2020-08-25 09:11:01 來源:格隆匯 作者:佚名
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今年疫情衝擊之下宏觀經濟面臨壓力，然而危與機總是相伴而生，全球大放水的背景之下，催化了資本市場的熱絡。作為今年才登陸港股的內地房企匯景控股(09968.HK)正迎來其上市以來第一個牛市行情。
實際上，公司自今年1月上市至今累計漲幅已超過30%，相較之下，同期恆指和內房股板塊目前仍然還處在倒跌逾10%的狀態。匯景控股在整體市場環境不佳的情況下仍然取得逆勢表現，這也充分反映了資本市場對其價值的認可。
展望後市，隨著牛市預期愈發明朗，地產板塊的估值目前相較其他行業仍然還處在歷史底部，當下已具備較高的安全邊際，而後續伴隨整個板塊回暖，估值修復，匯景控股仍然還將有機會進一步表現。
近日，匯景控股披露中期成績單，良好的業績表現，淨負債率大幅下降至26.5%，進一步彰顯了公司的成長機會和投資價值。
1、立足大灣區專注城市更新，盈利能力強勁
匯景控股是一家立足於大灣區的中國綜合住宅及商用物業開發商，其業務始於東莞的物業項目，並已逐步延伸至長三角城市群及長江中遊城市群。公司物業項目包括住宅物業項目，綜合物業項目及為推動特定行業的物業項目。
憑藉在粵港澳大灣區的戰略性布局、優質的物業及專業的服務，公司上半年業績取得逆勢增長。財報數據顯示，截至2020年6月30日止六個月，公司實現總收入22.77億元，同比增73.0%；毛利同比增長約28.4%；歸母淨利潤同比增長41.69%。
公司盈利能力強勁，期內實現毛利率38.5%，銷售淨利率達13.43%
分析來看，公司將能夠繼續保持較高的利潤率主要由於兩大因素：
a· 城市更新驅動下的較低土地成本
區別於其他房企，匯景控股專注城市更新，透過前瞻性的在大灣區布局優質項目以及在舊改領域長期積累的優勢，公司擁有較低的土地成本以及優質的項目資源，同時公司在整體開發效率上也非常高，進一步釋放了項目的利潤。
b· 產品價值挖掘帶來的溢價機會
匯景控股通過特定開發計劃提高地塊價值，因地制宜進行規劃設計，打造突顯當地特色的開發項目，例如"旅遊康養生活"、"科創產業"等，這也進一步打造了產品的價值，可以獲得項目升值及產品溢價的機會。
長期來看，公司在利潤端的優勢還將在企業不斷成長過程中持續放大，尤其是隨著整個地產行業進入存量時代，城市更新的機會也將進一步凸顯，而消費升級的趨勢也將令購房者更加注重產品力和附加價值，匯景控股藉助其在城市更新及特色項目開發之中的長期經營優勢和資源積累也將有機會不斷推動業績可持續增長。
2、深度布局粵港澳大灣區，優質低價土儲釋放成長動能
房地產行業一向短期看銷售，長期看土儲。土地儲備作為房企的另一條生命線，對房地產公司而言至關重要，其數量的多少，質素如何，都將對公司未來的業績產生根本性的影響。
從數據來看，截止今年中期期末，匯景控股擁有土地儲備約262.67萬平方米，包括17個項目及5塊土地，其中，涉及位於東莞地區的項目及地塊達16個。
考慮到當前隨著以廣深為龍頭，兩個4萬億級的超級都市圈"大廣州"、"大深圳"逐漸成型，被納入"大深圳"的東莞將與中心城市加速同城化，東莞的人口數將在未來10年大幅增加到超過1，000萬人，公司在東莞所布局的項目潛力在未來還將不斷得到釋放。
值得一提的是，公司項目中城市更新項目是最大亮點，自2013年起參與東莞城市更新項目，至今已完成和已展開多個城市更新項目。從中期報告來看，截止期末，集團正進行3個城市更新項目的後期工作及完成土地收購程序；另成功取得7個東莞市項目的前期服務商(土地面積約156萬平方米)；及推進另外8個城市更新項目(土地面積約38萬平方米)，全部項目都位於東莞，增長潛力巨大。
可以看到，匯景控股深度紮根粵港澳大灣區，在這一中國經濟未來最具潛力的區域有著體量可觀的布局，尤其是城市更新方面更是具有非常強勁的競爭力。隨著區域內經濟不斷發展，人才持續湧入，大灣區的房地產需求也將有著強勁的支撐。而受益這一趨勢，匯景控股的長期增長動能也將得到充分保障。
除此之外，匯景控股也正逐步布局長三角、長江中遊城市群等高增長潛力區域，藉助全國性的布局，公司的品牌影響力也將得到進一步的提升，並打開更廣闊的發展空間。
3、穩健財務表現，上市後時代打開價值窗口
今年匯景控股交出的中期報告，最大的亮點在於公司在資本結構優化上邁出了跨越性的一步。
財報數據顯示，截至2020年6月底，匯景控股淨負債率僅為26.5%，較2019年底的82.6%下降了56.1個百分點。
公司負債率大幅下降的背後，與公司成功赴港上市密不可分，今年1月16日，匯景控股正式登陸港交所，籌資淨額達13.9億港元，這一舉措大幅改善了公司的流動性。
而截止今年6月底，公司現金總額(包括受限制現金)較2019年底的7.29億元，大幅增長53%至11.15億元，公司資產淨值也較去年底增長96%至31.80億元。
伴隨公司成功上市不僅帶來了資本實力進一步增強，提升了整體抗風險能力，同時也給公司帶來了良好的品牌效應，在國際資本市場更是獲得了極大的認可。就在今年5月底，公司還成功被納入明晟(MSCI)中國全股票小型股指數。此外，公司在上周更獲納入恒生綜合指數及恒生港股通指數系列，並將在二零二零年九月七日起生效，先後獲得多個專業機構一致肯定，成績有目共睹。
展望未來，伴隨公司上市後企業規範化的治理也將推動公司不斷優化運營，而憑藉多元化的融資渠道和負債水平的降低，公司整體運作效率進一步提升，品牌知名度不斷放大，帶來更多的產品溢價機會，匯景控股的長遠健康發展仍然還將可持續。
4、結語
今年上半年，匯景控股物業銷售實現營收22.76億元，同比增長73.10%，公司銷售端保持者強勁的增長動能，考慮到房企的結轉機制，以及公司在降負債、優化運營等方面取得的顯著成果，公司後一階段的業績還將有巨大的釋放空間。
正如文首所言，當前整個地產板塊估值已經處在歷史低位，未來隨著寬鬆的貨幣環境帶來的牛市機會，疊加房地產政策的邊際放鬆以及板塊內部各大房企業績釋放，後續地產股估值修復空間也將較為可觀。而作為行業內一家有著自身核心優勢，正處於快速成長階段的奔跑型選手，匯景控股也將充分受益於這一趨勢，股價走勢還將值得期待。