來源： 鳳凰網房產上海站
【編者按】2020年在疫情影響下，上海樓市經歷了初期的觸底之後，在5月，成交量如期反彈。更是在11月，新房和二手房的成交數據均超過了2019年一整年的成交量。
另一個值得關注的現象是上海豪宅的成交情況。從年初的綠地海珀外灘、碧雲尊邸，到蘇河灣中心潤府、廿八尊，以及頂豪項目露香園、翠湖五集。2020年的上海豪宅和不少奢侈品一樣，成為了後疫情時代的「受益者」。到底是什麼樣的原因造成了這樣的行情，又是誰在購買上海豪宅？
來源|鳳凰網房產上海 文|孫思思
有人這樣描述：在上海，隊伍排的最長的不是各大網紅店，而是網紅樓盤的開盤現場。一時間，樓市恍惚回到幾年前的「豪宅黃金時代」。
到底是什麼樣的原因造成了這樣的行情，又是誰在購買上海豪宅？什麼樣的產品在2020年悄然走紅？這一表象背後存在著怎樣的邏輯？近日，第一太平戴維斯上海住宅銷售部高級董事及主管唐華走進鳳凰網房產上海站「2020上海樓市年終講」現場，分享了她對於這個特殊年份高端住宅市場的看法及未來的預期。
復盤2020：後疫情時代，豪宅和奢侈品迎來了「春天」
「都說2020年因為疫情，全球經濟大環境都不太好，但最新的數字是「中國境內奢侈品消費達到3460億元」，剛市調了「最」壕商場北京SKP-S的唐華笑著告訴我們。
據最新的中國奢侈品市場研究報告《2020年中國奢侈品市場：勢不可擋》顯示，2020年全球奢侈品市場將萎縮23%，但中國境內奢侈品消費將逆勢上揚48%。報告預計，到2025年，中國有望成為全球最大的奢侈品市場。
與奢侈品市場一樣，上海豪宅市場也有著相似的變化。豪宅市場的「成績單」也證實了這一點，根據中原數據顯示，截止到2020年12月25日，上海全市10萬+產品共成交5513套，累計同比增加81.8%。
上海豪宅的表現放在全國來看也十分亮眼，有機構數據顯示，單價10萬-15萬/平方米豪宅成交套數中，上海是所有城市總和的三倍；單價15萬/平方米以上的豪宅是所有城市的10倍。
「大概早在四五月份，身邊一些做奢侈品行業的朋友就已經感受到了市場的變化，我們在做豪宅市場研究時也有著相同的感受，受『黑天鵝事件』影響，以及資產配置的考慮，高淨值人群加速進場」，唐董告訴本站。
此外，2020年豪宅購房人群中，年齡佔比結構變化趨勢明顯，有機構對豪宅購買人群進行調查發現：在豪宅大熱的2020年上半年，80後和90後購房者佔比達到了68.6%。
「這是由於疫情，有些孩子不能去海外留學了，父母更能安心的給孩子購置一套房子，這些海歸的孩子，大部分最喜歡上海，那麼這樣的情況下會希望落戶在上海，這是一批年輕的購買力；另外一批年輕的購買力則是這個特殊時期的『收益者』，疫情激發了一些新的行業發展，例如電商、直播等新興行業的迅猛發展，其中也有一批人積累了財富，這些年輕的購買力也是購買豪宅的新動力」，她補充道。
可以看到，2020年上海加碼「搶人」，一方面對流量明星、直播主持等「特殊新型人才」政策的先行先試，另一方面放寬上海高校的落戶條件，政策層面的鼓勵和引導也讓上海這座城市吸納了更多的優質人才也激發了購買力。
「而開發商這些年陸續打造的市中心小面積段的精品豪宅項目，正好在2020年集中釋放，或許也滿足了一部分購房者的需求」，她進一步補充道，「小面積產品剛開始是以市中心居多，到後來遍地開花，在內中環都會找到這樣比較容易消化、符合市場需求的產品」。
從豪宅成交分布來看，市中心區域熱度不減，比如虹口四川北路板塊，浦東碧雲板塊、黃浦淮海中路板塊等；濱江區域持續火爆，比如陸家嘴板塊、徐匯濱江、前灘板塊等。
擁抱2021：這些豪宅及板塊值得關注
當本站問到了唐董對明年上海可關注哪些板塊及豪宅項目時，唐董建議未來可重點關注徐匯濱江，例如2020年香港置地拿下的地王地塊等，未來會開發出比較亮眼的項目。而對整個徐匯區來說，2021年也值得期待。徐匯可挖掘的點很多，但之前都比較零星，但隨著東方商廈、港匯廣場等徐匯商圈老商業的整體升級，以及徐匯濱江文化藝術的升級，未來徐匯是有機會在再往上面走一個臺階的。
談及值得關注的豪宅時，她表示，「因為上海的豪宅逃不了濱江沿線的項目，所以沿著濱江來看，從浦東陸家嘴濱江的九廬，到浦西濱江蘇河沿線的福新裡這項目品質都很不錯。另外，市區內環土地資源具有稀缺性，所以像新天地板塊內的復興瓏御、翠湖五集等都一直被客戶盯著」。
唐董也提到，在後疫情時代、房住不炒和三道紅線等調控的大背景下，房企間的競爭會比較激烈，「總體來講，我們觀察下來，沒有看到開發商有『降標』這樣太明顯的動作。因為現在房企躺著就能賺錢的時代已經過去，不再唯規模了，更需要精研內功」。
未來，「挑剔」客戶會觀察的更為細微，產品做的好，不單純是硬體的裝修指標，客戶會觀察的更為「微妙」，「有一些客戶會對智能化生活有需求，如空氣舒適度、生活品質度等，那麼開發商就需要及時調整，所以，房企需要真正圍繞客戶需求去改善產品提升服務」，她補充道。