來源：財聯社
財聯社（北京，記者 李潔）訊，又一家區域型小房企登陸香港資本市場。
11月11日，天保集團（01427.HK）在港交所上市，首次掛牌開報2.5港元/股，盤中一度破發，最終以2.57港元/股收盤。而在12日其股價出現下跌，收盤價為2.50港元/股，與發行價持平。
「在港股上市的公司破發率一直比較高，而從天保集團的股價表現來看，如果企業沒有提振股價的措施，未來破發是大概率事件。」一位從事公司證券的律師告訴記者。
「對於謀求在港上市的房企來說，即使可以達到上市的業績要求，但是在房地產市場環境並不樂觀的現狀下，如何吸引足夠數量的投資者是個難題。」58安居客房產研究院首席分析師張波向財聯社表示。
香港公開發售認購不足
除了存破發風險，在首次對外公開認購時，天保集團根據香港公開發售初步提呈的香港發售股份認購不足。
天保集團公告顯示，公司認購合共1585萬股香港發售股份，相當於香港公開發售初步可供認購的合共2000萬股香港發售股份的約0.79倍。香港公開發售項下認購不足的發售股份已被重新分配至國際發售，而國際發售初步提呈的發售股份已獲超額認購。
「在香港認購不足的原因大概率是其估值比較高，天保集團2018年的利潤才1億左右，而現在發行市值已經到20億港元，相當於近20倍的市盈率。雖說市盈率高大部分是投資者看好房地產開發商以及其土地儲備，但是利潤低也說明了其土地儲備以及運營效率並不是太有優勢。」協縱策略管理集團聯合創始人黃立衝向財聯社表示。
據了解，天保集團屬於區域型公司，本身知名度不大，其房地產業務主要集中在涿州以及張家口兩個城市。
截至2019年8月31日，天保集團土地儲備總建築面積為198.9萬平方米，共擁有20個房地產項目，其中7個項目位於涿州，13個項目位於張家口。
「我們的業務持續嚴重依賴於該等地區的房地產市場。」據天保集團方面表示，未來計劃將房地產業務擴大至京津冀地區城市以及四川省。
據財聯社了解，近一年以來登陸港交所的中小房企，多數都出現了公開發售認購不足的情況，包括德信中國、萬城控股、大發地產、美的置業等房企。
「內房股認購不足是常態 對於在香港上市來說，大多數房地產公司股票的配售和銷售都比較困難，主要原因是香港市場對內地房企的商業模式不太看好。」黃立衝告訴記者。
招股書顯示，2016年-2018年，天保集團業務總收益分別為為8億元、12億元、16億元；其中房地產開發業務收益分別為0.77億元、2.74億元、4億元；房地產開發業務的毛利率分別為43.1%、50.8%、30.3%。
經營現金流連續兩年為負
事實上，2019年以來隨著融資渠道逐步收緊，越來越多的區域型房企選擇赴港上市，目前已有超過10家企業申請赴港上市，包括萬創國際、匯景控股等。
「一些龍頭房企和百強企業都已經在資本市場有自己的一席之地，但對於區域性地產企業來說，隨著自身實力的增強和追求更大發展空間的迫切，也會有走向資本市場的需求。」天保集團副總裁申麗鳳在上市發布會上表示。
「現在房地產行業集中度提高，大型企業的機會越來越多，小型企業機會越來越少。為了發展，小型房企需要通過上市來證明企業是有成長性的。對於區域型房企來說，上市不光是意味著融資，也是大的行業格局下的必須具備的發展因素。」易居研究院智庫中心總監嚴躍進告訴財聯社。
天保集團本次上市共計劃發行共2億股，按照發行價2.5港元/股，本次募集資金約5億港元。對於募集資金的用途，天保集團方面表示，募集資金的50%將用作增加土地儲備；20%將為在建房地產項目建設提供資金；另20%募集資金用於未完成合同金額中的建築項目提供資金；餘下10%將用作營運資金及一般企業用途。
值得關注的是，在上市之前，天保集團的運營資金主要來自銀行借款。
招股書顯示，2016年、2017年、2018年及截至2019年4月30日，天保集團銀行借款分別為0.9億元、2.2億元、9.1億元及8.1元。
而銀行借款規模在大幅上漲的同時，其資產負債率也出現快速攀升，2016年、2017年、2018年分別為9.9%、22.8%、54.4%。
「雖然天保集團的負債率處於行業低位，但其現金流量淨額長期為負數，而資產淨值也在下降，這對於企業經營會有一定影響。」一家資管公司的高管向財聯社記者表示。
招股書顯示，2017年、2018年及截至2019年4月30日，天保集團經營現金流量淨額均為負數，其中2017-2018年現金流量淨額分別為-1.95億元和-6.66億元。
「維持大量銀行借款及面臨不斷增加的資產負債比率，在日後或會產生額外債務，未來或許不能產生充足現金以履行現有及未來的債務責任。」天保集團方面稱。
「房地產調控不斷加碼，尤其是融資側的收緊，導致房企紛紛通過上市來緩解相應壓力，部分小型房企甚至將上市視為融資的救命稻草，殊不知這稻草本身並非黃金，往往還會因為定價偏低直接影響到實際融資效果。」張波向財聯社表示。
「對於天保集團來說，未來關鍵的是如何通過上市擴大融資，其次對於發展而言，天保集團需要走出去，也必須拓寬其城市布局。」嚴躍進如是說。