工業廠房改造除了文創園區還能怎麼做?要點是什麼?

延續上期萬科放棄「萬村計劃」這一話題，孚園研究院產業研究中心將著重探討有關工業土地及廠房更新利用相關問題。這個領域雖已討論多年，但如今的發展背景及市場需求卻明顯有了新變化：

當我們談到工業再利用時，通常會想到各種由老廠房改造的創意園區，如由原工部局屠宰廠改造的1933、原上海汽車制動器公司改造的8號橋等。公眾對這類再利用方式普遍還是正向評價，但業內則已開始討論這類再利用模式的些許弊端，比如過於封閉的運營模式令其與周邊社區形成割裂，成為新時代「大院」等。

因此，新入市場的改造項目如何解決舊有模式的掣肘，就是目前急需考慮清楚的。

各大核心城市普遍存在的「缺地困境」極大刺激了向存量「工業用地」開刀的舉措。據公開數據顯示，工業用地約佔地方土地總量的1/4-1/3,超過世界發達國家工業用地佔非農用地的比例。這一矛盾在北上廣深顯得更為突出，於是如何進行工業用地二次開發成為一個重要課題。

而另一方面，在工業用地提高坪效的同時，受衝擊最大的可能就是整體辦公市場。今年以來上海寫字樓租金持續下跌、空置率不斷上升，目前已達到驚人的16.8%。一直以來市場上的辦公產品主要是寫字樓和靈活的商務中心（通常由廠房改造而來），這兩者雖有競爭，但更多互補，不過聯合辦公的出現將覆蓋重要的兩類需求主體，初創型企業及成長性企業。那麼「新晉」的工業用地二次開發則需要好好考慮下如何在這片白熱化市場中殺出一條血路。

政府不會視而不見。在2016年上海、廣州和深圳等多個城市陸續發表了針對工業建築改造的實施辦法。

如廣州出臺《舊廠房更新實施辦法》時，統計市區舊廠房面積居然達188.03平方公裡，佔到全市低效用面積的近1/3；

上海出臺了專門的《盤活存量工業用地的實施辦法》來提高土地綜合效益；

深圳也通過《關於加強和改進城市更新實施工作的暫行措施》來向舊工業區要發展質量；

北京多年來更是積極騰退和轉型再利用240餘個舊廠房，總結出了以朝陽區為代表的「5544」實踐開發經驗……

的確，最近兩年工業建築的再開發在大城市得到穩步推行，但不得不說，能夠同時做到商業上可自洽、用途可持續、環境高度融合和建築改造口碑良好，並能夠為其他類似項目提供借鑑經驗的案例，可以說是鳳毛麟角。

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當然首先需要承認的是，我們國家大部分工業建築建始於改革開放以後，歷史年代本身有限，並沒有多少保護價值，普遍採用的「大拆大建、推到重來」模式看似粗糙，但大部分似乎並無不妥——當然國家或社會需要逐步建立相應的組織機構，來完善工業建築遺產價值評估體系。但就再利用而言，國內一般積累了三種模式：博物館再利用模式、創意產業園模式和工業文化公園模式。

第一種是枚「時間膠囊

」，功能停留在保存上，建成之後缺乏足夠人流，保存成本不菲；第三種作為國內城市普遍缺乏的公共設施的良好補充，固然值得稱讚，但因為體量巨大往往變為市級公園，這限制了它的可複製性（畢竟很多城市需要再開發的工業建築成百上千）；

 第二種模式近些年來在各個城市得到了最為廣泛的推廣，

甚至一度成為再利用的「標準配置」，但其缺點和限制性也逐漸得以暴露：

比如創意產業園逐漸成為了服務業領域的「工業園區」，其功能逐漸與周邊社區脫節， 園區的對外形象和物理上與公眾區隔開來，成為了新時代的「大院」；

政府囿於對創意產業的扶持，難以通過更替或補充開發等及時更新園區內產業結構，使得園區產出長期低於其地塊應有的價值；

再開發之後的創意產業園區缺乏對原有工業的尊重，參觀者和使用者們都無法從改造後的建築場景中獲得基本的工業歷史文脈，建築的遺產價值也難以保留和體現。

除了中心城市內大量等待改造的工業建築外，我國不少中小城市當前也正面臨工業（礦業）衰敗帶來的產業轉型（甚至已經出現了萎縮），對此地方政府需要一種能兼顧經濟與社會的開發樣本，來應對工業建築再利用帶來的全面挑戰。國外不少城市積累的歷史經驗（或教訓），應該得到應有的重視：荷蘭阿姆斯特丹De Hallen電車倉庫的改造值得一看。    

De Hallen電車倉庫建於1901年，建造過程中大量使用了桁架結構，跨度從9米到21米，整體上形成一個個狹長的大廳（Hall）。建築結構上的圍合高牆讓電車倉庫和周邊社區形成了物理上的區隔，事實上De Hallen在近90年的運營期內都是和周邊環境割裂的。到1990年電車倉庫所屬的市政運輸公司決定搬離這裡時，其所在地的政府官員開始收集周邊居民意見，並思考其未來的用途（當時已經有建築師察覺到了其巨大的改造價值，認為電車倉庫是一枚「裡面藏有珍珠的牡蠣」）。

其時，De Hallen是荷蘭唯一一座保持原樣的電車倉庫，也已經被列為荷蘭國家歷史文物建築（National monument）。

圖1：電車倉庫的內部桁架結構，成為項目後期改造後得以保留的重點

圖2：電車倉庫多個大廳的高牆圍合，這裡近百年來只有市政運輸公司的工作人員出入，成為物理空間上的「大院」

但到1997年市政運輸公司徹底搬離之後，政府仍舊沒有商榷出現實可行的再利用方案，於是決定對外招租兩年。不少初創公司、藝術家、音樂家、布景設計師、電影公司和商店都前來承租，各自佔據了車站倉庫一角——結果不出意料，兩年的租期一次又一次地被延長：很多電影公司把這裡當成了完美的拍攝地點，設計師在這裡開展時裝秀，阿姆斯特丹公共運輸博物館進駐之後（Amsterdam Public Transport Museum）甚至準備在這裡常駐不走了……這些租戶都把這裡當成了低成本運營生意的場所，但都只是想利用這個室內空間而已，沒人肯牽頭來出資維護和修復這個歷史保護建築，這自然是不可持續的。

到2006年，2年的臨時租約最終被延長到10年之後，市政當局最終清空了租戶。

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但在準備開發的當口，適逢金融危機，市政難以籌措到足夠經費來改造開發這個項目——電車倉庫無人做主的結果，是阿姆斯特丹的流浪漢們（他們叫Squatter，擅自佔領者）進來了。他們佔領了三號廳，搭建帳篷睡覺、在廢棄的公共汽車上開咖啡廳、甚至把車站屋頂漏洞下方做成花園用雨水來澆花……車站倉庫內植物橫生，鴿子和害蟲到處築巢，牆壁和屋頂破陋不堪。De Hallen車站倉庫的拯救和改建已經刻不容緩！

Figure 3：De Hallen在修復前的外牆部分，已經斑駁破敗不堪，後被改建成酒店入口

圖4：車站倉庫改造前，內部長久失修，已經相當破敗，雨水橫流

圖 5：De Hallen改造前的內景之一，屋頂破洞下面的植物瘋長，被流浪漢們當成「小花園」

Figure 6：廢棄的公交車被拿來改造成「咖啡館」，旁邊還有外擺桌椅

最終，周邊居民、改建承包商、未來租戶、建築師和市政等利益相關者聯合組建了一家公司Tram Remise Development Company（TROM）來主導這個項目的開發。他們眼見De Hallen這麼多年一步步邁向被荒棄的邊緣，對它未來再改造之後的復興目標反而更加清晰了：

1.儘快建成阿姆斯特丹城市西區的一個新的、可持續使用的、高品質的綜合體，越快越好；

2.改建後的項目要響應鄰裡的生活需求，但同時也要承擔國際化都市的部分功能；

3.財務上要切實可行，包括建設和運營兩方面，不能依靠補貼和捐款；

4.建設出入口與周邊環境徹底貫通，成為物理形式上的公共區域；

在訴求明確之後，建築師的工作目標和方向也就清晰了（事實上建築師的工作要開始得更早）。他們先是一寸一寸地詳細記錄和分析車站倉庫建築的現況，並且在這個認識過程中就開始設想修復後的建築空間的使用場景及局限性：

總體上從「經濟效用」和「空間」兩個維度來確定建築內不同區域未來的功能——指導改建的考慮因素按照重要程度依次是：財務回報、功能實現和改造美學，避免了改造設計上常見的預算失衡和過分強調主觀審美等，有效防止項目走向無序和失控。

遵循這個改造思想，建築師在後期改造風格上總體保持了「簡單」而「有效」：除非是為了滿足未來租戶特定的功能需求，儘量不對建築主體框架進行修改；把工作主要部分放在建築細節上，通過對內部新建部分的精心設計，去融合舊建築，從而達到整體和諧的效果；最終的方案雖然同時追求「技術、美學和功能」（ technical、aesthetic and functional ）上的統一，但實際還是用「功能」指導「形式」，比如將未來租戶的視覺工作室（studio）和電影院放在樓上，因為這些地方不能「有光」。

建築師往往是改造項目的靈魂，即便項目方對他們的訴求是清晰的，他們如何理解和踐行訴求，仍然可能是決定項目未來成敗的關鍵。De Hallen車站倉庫的建築師André van Stigt對這個項目的改造最終獲得了高度讚揚，榮獲了2015年的歐洲文化遺產獎（Cultural Heritage/Europa Nostra Award）及其他多個獎項。

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當然這個項目的成功改建離不開承包商的深度配合。他們和建築師一起投入到項目改造中，全程及時響應並相互協作，保證了項目改造的切實可行。當然，這也是因為承包商的合同中包含了未來十年的維護成本，原則上要求他們將項目改建和運營的折損成本統一考慮。

但改造的困難總是難免的，最大的問題仍舊是融資。項目方TROM從長考慮，並未降低建築改造後的使用標準。LED照明、地板採暖和製冷、通風系統和WKO節能系統（warmte- en koudeopslag，項目最終能耗每平方米每年僅12歐元），這些面向未來的建築配套設施提高了最終的改造成本。更要命的金融危機過後的2010年，銀行普遍收緊了放貸。

項目方TROM最終從荷蘭國家修復基金（national restoration fund）裡拿到了低息貸款的啟動資金，但項目方和建築師在改造過程中已經提前與租戶籤訂了意向租賃合同，包括阿姆斯特丹圖書館、Vondel酒店、NTVF（荷蘭一家獨立媒體製作公司）、MOHA （一家電影公司），Arkin / Roads / Recycle（一家自行車公司）、Beeldend Gesproken（一家美術館）和Stadsherstel / AMF（一家建築修復公司）等，這些提前鎖定的租約讓項目方獲得了Triodes銀行的貸款支持。

改造後的項目建築面積2.2萬平方米，其中包括6000平方米的地下停車空間（包括165個汽車車位和600輛自行車位）。整個項目改建成本達到3760萬歐元（約合每平方米1450歐元），其中3220萬歐元用在了建造施工和設備安裝上。其中40%融資來自國家修復基金和銀行貸款，另外40%來自私人投資（給予5%的固定回報）。

項目開業之前就通過出售停車場和通道獲得了740萬歐元的回款（約佔總投資的20%），並且一開業就租出了85%的面積，同時因為引進的圖書館、育兒和教育機構以及社會事務機構，項目可以獲得一定的稅收減免。項目方TROM承諾至少維持運營10年，並估計每年的租金回報可達6%。

De Hallen項目改造後在業態上能夠回應多方訴求，最終大獲成功。它不僅成為周邊居民新的日常活動中心，也被譽為阿姆斯特丹西區新的「媒體、時尚、文化與手工藝品中心」，可以說真正實現了起死回生的效果。

圖7：項目改建完成後的總體布置圖

圖8：通道（Grote passage）是整個項目的生命線，它連接前後兩個廣場，除了Hotel De Hallen和託兒所之外，它還是到達所有商戶的進出口。因為這種強烈的公共性質，通道成為了本地商品展銷、藝術品展覽、電影廳紅地毯和時裝秀的理想場所。

圖9：1號廳（Hall 1）內的小圖書館包含一家咖啡廳café Belcampo，成為周邊社區居民的日常活動中

圖10：1號廳內還有一家酒店Hotel De Hallen，有57個房間，內含一家酒吧餐廳，有獨立出入口通向外面廣場

Figure 11：1號廳內還有一家媒體公司Een media，荷蘭最大的線上出版商之一，專注於向14~50歲女性推廣時尚、美容、健康和生活方式等方面產品

圖12：2號廳（Hall 2）內是電影院，一共包括3個大廳和6個小廳

圖13：3號廳（Hall 3）是各種各樣美食的匯集地，有來自世界各地的著名小吃，裡面還包括兩間獨立的餐廳和1家酒吧

圖14：4號廳（Hall 4）是一家製作公司，同時也可以用來舉辦大型聚會、晚宴和婚禮等

圖15：5號廳是藝術和手工藝品中心，除此之外還有一家牛仔布實驗室、美發中心和一個帶有遊樂場的託兒所

圖16：6號廳（Hall 6）也是一個公共通道，可以直接通往地下車庫的自行車區

圖17：7號廳（Hall 7）包括一些藝術品商店、一家自行車商店和其他商店

結語

荷蘭人自己也認為De Hallen項目的成功改造，

是本國類似項目的一個標杆性成就，它創造性地沒有依賴政府補貼、捐贈和特許經營，依靠獨到的設計和市場洞察力來平衡整個項目，並且又同時兼顧了社區需求和市級推廣。現在它已經成為阿姆斯特丹西區最佳約會地點之一，據信每年的訪客達到100萬（每天3000人）。

它的經驗遺產應該可以被國內城市廣泛借鑑。過去三十年中國的城市發展總是通過建立新城或新區的方式來解決問題，但我們遲早要面對市區內的老舊建築。雖然世界越來越被虛擬的數據所統治，但我們仍舊生活在無法移動的基礎設施中。那些能夠正視老舊工業建築、能夠將腐朽化為神奇的政府和機構，應該獲得更多的讚許。它或許看起來不如平地起高樓那麼雄心壯志，但它能主動融合多方訴求，創造性地解決問題，這無疑是蘊含著一種沉默、自信而強大的智慧。