本報記者 翁榕濤 童海華 廣州報導
中小房企的赴港上市潮從2018年延續到2019年，且熱度絲毫未減。2018年以來，弘陽地產（01996.HK）、美的置業（03990.HK）與大發地產（06111.HK）等6家中小型地產公司相繼在港上市。近日，又一家廣東本土房企進入搶灘IPO的最後倒計時。
4月10日，東莞匯景控股有限公司（以下簡稱「匯景控股」）向港交所提交上市申請資料，計劃赴港上市。若最終成功掛牌交易，匯景控股將成為第七家成功在香港上市的內地房企。
隨著內地融資渠道持續收緊，中小房企生存空間不斷縮小，赴港上市成為「自救」手段，一邊是多家內房股仍排隊等候上市，另一邊是香港市場對內房股的認購態度「冷淡」，港股呈現出邊破發邊排隊上市的「奇景」。
高負債赴港上市
據匯景控股招股書顯示，公司於2004年在東莞成立，並於次年完成了首個物業開發項目，即匯景銀座和匯景華府。作為一家綜合住宅及商用物業開發商，匯景控股主要聚焦在廣東省、湖南省，深耕於大灣區並逐漸向華中區域擴張。
匯景控股在全國3個省份、5個城市擁有16個物業項目，竣工後總計佔地面積約為200萬平方米，規劃建築面積總計為450萬平方米，其中已規劃及尚未開發的建築面積為280萬平方米。
相關數據顯示，2016年至2018年度，匯景控股已開發及交付物業的總建築面積分別為26.04萬平方米、10.76萬平方米及21.14萬平方米，分別獲得營收約20.93億元、11.98億元及22.39億元。2019年1月至3月，匯景控股售出及交付約9.86萬平方米總建築面積，銷售額約為8.9億元。
2016年至2018年，匯景控股產生的財務成本分別為3380萬元、5020萬元及7710萬元，財務成本上升的原因主要由於銀行及其他借貸金額在2018年上升超過42%，部分成本則由相應期間的資本化利息所抵消。
截至2018年底，匯景控股的總負債達24.8億元，淨負債率為242.7%，雖然相較前兩年已有下降，但從財務結構來看，難以完全覆蓋一年內須償還的9億元借貸。公司依然面臨較大的財務壓力。《中國經營報》記者就赴港上市是否與緩解財務壓力有關等問題致函匯景控股品牌部門人士，截至發稿未獲回復。
同策研究院院長助理張宏偉認為，目前國內融資渠道收緊，匯景控股等中小房企進行規模擴張有較大的資金需求，2019年上半年這段時間，房企的資金壓力是比較大的，借新還舊也越來越困難，在償債高峰期到來前，上市可以緩解融資壓力。
匯景控股招股書顯示，2016年至2018年，淨利潤分別為3.4億元、1.6億元和4億元。淨利潤的大幅波動是由交付面積變化所致。雖然業績有所起伏，匯景控股毛利率和純利率在2018年分別達到53.3%和17.9%，較前兩年有所上升。
協縱策略管理集團創始人黃立衝告訴本報記者：「民營房企在缺乏銀行資金支持的情況下應謹慎擴張，在融資困難時期要降負債降槓桿，將淨資產負債比率控制到70%以下比較適合，以加速現金流回籠為準繩，未來90%的中小房企將看不到曙光到來的一天，會被市場淘汰。」
內房股認購「遇冷」
自2018年開始，內地房企進入赴港上市高峰期，如正榮地產、福晟國際、弘陽地產、大發地產、美的置業、恆達集團、萬城控股、德信中國、銀城國際。此外，海倫堡、中梁控股、萬創國際、奧山控股也已遞交招股說明書。
然而，資本市場對中小房企態度謹慎。銀城國際（01902.HK）2019年3月5日關於股份發售價及配髮結果公告中顯示，此次發售價每股2.38港元，銀城國際收取的全球發售所得款項淨額預計約為7.705億港元。其中，香港公開發售股份認購不足，認購額僅佔約41%。
除銀城國際以外，此前已上市的美的置業、大發地產在公開發售股份的過程中也遭遇了香港市場認購不足的情況，其中美的置業原計劃在港公開發售1800萬股，最終僅錄得456.6萬股申請，有效申請僅佔總發行的0.25倍；大發地產擬在港發售2000萬股，最終錄得645萬股，有效申請僅佔總發行的0.32倍，剩餘股份則改為國際市場發售。
黃立衝認為，這個時候赴港上市，並非很好的時機，目前整體市場環境都比較不利，加上內房企受政策影響風險較大、負債高等原因在香港市場不太受歡迎，除非發行價格比較便宜，否則將面臨較大的挑戰，房企能拿到的資金並不多。
城市更新開發項目也是匯景控股的重點，目前已完成一個城市更新項目的開發，並開始預售建築面積94232平方米，此外匯景控股還有3個城市更新項目處於向政府提交開發計劃的狀態。
在招股書風險提示中，提及匯景控股在城市更新項目中可能面臨改建周期較長、資本壓力大、規劃難度高等問題，對於資源和成本有較高要求。
據悉，匯景控股本次IPO募資額將主要用於按照公司已訂立的若干收購協議完成收購土地及項目公司，包括平湖昌平項目、沙田楊公洲片區項目等11個項目。當前匯景控股的募資規模、認購股份情況等尚未披露，但從已披露的募資用途來看，和此前眾多房企一樣，匯景控股希望通過借力資本市場做大自身規模。
張宏偉認為，內地中小房企去境外謀求融資，除了短期內能拿到一筆錢以外，從中長期考慮，未來還能在資本市場進行再融資，拓寬了企業的融資渠道，對企業未來規模擴張有推動作用。
償債潮凸顯中小房企困境
作為內地中小房企的「自救」手段，赴港上市並不能完全化解房企的債務壓力，而債務的高峰期即將到來。
與其他中小房企不同，匯景控股在此前進行了多元化布局，涉足產業地產、物業管理、酒店業務、汽車貿易以及乳業發展等，但在招股書中，則明確提出其主要從事住宅、綜合物業以及產業地產項目，因此匯景控股要將酒店業務、物業管理業務、室內裝飾服務等業務剔除在外。
在產業地產方面，匯景控股布局了「文旅康養」項目，即衡陽匯景雁湖生態文旅小鎮，總佔地面積約938427平方米，設有娛樂和生活健康設施。在科創小鎮方面，匯景控股已就開發人工智慧小鎮與地方政府機關訂立合作框架協議，並與浙江大學合作，擬在東莞開發人工智慧小鎮。
招股書顯示，匯景控股由倫瑞祥和妻子陳巧雲全資持有，關聯企業包括荷仕蘭（香港）乳業有限公司、河源市匯景置業有限公司以及海盈國際控股有限公司等，並主要由倫瑞祥夫婦持有股份。
另據招股書顯示，2016年至2018年間，由倫瑞祥夫婦全資持有的智海國際、海盈國際及東莞瑞盈酒店等總收入分別為2.01億元、1.80億元和1.30億元，而相對應期間三家酒店的淨虧損總額分別達3080萬元、4720萬元和6700萬元，合計1.45億元。可以看出，匯景控股的多元化布局並非一帆風順。
據Wind統計數據顯示，截至2018年10月，房地產企業發債（信用債）規模達4843.81億元，遠超2017年全年的3747.74億元規模，2019年至2021年逐年提高，年償還規模分別高達4172.66億元、4621.51億元和6713.39億元。
中原地產項目部總經理黃韜則認為，從以往的經驗來看，所謂的償債高峰期，並不會帶來大量房企的債務違約潮，相反只會進一步促進房地產行業「大魚吃小魚」的局面，國有大型房企由於有銀行信貸資金的支持，將佔據更多市場份額，而中小型房企多數將被淘汰。
（編輯：趙毅 校對：顏京寧）