編者按：二十年時光，無論是對人的一生還是一個行業的歷史，都是厚重而且無法割裂的。
對於中國房地產而言，過去二十年是高速發展的黃金年代；對於博鰲房地產論壇而言，二十年就是過去的全部——她從創立以來就伴隨著房地產一路向前，記錄著這二十年恢弘的歷史。
歷史給我們的最好的東西，就是它所激起的熱情。值此「博鰲20年」之際，觀點地產新媒體遍尋二十年來中國地產商業領袖們的傳奇故事與獨特視野，並推出「博鰲20年」系列採訪特稿。
未來，我們還將繼續見證。
觀點地產網 往日裡，要見查懋成一面都不容易；加上當前的疫情和時局，更是難上加難；但所幸，我們最終還是見到了這位老朋友。
依舊是在香港興業國際的辦公室，比原本預定的採訪時間有所延遲，因查懋成突然有公事耽誤。
與共和國同齡的查懋成，自四十年前被父親從美國召回香港，一直支持家族事業，操持著香港興業國際集團的一應大小事務，似乎從不知疲倦。
這或許是受他父親的影響——查懋成曾說，在他印象裡，父親查濟民一直在工作，「沒有一分一秒腦袋裡不在想事情，事業對他而言是一生中最重。」
從初創、傳承到今天，香港興業國際經歷了幾代人的努力。從父親手中接班，一眨眼已有近二十年光景。這麼多年來，查懋成時刻謹記家族的人生信條：誠信、專注、勤儉，同時一直保持謙遜低調的行事作風。
等待查懋成的間隙，他的助理告訴我們，因為疫情原因，査先生沒有出差只能留在香港。這段時間，他都是最早到公司的，自己在辦公室想事情。
不久，查懋成到了。
依舊是細條紋白襯衫，外罩一件灰色馬甲。灰白但顯得精神的頭髮，帶著圓框的眼鏡，臉上帶著標誌性的微笑。
快速落座後，查懋成連連表示抱歉：「不好意思不好意思，我來晚了。」
香港土生土長的他，有著一口流利的國語，實屬難得。
交流十分順暢，別人發言時，他常常回應「是的，是的」進行互動。但溫和中也不失犀利，查懋成敢於直言批判，常常一針見血。
激流與磐石
童年成長於殖民地，年輕時求學美國，畢業後也曾隻身外出闖蕩，見過不少風風雨雨，安定發展的環境是多麼珍貴，他深有感觸。
問及當下的中美貿易關係和國際形勢，查懋成嘆息：「現在情況肯定不太妙，對中國和美國，以至全球的影響是有的，但也為我們製造了機遇。」
如何把握？「不靠自己絕對不行，一定要自力更生」，查懋成的回答十分肯定。
中國過去經濟的三駕馬車分別是出口、投資和消費，踏入2000年後，淨出口對GDP增幅的貢獻已經低於20%。受去年中美貿易摩擦影響，疫情又進一步打亂全球經濟鏈。
「準確點說，全球工業出口正經歷史無前例的衝擊，無人能獨善其身。」
回到房地產行業，查懋成給出了樂觀的回答：「基本的供求不會有太大的改變，房地產依然是中國經濟復甦的強勁動力之一。」
十三屆全國人大三次會議上，在原本的「三駕馬車」上新增了「兩新一重」，作為推動新時代的經濟引擎，其中「兩新」指新基建及新型城鎮化。
查懋成以此預判，隨著內地房地產市場逐漸恢復，對以城市更新作為重點業務戰略，富有創新精神，又追求卓越品質的房地產企業，將會迎來巨大機遇。
除此之外，查懋成似乎更善於發現「美」的東西。
「進入後疫情時代，雖然整體上房地產市場復甦相對較慢，但對健康住宅、改善型住房的需求上揚。」他笑言：「這對樓市發展也是一種逆向促進。」
這是查懋成希望看到的，上世紀70年代，他的父親買下的海邊那片荒地，成為了香港興業國際的「家底」。
愉景灣項目最初的規劃和定位非常具有前瞻性，40餘年過去，已發展成為亞洲環保小鎮的典範，「可持續發展、綠色造鎮」的開發理念，早已體現在愉景灣的每一個角落。
查懋成樂見社會正向發展，但眼光要放得足夠長遠，這與父親經世濟民的人生理念契合，也更像對家族信念的一種傳承。
聚焦到行業，目前在激流洶湧中如何「活下去」？在查懋成看來，這並沒有想的那麼艱難，企業管治至關重要。
「有的企業純粹是借錢來支撐的」，這樣「高周轉、高槓桿」的發展模式危險係數太高。查懋成尤為強調風險監控，從拿項目的那一刻起，就要做到心中有數，儘量做到沒有「後顧之憂」。
「任何一個項目都要記帳，不能只是約摸的數，包括利息、佣金、廣告費用等等，所有的成本都要算進去。」查懋成的表情認真了起來，弓起食指有節奏的敲著桌子，呼應著自己的話語：「財務管理必須到位，精確預算成本，才能計算到底能賺多少錢。每筆帳一定要算清楚，不然就會吃虧。」
這大抵也是香港企業在疫情衝擊和社會不穩定環境中，未受多大影響依舊穩健的原因。
查懋成認為，疫情下個別財政緊張的企業不堪資金鍊斷裂的衝擊。在某種意義上，這也有助於修正市場過去不健康和不規範的操作，為房地產行業長期穩健發展帶來正面作用。
啟示便是，「風暴」所捲走的是那些不太牢固或本就柔軟的東西，而真正堅固的，才不會被輕易摧毀。
商界的隱士
查懋成的商業作風傾向低調謹慎，縱橫商場多年，但不爭不搶，不愛出現在公眾視野，更像是一個商界隱士，所有的心思和精力，幾乎都放在打磨項目上。
「賺錢只是市場經濟中的指標，而不是目的，對事業成敗的責任和如何使事業健康發展，才是最重要的。」這樣的價值理念，是父親留給他的最大財富。
因此，在查懋成的眼裡，土地並不是為企業帶來利潤的工具，而是一塊為滿足社會安居樂業、附帶社會價值、承載歷史發展的璞玉，需要耐心的打磨和雕琢。
對於每一個項目，查懋成都秉持「止於至善」的態度，注重長遠價值，對工程質量精益求精：「愉景灣每開發一期，我們都會做全盤的考量和規劃，顧全大局，確保不同時期的建築能充分配合原有的自然、生態、建築環境，使之融為一體。」
打磨一個愉景灣，查氏家族傾注了40餘年心血。直至今日，愉景灣已開發到了第18期，容積率卻僅為0.16，這在建築密度極高的香港是不可思議的事情。
可以預見，愉景灣的故事還將繼續。
對待內地故鄉這片土地，查懋成同樣滿懷熱忱。受傳統儒家思想影響深刻的查懋成，擁有很強的家族觀念。飲水思源，香港興業國際90年代進軍內地房地產市場，並於2002年在上海拍下了大中裡地塊，從而開發了內地旗艦項目興業太古匯。
興業太古匯最終於2017年正式開業，成為上海內環標誌性的大型商業綜合體項目。對於行業來說，興業太古匯給內地開發商帶來的是生動直觀的實戰教材。
其實，15年走下來做興業太古匯的精力，查懋成也不由得長嘆一句「好累」，但他是滿意的：「我們現在（在內地）小有名氣，所以大家都追捧我們。」
「房子不是死的東西，可是人們容易看到表面，如售價、位置和戶型等，忽視背後的質量和細節。」只管拿地造房子，但是不管房子的質量和後期的維護和管理，這是查懋成所不能接受的。
對待土地和房子，查懋成的要求是「尊人重土，一磚一瓦，都不容許有半點差錯」。
查懋成提起做興業太古匯項目的時候，堅持金玉其外，亮麗其中。單是大的冷氣管道，他也要求外層必須包上有保溫功效等的特殊物料，一層層保護好，防水、美觀又環保。
「開業兩年多，我一直關注如何提升項目裡裡外外的質量，即使是那些大眾不會注意到的後勤，我都堅持盡善盡美。」」
為什麼這麼執著？這是一種責任，也更像是一種使命感，除了實現企業自身價值，還要承擔更高的社會責任。
查懋成內心坦蕩、底氣十足，這邊放了多少木頭、那邊管道是匹配哪一條線路，他都心中有數。
他激動的敲了敲桌子：「即便是領導人來到興業太古匯了，我也不會只帶他們看前面，我會打開後門，請他們看後面的東西，那才是實實在在的功夫啊。」
企業國與民
談及行業趨勢，近期出現不少內地發展商與港資的大手筆合作。
4月底，新鴻基公告宣布就香港西九龍高鐵上蓋商業地引入平安人壽，後者以113億港元入股成為第二投資者。
如何看待？查懋成認為：「內地發展商與港資擁抱合作，這是好事，兩地加強交流，也會是一個趨勢。正如港商多年來一直在內地發展，內地發展商也會來香港物色投資機會。」
從長遠來看，這是戰略性的合作夥伴，將互利共贏，促進兩地共同發展。
查懋成笑言：「我也希望找個這樣的夥伴。」
按他所想的，企業要有足夠的風骨和高度，小到為企業自身，大到為國、為民。
最近，香港推出第二幅「港人首置上車盤」地塊——安達臣道住宅地塊，由於這是首次以私人發展商開發的首置與私人住宅混合發展項目，引起了不小關注和熱議。
安達臣道首置地塊由長實集團以49.51億港元投得，每呎樓面地價4550港元，接近市場估值下限。但規模不小，總單位數 1700 多個，首置單位超過半數，並有限量及限呎的條款，變相局限了發展彈性，熱議的重點便在於如何兼顧盈利和房屋供應。
「對政府來說，安達臣道採用私人發展商買地建屋模式，由開發商承擔建築工程和興建相關的財務安排，好處在於可將建造工作和風險轉移給開發商。」
但綜合來看，這次安達臣道項目的優點是能讓開發商享有地價優勢，而且某程度上，還有政府包銷逾半單位。
查懋成亦稱：「在目前全球政治和經濟高度不明朗氣氛籠罩下，也是一個對衝風險的方案。」
毫無疑問的是，項目將更好地滿足首置上車客的中長期住屋需要，幫助夾心階層置業安居。
查懋成表態支持，呼籲大家必須明白首置上車先導項目的初心，「相信特區政府亦是希望通過試行以私人發展商開發的先導模式，從中汲取經驗，進一步優化日後港人首置上車盤的長遠發展方向。」
作為地產開發商，同時也是社會的企業公民，生於斯，長於斯。查懋成肅容總結：「我們當然樂見經濟繁榮，社會安定，人民美滿幸福，居者有其屋。」
以下為觀點地產新媒體對香港興業國際集團有限公司副主席兼董事總經理查懋成先生的採訪實錄：
觀點地產新媒體：2020 年，全球經濟都受到疫情嚴重影響，而中國經濟更早進入復甦軌道，您認為房地產在經濟復甦過程中可以起到多大的作用？房地產的發展會因此發生什麼改變？
查懋成：在十三屆全國人大三次會議上，中央政府在原有的「三駕馬車」之上提出了「兩新一重」作為推動新時代的經濟引擎。「兩新」指新基建及新型城鎮化，「一重」為增加國家在交通、水利、能源、電力等重大工程的投入，以穩定生產體系，升級改造經濟基礎，保障民生。
其中新型城鎮化涉及城市更新和城鎮老舊小區改造3.9萬個，涉及居民近700萬戶。政府工作報告強調，在發揮中心城市和城市群的綜合帶動作用的同時，又重申了「房住不炒」和「因城施策」。
相信這些舉措一方面將有助於拉動房地產行業穩步發展，但同時又達到適度市場調控的目的。我們相信，房地產依然是中國經濟復甦的強勁動力之一。
3月份以來全國土地供應逐步恢復正常，尤其是進入4月份，土地市場熱度明顯上升；雖然整體上房地產市場復甦相對較慢，但出現 「豪宅火」 的現象，也表明了大家在後疫情時代對健康住宅、改善型住房的需求上揚，相信這對樓市發展也是一種逆向促進。
老百姓對房企項目有了更高品質的要求，對專業物業管理服務有了更殷切的期待，尤其是 「智慧住宅」 將會成為房地產未來發展的趨勢，這正好對標香港興業國際集團所追求的「精品為先」「創新為求」的業務宗旨。
觀點地產新媒體：隨著復工復產的加速推進，房地產行業出現了反彈，土地市場升溫，在這個過程中香港興業國際是否有看到拓展的機會？
查懋成：事實上，在中央政府過去數年的調控措施下，房價過度上漲的勢頭逐步被遏制，期間也有效調整了房地產行業過去盲目追求「高周轉、高槓桿」的發展模式。疫情下，個別財政緊絀的企業不堪資金鍊斷裂的衝擊。
我們也看到房地產市場出現淘強汰弱和合併整合的現象，在某種意義上，這也有助於修正市場過去不健康和不規範的操作，為房地產行業長期穩健發展帶來正面作用。
目前內地房地產市場已經在較快恢復中，對將城市更新作為重點業務戰略，富有創新精神，而又追求卓越品質的房地產企業，將會帶來巨大機遇。
香港興業國際一直堅持中國內地市場是我們的發展重點之一，其中長三角更是集團著力深耕的區域，我們也會在這裡積極找尋更多發展機遇，增加土地儲備，為市場帶來更多品質項目。
觀點地產新媒體：近段時間，香港的樓市呈現火爆態勢，各區新盤蜂擁登場，樓盤現場人頭湧動，甚至出現了需要截龍的情況。您認為香港樓市為什麼在這個時點會出現如此反彈？樓市的「熱浪」對香港興業國際的推售計劃有影響嗎？
查懋成：疫情初期的居家辦公安排和近期的限聚令確實打亂不少房地產開發商的推盤計劃，自 4 月下旬香港疫情相對受控後，我們看到買家蠢蠢欲動，首先是一手新盤銷售情況活躍，5 月起二手市場的看房量和成交量也明顯上升。
然而，目前樓市距離「火爆」仍有一段距離，我認為以「回暖」來形容更為恰當。
香港地少人多，從經濟學的供求原則看，土地供應嚴重緊張，早已是不爭的事實。而年輕人的置業需求也是從不間斷。
在政府連番辣招的強攻之下，確實很大程度上遏制樓市的炒賣情況，但也同時冰封了二手市場的供應，跟 2003 年 SARS 時的情況不同，現在的業主持貨能力相對較強，抱著惜售的心態，這亦是樓價沒有明顯下調的原因。
現在市場看到的基本都是剛性需求，對大部分人來說，置業畢竟是人生最大的投資之一，隨著社會、政治等全球和本地不明朗因素影響下，如最新香港失業率已創十年來新高至 5.2%，確實會動搖某些上車客和換樓買家的入市意願，大家取態更趨謹慎。
在供應側方面，特區政府2020/2021年度的賣地計劃，只有15幅住宅用地，為逾10年來最少。
另外，根據差餉物業估價署的數字顯示，今年私人樓宇落成量將從2019 年的 13,643 夥大幅下降至 3,744 夥，預料將被剛性需求所消化，樓價很難會出現「海嘯價」。香港興業國際對後市抱著審慎樂觀的態度。
觀點地產新媒體：關於最近熱議的公開出讓的第二幅「港人首置上車盤」地塊安達臣道住宅地塊，您認為這種公私合營的模式與舊模式相比，有多少進取之處？
查懋成：安達臣道首置項目與此前的「煥然懿居」最明顯的分別在於單位售價的折扣率更高；其次是單位數量翻倍；第三點不同之處在於戶型和面積調整，更好地滿足首置上車客的中長期住屋需要。
對政府來說，安達臣道採用私人發展商買地建屋模式，由開發商承擔建築工程和興建相關的財務安排，好處在於可將責任和風險轉移給開發商，政府當然要在地價上「讓利」，而以市場估值下限批出地塊已說明這一點。
此外，要考慮到私人發展商日後售樓安排，若然樓價折扣率差距太大，或許會為發展商帶來太大挑戰。
對開發商來說，地產項目資本密集，投資時間長，若不幸遇上經濟下向周期，資金不能回籠，將對企業帶來極大財務壓力。這次安達臣道項目的優點是能讓開發商更享有地價優勢，撇除種種條款和限制，發展商應該是經過綜合評估，計算過有利可圖的。
而且某程度上，還有政府包銷逾半單位，在目前全球政治和經濟高度不明朗氣氛籠罩下，也是一個對衝風險的方案。
對首置買家來說，能以市價八折購入與私樓同質的物業單位，肯定有一定的吸引力，即使五年禁售期後出售單位需按市值補地價，若整體樓市向好，計算下來還是能從中獲利，即使大市出現調整，只要樓價跌幅小於 20%，買家也不會出現損失。
對於其他買家來說，雖然他們不如首置上車買家一般可享受百分之二十的折扣，買入價看似貴了，但首置上車業主日後若要出售單位，是要補回地價的。除非他們終生不賣單位，否則樓價的差額或多或少是要補回來的，只是時間問題而已。
大家必須明白首置上車先導項目的初心。整個計劃的目的是幫助夾心階層置業安居，推動社會階層向上流動，促進社會和諧，增強香港人民的幸福感。
觀點地產新媒體：香港興業國際在內地最重要的項目興業太古匯，目前復工復產的情況如何？其營運指標恢復到去年同期的幾成？公司是否有注意到市場上出現消費報復性反彈的情況？
查懋成：隨著疫情防控工作進入常態化新階段，興業太古匯整體的運營情況也漸趨平穩。從二三月復工復產起，興業太古匯根據市場環境和消費者消費需求的變化，制定前瞻性的運營策略，並不斷調整運營舉措，在線上、線下渠道的各個方面都有新的探索與嘗試。
為配合消費者的購物習慣，我們同步強化了線上運營；同時藉助新科技，提升運營效率，為消費者和客戶創造更加安全、放心的購物和工作環境；
疫情期間，人們不能出門，更多地依賴網絡娛樂，但與此同時，消費者對線下體驗的渴求更加凸顯，作為商業綜合體，創造無與倫比的體驗是我們的優勢和強項。我們積極響應上海市政府提出的多項繁榮消費的指示，助力商圈及商業環境回暖。
在新常態下，興業太古匯希望通過「線上+線下」的運營模式與眾多創新體驗活動，為消費者帶來更多渠道、更多體驗的內容與服務，多渠道建立與消費者的高粘度聯結，將消費者吸引到線下，為他們提供安全、可信任的消費環境，觸發更多的潛在消費機會，持續引領美好生活方式。
觀點地產新媒體：作為中國房地產界影響力巨大的首腦級論壇，您對 「博鰲 20 年」議題方向和活動設置有什麼意見或建議？您認為博鰲房地產論壇對中國房地產的影響體現在哪些方面？
查懋成：2001年到2020年，是中國房地產市場精彩的二十年；是兼顧速度與深度，多維度發展的二十年。
香港興業國際也是在90年代進軍中國內地房地產市場，並於2002年在上海拍下了大中裡地塊，從而開發內地旗艦項目興業太古匯。隨後在內地市場持續前進、積極發展多元組合業務。
博鰲房地產論壇歷經二十年，見證了中國內地房地產市場的騰飛，為行業方向不斷提出新的指引，已經成為房地產市場中的一大行業盛事，擁有舉足輕重的影響力。
非常榮幸香港興業國際能夠連續多年參與博鰲房地產論壇，成為其中的參與者。