編者按：8月6-9日，2019博鰲房地產論壇將在海南繼續舉辦。連續十九年的持之以恆，造就了一個屬於房地產全行業的年度盛會，此間傳奇還在繼續。
每一年博鰲房地產論壇，我們都在尋找中國地產商業領袖們的獨特故事與視野，尋找引領中國地產創新與發展的力量。
當他們的故事放置於中國房地產宏大背景時，我們將擁有全新路徑與模式，可以觀察、記錄和解讀中國的房地產行業。
觀點地產網 上坤的工作環境，或許是我們見過最不像房企的。
醒目的紅色Logo，可直接穿過三層樓的木質樓梯，公共空間裡擺放的陶瓷作品，優雅、文藝地像讓人幾乎聯想不到房地產。
朱靜走在前面，不時回過頭為我們介紹這些美妙的作品，對於瓷器，她如數家珍，就像她談到上坤產品時一樣。
她是這家年輕房企的創始人，7月的一個午後，我們在上坤的一間會客室與朱靜進行了近3個小時的對話。茶杯內泡著淡淡的花茶，十分適合逐漸入夏的上海。
工作人員告訴我們，兩天前，朱靜剛剛從冰島回到上海，因為女兒的畢業旅行，她給自己放了一年中唯一的假期。
不過，即便是放假也不輕鬆，為了追尋北極圈極晝時期的日落和日出，朱靜和同伴必須晚上10點自駕幾個小時等待日落，結束後再驅車去另一個地方等日出。
剛剛回國的朱靜臉上幾乎沒有疲憊，看起來神採飛揚，擁有創業者必備的熱情。在上坤，某某總的稱呼正被逐漸摒棄，因此她的手下都親切地叫她老朱，儘管她看上去一點都不老。
二十出頭大學畢業後，因為機緣巧合，朱靜進入了房地產行業，經歷了師從胡葆森到創辦上坤，朱靜的人生有過半時間都與房地產密不可分，並且樂在其中。在她看來，這是目前國內最好的行業之一。
更重要的是，憑藉專業能力打造真正的好產品，並獲得市場回報，成就一家高效、可以長久生存的企業，也是朱靜創業的初衷與理想。
第一個十年：踏過荊棘，迎來掌聲
朱靜的語速很快，邏輯清晰，說到興起時手會不自覺敲下面前的木桌，是典型北方人的性格，與她恬靜、溫柔的外表形成反差。
或許是天秤座的原因，她的身上常常體現著兩面性，時而瘋狂，大多時理性，時而會示弱，比如在團隊面前掉眼淚，但大多時保持雷厲風行。
這不像處女座的那種矛盾衝突，更多是為達到一種平衡。
朱靜回憶，2010年創辦上坤後，公司的第一個項目是位於上海寶山的一個老廠房改造項目，利潤與開發相差甚遠。當時她的所有朋友都說，「朱靜真是想創業想瘋了」。
創業確實需要一點瘋狂和勇氣，正如她當初選擇離開呆了7年的建業一樣。
朱靜告訴我們，那時她在建業差不多每10個月換一次崗位。從項目到城市，到區域，再到集團；從建業的省域化到成功上市，朱靜經歷了一家房企最重要的幾個階段，甚至在生完孩子後41天就火速回到一線，拼命程度不亞於男人。
事實也證明，工作拼命的女人運氣不會太差，無論是當職業經理人還是自己創業。
「其實我下定決心創業也將近用了快一年的時間，因為要放棄已經擁有的確定性，去面對一些不確定性的，甚至一些挑戰性的東西。」如今回過頭看，朱靜顯得平靜了許多。人生很多時候，選擇比努力重要。
當然，經營一家企業，理性才是根本，無論是制定戰略，還是管理團隊。
比如在上坤走出上海前，當時朱靜有一個要求，就是一定要做到上海的前30，才能去新的城市。她的邏輯很清楚，只要能徵服競爭最激烈的上海，那麼去到任何一個城市，都能很快進入前30強，甚至前20強。
因此，在成立的前五年，上坤一直沒有走出上海，尤其是已經發展到一定程度後，朱靜和團隊還要拒絕來自外面市場的誘惑。當目標達成，上坤便開始進入蘇州、合肥、杭州等更多的長三角城市，乃至全國布局。
如何根據行業形勢和自有資源進行擴張，朱靜給我們的答案是：「戰略性的城市一定要果斷進入，哪怕利潤率相對較低也要先進再說。但有些城市我們也不會浪費過多精力，因為我們清楚自己的資源分配和選擇到底是什麼。」
在多個單一城市深耕發展，而不是將管理半徑無限放大。從成立那天起，朱靜就把未來要走的模式想得非常清楚，然後在房地產不同周期性的環境裡，順勢而為。
截至目前，上坤已進入上海、浙江、江蘇、湖北、安徽、廣東、河南七大核心區域，並衝進銷售百強。
隨著上坤進入越來越多城市，朱靜也要開始學會權力下放的藝術，而當中的關鍵在於放得下、拿得起，也就是老闆是否願意授權，以及手下是否能接得住。
這是一個循序漸進的過程，從2012年開始，上坤大概經歷了3次權責流程的調整，如今，朱靜的授權比例已較最初縮小不少。
她不主張一言堂式的管理，而是希望將上坤打造成一家具有強大自我更新能力和自我糾偏能力的學習型組織。
「一旦發現哪些方面做得好的，我們會快速複製起來，哪些做得不好，我們就會立刻復盤，立刻反思。」
相比於傳統房企，這更像是一支頗具網際網路思維的團隊，不斷更新迭代，迅速發展而不失控。
下一個五年：從此岸到彼岸
今年是上坤成立的十周年，而朱靜已經在思考下一個五年。7月，上坤在總部上海發布了全新的「三五發展戰略」。未來五年，上坤將堅守核心城市，做透大都市圈；用上坤「為宜居而來」的初心，以四大宜居產品系列和5U產品體系，為客戶提供「優質生活」；並且，通過上坤·上寓、上瓷藝術館、商用地產運營、物業服務等全方位的服務，提供美好生活，成為「城市優質生活服務商」。
如果將一家企業分為不同的歷史階段看，每一個五年對朱靜和上坤而言都是一個關鍵節點，從開始到發展，然後再上一個臺階。
第一個五年，上坤成功攻下了上海。
寶山1919項目的成功為他們帶來了更多機會，那是一個通過併購獲得的舊廠房改造項目，租賃期15年，利潤相對微薄，而且頗具挑戰性。
「一開始我們很多項目都是通過併購來的，當自有資金不那麼充足的時候，併購給了我們機會，就這樣一個項目、兩個項目，開始了。」
不過，在房地產市場已經充分競爭的時候，朱靜明白，只有更優質和符合客戶需求的產品才能突圍而出，「內地市場並不缺房子，而是缺好房子」。
從產品設計和客戶體驗角度出發，上坤提出了成長社區的體系，也就是做不同周期的客戶。
不同周期的客戶需要什麼樣的房子？概括而言，就是先有房，到有大房，再到有好的房子住。
「比如一個大學畢業租房客，他的愛好是什麼，更關注什麼樣的空間。然後買第一套房時，會關注什麼空間，我們把客戶的空間轉化為我們建築的語言。」
談及產品時，朱靜尤其興奮，更向我們介紹上坤產品設計時的許多細節。
比如杭州某項目中，他們在一個90多平米戶型設計了雙陽臺；在合肥一個項目中率先應用了冷霸系統，又或者是2013年上海紅樹灣項目裡的蔬菜籃設計……
讓她自豪的是，因為各種符合客戶需求的設計和對產品的注重，上坤的產品總能獲得可觀的溢價表現，甚至交房後，也能成為片區內二手房價最高的項目。未來，上坤還會持續堅持做「好房子專家」，為客戶提供更好的房子、更好的家。
「就連合作夥伴賣我們的房子都覺得特別爽，因為基本不存在硬傷。」朱靜笑言。
隨著產品逐漸被認可，以及對市場的看好，上坤開始邁開步子。
2015年，朱靜判斷房地產市場將有一波上行空間，上坤花了33億收購上海佘山一個60萬平米的超級大盤。
朱靜告訴我們，那次收購只用了15天，最後帶來了近200億的貨值，「對市場看好的時候，我們的步子會邁得大一點。」
與此同時，上坤也吸引了不少的合作夥伴，在還沒有進入百強時，上坤就和萬科、旭輝、碧桂園等頭部企業進行合作。截至目前，已經與近30家公司合作。
「我們合作的形式很靈活，但是原則是不做財務投資，至少是聯合操盤。」朱靜補充說。
同樣被吸引的還有優秀的人才，作為一個正在迅速上升的創業平臺，朱靜在團隊內提出了「事業帶頭人」的概念。她希望這個帶頭人，帶著這個板塊，帶著這個區域，讓整個公司一起做得更好。
朱靜也強調團隊的融入性，在入職前，她會花大量時間和對方溝通，甚至要求對方做一個未來工作規劃的PPT，以達成高度的默契和共識。
「我們就是找一些真正在事業上有創業精神和有企圖心的高管，加入到上坤。」
於是，又一個五年，上坤成功進入銷售百強，並擁有一支能夠作戰的團隊。在觀點指數2019年上半年中國房地產企業銷售金額TOP100排行中，上坤以168億銷售額首次進入80強。
2019年，上坤將會進入5-7個城市，為未來發展蓄力。
關於成功有一個「一萬小時定律」，也就是說一個人要成為某個領域的專家，至少需要10000小時，對於創業者來說同樣如此。
然而，當筆畫出地平線，你被東方之鑼驚醒，回聲中開放的是時間的玫瑰。
市場永遠有機會
在2010年決定創業時，不是沒有人質疑過朱靜的選擇。
房改後的1998年-2008年，中國房地產已經歷了10年的高速發展，加上肆虐全球的金融危機方興未艾，未來籠罩在一片迷霧中。
但朱靜絲毫不擔心沒有生存空間，在她看來，從效率，到成本，到產品，再到未來更多的創新，市場裡還有很多的機會。
「今天的房地產其實是一個效率還沒有充分利用的行業，而效率的提升就可以不斷帶來一些新的機會。比如那些後面成長起來的公司，一個很典型的特徵就是效率提升了，所以會有持續的增長。」
反之亦然，當我們回過頭將2008年的地產30強和2018年的相比，會發現有一些企業已經黯然消失。
對於效率，朱靜將其體現在上坤整體的運營中，包括資產周轉率、槓桿負債能力和財務運營能力。
作為一家還是迅速上升的企業，重視效率是必然的選擇。朱靜的標準是，同樣的時間、同樣的資產裡面，是不是比別人賺得更快，同時能否借到又多又便宜的錢。
儘管機會永遠存在，但作為房企依舊需要敬畏市場，因為無法預料黑天鵝何時會到來。
具體而言，上坤會根據不同的市場周期做不同的產品。比如說市場下行期間，做剛需產品，同時不主張拿一些非常中心的位置；而市場上行時，則會拿一些中心的位置，做一些豪宅產品。
採訪中，復盤是朱靜最常提及的一個詞。無論是成功還是失敗的項目，她都會帶領團隊找出其中原因，是運氣還是能力問題，需要清醒的認識。
對於未來，上坤也已開始準備。在上坤的整體業務結構裡面，一方面是做增量，另一方面做存量。
「增量差不多佔80%到90%之間，我們每年會拿出10%到15%做存量資產，因為存量是未來的市場。」
但朱靜同樣明確，在千億之前，上坤還不會涉及地產以外的多元化業務。
以下為觀點地產新媒體對上坤集團創始人·CEO朱靜女士的專訪實錄：
觀點地產新媒體：當初選擇出來創業，決心很大，有過糾結嗎？
朱靜：那個時候是2008年，應該說是白銀時代，很多人覺得沒有機會了。
而且你要放棄確定的，去面對一些不確定的，甚至一些挑戰的事情，我覺得真的需要勇氣。
後來我是在2008年那一年走戈壁挑戰賽的時候，其中有一句話，那個活動的主題叫理想、行動、堅持。如果你真的有理想，就要去行動，行動了，你會遇到很多困難和問題，但要堅持。
所以其實我下定決心也將近用了快一年的時間，很不容易。我覺得，有時候你的選擇比努力更重要。
因為我之前讀書一直在上海，所以也選擇在這裡創業。另外，如果你在上海、北京這些城市做一些好的商業模式、產品創新等方面，將來在別的城市可以複製。
很多人替我擔心，說未來會不會覺得壓力好大，沒有生存空間，我說我一點都不擔心。
我說永遠都有機會，為什麼？今天的房地產其實是一個效率還沒有充分利用的市場，所以我認為效率提升可以帶來一些新的機會。你看後面成長起來的公司，一個很典型的特徵就是效率提升了，所帶來持續增長。
像我們這種剛剛進入50到100名的公司，如果效率能夠很好提起來的話，我相信可能還會有一批新的公司進入到50名以內。
現在大家的產品，差異化不是很大了。
觀點地產新媒體：第一個項目是併購的？
朱靜：對，我們第一個項目寶山1919不是地產開發項目，是老廠房的改造項目，就是二房東的模式，沒什麼利潤。當時朋友都說，朱靜你真是想創業想瘋了。
不過一旦這邊項目開始了之後，後面機會就很多。所以我們很多項目都是通過併購來做的。
因為剛開始的時候，自有資金沒有那麼多，這樣才能解決資金瓶頸的問題，所以一個項目、兩個項目，就這樣開始了。
觀點地產新媒體：怎麼評價團隊？上坤招人有什麼標準？
朱靜：我們找了一些真正在事業上有創業精神和有企圖心的高管，加入到上坤。
在上坤，我們提倡的是事業帶頭人，我希望每個人在負責的領域也好、板塊也好、區域也好，能成為事業帶頭人，帶著這個板塊、帶著這個區域一起做得更好。
這是互相成就，就是上坤在成就事業價值的時候，個人也在成就自己，這樣員工的存在感就很強。
另外，我經常跟我們團隊說，上坤是一家具有強大的自我更新能力和自我糾偏能力的學習型組織。
我們內部會經常復盤，比如哪個項目做得好？哪個項目做得不好？好的原因是運氣好？還是能力好？不斷總結，一旦發現哪些方面做得好的，我們快速複製起來，一旦發現哪些做得不好，我們就會立刻復盤、立刻反思。
我想這也是上坤這幾年一直快速發展，迭代速度也比較快的原因。
招人之前我會和他們充分溝通，告訴他們上坤的戰略、文化、價值觀，我們想做什麼，能給到你什麼。然後，你告訴我你想怎麼做，需要我和公司給你什麼支持。
這樣等於是在所有人來之前，我們都已經達成非常好的共識和默契了，所以在上坤，員工的融入感很快。
有些來面試的人也會覺得很奇怪，從來沒有一家公司說還沒有入職之前，老闆說做一個PPT匯報一下。
觀點地產新媒體：上坤一向很注重產品，您是怎麼做到擴張同時保障品質？
朱靜：這個就是我們的經營理念，上坤堅持以專業能力獲取市場的公平回報。
我們提出的是有理想，但不理想化。產品方面，希望不是做得一模一樣，所以每年會有一些標準化產品，也會有一些創新產品。
但是要做得特別不一樣的話，可能這是一個小眾的產品。小眾的產品，我覺得在中國地產行業內，在現階段來說，不太合適現在這個商業邏輯的，我們對這個商業邏輯看得很清楚。
另外，產品設計本身怎麼從客戶的體驗角度上出發？我們提出「成長的社區」，也就是每個階段的客戶，他的需求是什麼？
先有房，到好房，到有大房子住，然後關注一些特色空間的房子，去做每個不同周期的客戶。
比如說有一些人從大學畢業出來租房，愛好是什麼？更關注什麼樣的空間？然後買第一套房時，關注什麼空間？
我們把客戶的空間轉化為我們的建築語言，轉化為成本的語言，這樣也可以為項目帶來一定的溢價。
比如2013年，我們做松江紅樹灣項目的時候，就用了蔬菜籃這樣的一個設計，所以我們的這個產品，賣得比對面貴15%。
現在這個項目，交房這麼長時間，在片區內二手房加是最高的，這就是上坤的產品溢價能力。
我是學財務的，在運營發展裡我們有一個管理的聖經，叫杜邦分析法。第一個方面，就是利潤除以銷售總額，是你的利潤能力，利潤能力是什麼？就是產品溢價能力。
同樣的地建的房子，能不能賣得比別人貴一點？但一定是要客戶認為你值得這個價格。
觀點地產新媒體：上坤成立10年，好像這兩年成長特別快？
朱靜：其實我們也是到了增長的階段，因為前5年從來沒有走出上海。
我們給自己一個要求，一定要做到上海的前30才會走出上海。其實我們當時的邏輯也很清楚，如果說花5年時間，從0到1，能做到上海的前30，那麼去任何一個城市，比如去杭州、蘇州、合肥，就會相對容易。
現在我們已經進了這些城市，再用5年時間，相信一定成為這些城市的前30，甚至前20。
當然這也要求我們拒絕很多誘惑，因為公司到了一定階段之後，會面臨布局很多城市的選擇，但我們之前就堅持在上海。
到了2017年，我們才進入了安徽和浙江，2017年底的時候進了廣東東莞，2018年進了河南和湖北。這樣一來，我們的整體戰略布局就很清楚了，長三角+中部+粵港澳大灣區。
我們叫3+X的模式，這三個大區域已經完全足於支撐上坤做到千億的規模。
觀點地產新媒體：隨著規模越來越大，上坤在選擇進入城市上有什麼標準，管理怎麼下放？
朱靜：我們進入城市有一個準則，就是看這個城市進入3年後能不能達到30億，5年至少要做到50億。
如果不具備這種標準，可能機會型的城市我們一般不進，只進戰略型城市。這樣的話，我們就沒有那麼多選擇，不會因為某個城市某一塊地比較便宜，而進入這個城市。
這樣的投資導向比較清晰，否則管理代價會很高。你看有些公司，進了一兩百個城市，但是城市貢獻是很小的。
另外，我們會根據大勢來判斷整體趨勢是怎樣的，像去年下半年的時候，大家都非常謹慎，也很正常。
對市場看好的時候，我們步子會更大一點。2015年，我們收購上海佘山的項目，33個億收購，只用了15天，後來這個項目的貨值達到兩百多億。
關於授權有幾個方面，很多時候不是老闆不願意授權，而是你授權了，下面的人能不能接得住。
授權下來之後，如果被授權的這些人，他的決策不是你要的，你願不願意承受？能不能經得起這種風險？其實這是兩個非常清楚的問題。
我們從2012年-2013年，開始引入了管理諮詢公司，幫我們做整體的一個權責流程，大概每兩年一次，我們做了三次。
在我這審批的文件，最早的時候差不多80%，到後面60%-50%，現在大概還有20%多。
觀點地產新媒體：上坤和合作夥伴一般如何分工？未來會繼續加大合作嗎？
朱靜：我們從2014年就開始尋求合作，現在有將近30家合作公司。我們形式很靈活，但是不做財務投資，是聯合操盤。
我覺得這樣的合作挺好，2014年開始和旭輝合作，2015年和新城合作，其實合作下來挺愉快的。在合作過程，也可以相互學習、借鑑。
合作也是企業能力的體現，如果一家公司不能很好合作的話，其實也能看出一個團隊的整體協作是什麼樣的，格局是怎麼樣的。
觀點地產新媒體：對上坤的未來怎麼規劃？
朱靜：現在市場還很好，我覺得還有很多機會，從效率，到成本，到產品，再到未來更多的創新。
要感謝現在的調控，這種調控能讓地產市場很健康、持續的發展，剛好給了我們上坤更多時間和機會，因為我們還很年輕。
觀點地產新媒體：房地產的周期性很強，上坤怎麼應對？
朱靜：我們會根據不同的市場周期做不同的產品，自己畫了一個曲線，比如說市場下行期做剛需產品，不拿一些非常中心位置的土地。上行期，拿一些中心位置的地，可以做一些豪宅產品。
這就是我們說的「有理想，而不理想化」，就是不要太理想化。前面的理想是建立在沙灘上的，不是真正能夠實現的一個理想。只有認清現實，認清今天所處的經濟周期、商業環境、客戶變化，再來看理想怎麼在這個基礎上實現，這才是對的。
未來上坤的整體業務結構裡面，一方面是做增量，另一方面做存量。因為增量的市場非常大，我們也需要做規模。但同時可以做一些存量，因為存量是未來，未來市場一定會從增量到存量轉變。
增量差不多佔80%到90%之間，我們每年會拿出10%到15%做存量資產。比如像我們的辦公樓，隔壁還有兩棟，也是在2017年年初買的。
青年領袖：寄予厚望的地產新力量，在如初興奮和激動的時代，思索未來，回歸理性。
本文源自觀點地產網