），以真正了解顧客的需求；在打造優質的業態和品牌組合方面，也非常自律，因而非常成功。
觀點地產新媒體：談到創新的體驗，超級文和友這個概念照理說跟太古匯很高端的風格是完全不同的，為什麼能做到如此火爆？
彭國邦：剛剛您問到在疫情的影響下，我們會不會更多的布局奢侈品這一塊，我們會這樣做，但同時，我們覺得豐富多彩的體驗對顧客來說是更激動人心的。
例如把超級文和友放到天河CBD，給顧客出其不意的驚喜，非常受歡迎。上個月我去廣州出差，了解到現在太古匯文華東方酒店的入住率非常高，因為很多人都想要住在那裡，以便離超級文和友更近，這樣家人和朋友去那裡排隊，排到以後發個信息過來，馬上就可以過去。
我們還在廣州太古匯引入一些國際藝術家的新藝術品和藝術裝置，之前已經有過兩個，之後還會有新的。下周我們會在成都遠洋太古裡發布一個非常漂亮的互動藝術裝置，安置在大慈寺前面的廣場上。
在三裡屯太古裡，蘋果旗艦店幾乎跟廣州太古匯的超級文和友同期開業，之後沒多久又開了紐約漢堡Shake Shack，跟蘋果的定位和風格非常不同。
可以看出來，我們一直在尋找和創造新穎獨特的體驗，希望為顧客創造回憶。我們旗下的所有商場也將繼續尋找令顧客興奮的新品牌、新體驗。
我們經常問自己兩個問題，一個是未來的辦公樓會長成什麼樣，另一個就是傳統購物中心還有什麼樣的角色可以扮演。我認為只要我們足夠創新和足夠大膽，我們的項目可以為不同人創造許多不同的體驗。
觀點地產新媒體：太古地產有三個產品線，即太古裡、太古匯、頤堤港，它們之間的區別在於哪些方面？
彭國邦：太古匯主要是以零售為主導的綜合發展項目，通常有室內購物中心、寫字樓和酒店，直接聯通（多條）地鐵。
太古裡也是零售主導的項目，但可以只有零售，比如三裡屯太古裡，由零售商場和酒店兩部分組成，前灘太古裡則只有零售商場，成都遠洋太古裡也是零售商場+酒店。
在太古裡，最不同的就是設計，它是開放式、低密度的布局，比如在成都遠洋太古裡，我們有「快裡」和「慢裡」。
太古裡的設計，一方面能為我們的零售夥伴提供更大的展示面，讓他們去做零售展示，另一方面也為顧客營造了在戶外走走逛逛的感覺。太古裡的設計布局也是我們專門為內地量身打造的，比如它跟北京的胡同有很多的相似之處。
觀點地產新媒體：太古在內地的投資回報總體是滿意的嗎？在寫字樓、酒店等等各個方面，回報達到你們的預期沒有？
彭國邦：從過去10年來看，我們對內地項目的投資回報整體還是很滿意的。
可能有些人會說我們酒店業務的投資回報沒有達到我們期望的目標，但是我們依然認為，酒店是綜合體中非常重要的組成部分，它對寫字樓和零售商場都有重要價值，所以也非常重要。
我們會繼續投資於內地的酒店業務，目前發展了兩個不同條線的品牌，一個是居舍系列，一個是東隅品牌。我們有信心，酒店的業績和投資回報未來會提高。
觀點地產新媒體：接下來會不會考慮REITs這種方式，在金融方面去推進？
彭國邦：剛才提到過，我們在內地的6個投資項目，都是持有型項目，目前沒有出售和資產交易，所以沒有重新投資或回收資金的需求。
過去曾經研究過REITs，但是我們還是覺得有很多可以替代的融資渠道，所以沒有做REITs的計劃。
觀點地產新媒體：為什麼太古進入內地很多地方都通過合作方式？
彭國邦：說明我們這些人比較隨和，跟誰都能合作。
陸家嘴是一等一的好夥伴，他們很清楚自己的角色，也願意讓我們去發揮我們的角色，雙方的界定非常清晰，所以這個項目也是我們在內地發展得最快的一個項目。
三裡屯這個項目我們是百分之百持有的，我們既有全資持有的項目，也有合作的項目。如果找到合適的合作夥伴，強強結合能讓雙方發揮更大的力量。
觀點地產新媒體：太古預期接下來的投資回報會穩定，還是略微上升，還是有可能調低一點？可能還是賺錢，但是利潤會薄。
彭國邦：我們不做投資回報的推測，但對於總體趨勢還是持樂觀態度，國內市場有很多增長潛力和前景。
就寫字樓和零售這兩塊來看，日益富裕的中產階級確實符合太古匯、太古裡這兩類項目的定位，所以我們至少在未來10年還是能夠享受穩定的增長。
我們在國內的所有項目都座落於非常好的地段，設施都很好。例如三裡屯太古裡，朝陽區政府對三裡屯地區的發展投入非常多，包括新的地鐵站、工體的改造等，這對整個三裡屯地區都是積極向好的，也給我們信心繼續在此投資。
在浦東前灘也是如此，浦東區政府對前灘國際商務區的投入非常大，我們相信我們對前灘太古裡的投資也受惠於政府提供的整個生態系統的支持。
觀點地產新媒體：會不會擔心中國的經濟停滯或者下滑，從而反過來影響商業地產的投入？
彭國邦：我並不擔心。剛才提到整個太古集團在中國內地投資已經超過150年，我們對於內地市場和經濟周期都很適應。我們預期未來中國GDP的增長將繼續強勁於全球其它市場，我們期待的不一定必須是雙位數的增長，而是長期的、可持續增長，這也給了我們繼續投資的信心。