來源：樓市參考
房子白菜價，正在成為現實！
你可能壓根就無法想像，一套房子售價僅8元。
01
義大利某小鎮推出「1歐元購房」計劃
近日，央視的一則報導激發了網友的廣泛討論。
所報導的城市，位於義大利一個叫穆索梅利的小鎮，這裡的房子幾乎白送，房價實在低得很只需1歐元（約8元人民幣）。
房價基本可以忽略不計，但政府對購房者有些特定要求。
根據該市要求，購房者必須實地去看房，還需與市政府籤訂協議、並向指定的房屋經紀公司繳納5000歐元（約人民幣3.8萬元）的保證金。除此之外，必須在3年對房屋進行翻新工作，否則保證金不予退還。
如果一定要「硬核」計算的話，各項費用算下來，總價應該也不會超過5萬，相比之下，這個價錢要比國內的房子便宜多了。
消息已經一經爆出，網友忍不住了：
「我是差那一歐元的人嗎，我差的是往返機票錢」
調侃歸調侃，但這也反映了許多網友的態度：哪怕你是免費送給我，我也不想過去。
穆索梅利小鎮之所以要推出1歐元購房計劃，其實也是迫不得已，該城市屬於人口流失嚴重的城鎮，從上世紀50年代的15000人，到現如今只剩1萬1千多人，流失了將近1/3。
大家試想下，自己身在異國他鄉，沒有就業機會，生活配套措施也差得不行，出門甚至都找不到一家便利店，此時就算送你一套房子你願意過去？
很明顯，義大利的這些城鎮之所以推出如此實惠的購房計劃，意在通過政策吸引外人人口流入，從而給城市帶來新的經濟增長點。
但就算政府這麼做了效果不會太好，因為太多的實際經驗告訴我們，人口流動是不可逆的，經濟和人口走向衰落的城市，但靠政策「引誘」，是很難把人給吸引回來的。
02
小鎮人口流失背後，是「後城鎮化時代」的到來！
義大利此次曝光的城市所出現的，並非單一現象。
法國、英國、日本、西班牙、奧地利等國的許多城市，尤以小城鎮為主，均出現過「免費送房」或「房子大甩賣」的事件。
大家可能也注意到了，這些國家均屬於發達國家，他們較早的實現了城鎮化，現在正從「城鎮化時代」過渡到「後城鎮化時代」。
就拿此次的義大利來說，義大利目前中部的經濟發達地區，集中了全國了84.9%的人口。此次1歐元出售房子的地方（圖中標記處），僅佔到了義大利人口的2.3%。
義大利人口分布圖
在發達國家中，並非義大利是如此。日本、英國、法國、美國等國家的人口流動，均呈現出了相類似的現象。
數據顯示，日本東京都市圈，面積1.34萬平方公裡，人口3800萬，佔到了全國人口的28%，哪怕在日本總體人口下降嚴重的情況下，東京人口還出現了逆勢上漲。
在英國倫敦都市區，面積8400平方公裡，人口1400萬，佔全國人口22%；法國巴黎都會區，面積1.7萬平方公裡，人口1200萬，佔全國人口18%。
這些已經進入「後城鎮化時代」的國家的人口流動規律告訴我們：
無論是全國人口增長的國家，還是全國人口衰弱的國家，人都會往經濟發達的城市跑，這就造成了那些毫無特色的小城成為「鬼城」，最後甚至房子倒送都沒有人來。
當然，各個國家為了防止人口過於集中在某些經濟發達的城市，也出臺過一些政策。
比如日本，日本先後出臺了《促進不發達區域發展法》和《促進新工業城市建設法》，對那些不發達的城市，又是送房子，又是給補貼，但是依然未能改變大趨勢。
再比如俄羅斯。蘇聯在解體前，遠東地區西伯利亞的人口相比現在要多得多，但蘇聯解體後，許多遠東地區的人都跑到了經濟發達城市，導致遠東地區人口稀薄。
在2018年時，俄羅斯出臺了了「鼓勵居民向遠東地區遷移」的政策，沒移民一人可獲得２２．５萬盧布（約合３３６０美元）補貼，但是俄羅斯人仍不怎麼願意去。
進入後城鎮化時代，各國都將面臨共同的問題——人口會聚集在那些具備地理位置優勢以及經濟發達的城市。
如果不進行分流，則會導致那些沒有核心競爭力的城市，會漸漸淪為鬼城。但若處理不好，可能原來的發達城市，都有可能就此衰落。
這也是以後中國必須去面對的問題，誰都無法逃避。
03
為什麼中國還沒有出現如此便宜的房子？
可能有人會問，為啥國外有些地方的房子能如此便宜，而我們國家房子卻普遍更貴。
如果要找原因，歸根到底還是我們國家所處的階段不一樣。
我國目前還未實現全面城鎮化，目前我國的城鎮化率約為60%左右，根據發達國家的經驗，一般當城鎮化率到達70%-75%時，才認為已經進入全面城鎮化階段。
哪怕按照年增長1%的增長幅度計算，我國進入全面城鎮化起碼還需要10年的時間，所以可以預判，在10年內，我國應該不會像這些發達國家一樣，出現如此多房價便宜的城市。
但人口流失的城市房價出現下跌是可以預料到的，比如前陣子很火的東北鶴崗，鶴崗就是一個資源型城市，以做煤炭為主，最近幾年煤炭開始低迷，鶴崗年輕人基本上外出打工了，一個城市的人口基本都呈現老齡化的時候，房子自然就不值錢了。
再比如前些年媒體報導過的甘肅玉門，也是同樣的情況，在資源枯竭後，人口開始大量流失，房子也是便宜得很，房價最低時一度跌破100元/平。
發達國家的經驗告訴我們，未來的人口收縮型城市，主要包括三類：
1、老工業型城市，比如美國底特律、德國萊比錫，以及國內的鞍山、本溪等。
2、資源型城市，比如如法國洛林、加拿大諸城，以及國內的鶴崗、大慶、阜新等。
3、偏遠型城市，比如日本北海道地區，以及國內的雞西、鶴崗、廣元、通遼等地。
這三類型城市，將會是等到中國全面進入城鎮化時代後，將會衰落最快的地方。隨著中國城鎮化的快速發展，大城市的「吸虹效應」將會更加明顯，發達國家城市的例子就擺在眼前。
小城市的衰落是歷史的必然趨勢，如果一座小城市沒有特色產業，沒有優質的資源，沒有別具一格的環境優勢，那麼衰退是必然的，這些小城市的房價，可能真的將是「白菜價」。
從這個角度來看，馬雲所說的「未來房子將會是白菜價」，還是有些道理的。