原標題：上海買房「打新」太火爆！2小時搖號售罄，多個樓盤現「千人搖」！房價漲幅超13%？分析師：房子不夠賣...
摘要
【上海買房「打新」太火爆！多個樓盤現「千人搖」！房價漲幅超13%？】與深圳樓市相似的一點是，上海近期買房「打新」的人非常多，不僅是因為一二手房價倒掛，也是因為購買需求集中釋放。（21世紀經濟報導）
「最近上海市場成交非常快，今年核心區域的市場均價漲幅13%以上。」這是一家高端豪宅中介近期要求業務員對外的統一說辭。
12月9日上午，劉忻(化名)又把幾套豪宅信息同時推送給微信裡的幾個近半年內一直在看房的準買家。因應公司要求，她在編輯信息的開頭就附上了這句話。儘管劉忻微信裡的儲備客戶有的會回應有的不回應，但劉忻近期推送信息的頻率都加大了，因為最近上海新房成交異常火爆，搖號一場接著一場，且每次都很快清盤。她預計二手房市場也會隨之起來，最近她確實成交了一套世茂濱江的二手房。
上海樓市最近火到什麼程度呢？
自今年7月份以來，上海新房認籌的人數就出現猛漲，彼時多個樓盤放開「不能同時認籌」的規定，同一個時間段內，客戶只要資金充裕，均可以認籌多個項目。
樓市火爆的背後，是上海商品房新增供應的緊缺。
中指院數據顯示，2020年1-11月，上海市商品住宅(不含保障性住房)新增供應593.74萬平方米，同比下降11.7%。2020年11月，上海市商品住宅(不含保障性住房)新增供應15.98萬平方米，環比下降76.8%，同比下降67%。11月，上海市商品住宅(不含保障性住房)可售面積675.09萬平方米，環比下降5.3%，按照近6個月平均銷售情況，出清周期為7.63個月。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，今年上海房地產交易無論是一手房還是二手房、普通住宅還是豪宅，成交都不錯。這充分說明了市場需求量大，因此上海後續積極穩定市場的壓力尚存，應積極增加土地和商品房供應。
8月成市場拐點
與深圳樓市相似的一點是，上海近期買房「打新」的人非常多，不僅是因為一二手房價倒掛，也是因為購買需求集中釋放。
一位某樓盤在售項目的營銷負責人告訴21世紀經濟報導記者，上海樓市的拐點出現在8月，在7月就有很明顯的徵兆。
今年疫情進入常態化防控後，樓市供應逐漸恢復，除了今年4月有32個樓盤入市之外，8月上海樓市一共有30個盤領到預售證，市場活躍度高漲。8月有多個盤認籌率超過100%，其中5個樓盤出現「千人搖」。
從上海最近3年來的二手房數據可見，上海平均每月成交2.2萬套左右；疫情緩解之後，從今年二季度開始，上海二手房的成交量一直維持在2.7萬套以上。9月份，二手房的成交量已經達到了3.2萬套以上，達到了2016年之後整個上海二手房成交峰值；10月，二手房的成交套數回落到2.8萬套，11月又回到3.2萬套的成交量。
二手房成交上升，不僅顯示了市場的購買力，也說明這是二套房潛在買家置換房產的一個途徑。在上海，很多人只有賣掉手中的第一套房子才能買第二套房子，而二手房的流動性增加，也推動了一手房的回暖。
由此，正如上述營銷負責人所言，明年上海還會有大量新項目入市，儘管整體供應呈現下跌態勢，但這樣的熱度會一直保持。預計一手房火熱的趨勢會一直延續到明年年初。他認為，2021年5月前都是一個在上海買房的窗口期。「上海樓市的熱度實際上是一直保持著的，甚至會延續到明年。」
上海中原市場分析師盧文曦分析認為，年底樓市溫度不減的因素有三，主要有供應不足、消費者投資心態嚴重、城市動遷釋放的購買需求。
首先，房子不夠賣。通常來說，經過1年奔跑，需求釋放差不多了，年底供求趨弱，出現超高認籌率的現象不應該是普遍現象。但是今年情況的確有所不同，因為新房的確不夠賣了。今年上海新盤供應差不多678萬平方米，同比去年減少10%，但是成交量同比卻增加超過10%。當前新房庫存760萬平方米，去化周期不到9個月。而上海平均從拿地到可以銷售，這個周期差不多在11個月左右。由於預售制度、資金監管等因素影響，上海房企在上海建造房子的節奏開始跟不上銷售的節奏。
其次，買漲不買跌，房價上漲趨勢明顯。房價上漲趨勢和成交量釋放節奏同步，今年房價最低點就是3月份。4月後樓市成交量快速釋放，此後一直在高位盤整，房價自然也隨著成交量逐步向上。新房因為有限價因素，所以在上漲幅度上直觀感受不如二手房那麼明顯。從中原二手房價格指數來看，從3月最低點到11月最高點，反彈幅度已經超過5%。大家普遍有買漲不買跌的心態，房價上漲趨勢那麼明顯，所以急切入市的人也就越多。
最後，上海有動遷舊改助力。上海今年舊改力度非常大，年底還有黃浦等區有動遷。這些需求直接進入了新房、二手房市場。
冷熱不均的市場
事實上，上海房管局在2020年已經發放預售證超過200張。從2018年以來，連續三年都保持在這樣的水平。業內人士反映，上海今年1-11月成交142幅住宅用地，共計1374.89萬平方米，同比增長9.49%。加上今年上海土地供應量庫存保證，明年依然會有超過200張預售證入市。
嚴躍進指出，對於上海土地市場來說，今年有兩個特點。第一是供地節奏加快，供地規模明顯在放量。第二是內環等市區的土地供應和交易增加，也說明對於豪宅或高端市場是有利的。對於房企來說，重回上海拿地具有積極的作用，具有非常好的導向，也利好穩定投資和房地產市場。
隨著供應節奏的控制，上海的房價圈層也變得明顯。
濱江均價接近13萬元/平方米；內環也已經達到10萬元/平方米左右，與中環房價相當。價格的差異，導致板塊冷熱不均。比如安亭在今年從2.5萬元/平方米左右的價格直接提升到4萬元/平方米左右，就是因為安亭板塊房價基數低。
年底樓市熱度依舊，雖然買家入市的心情急切，但是買房決策仍需冷靜。樓市整體溫度高不代表所有項目都一房難求。今年樓市最大特點是項目分化，即中環內認籌率要高於中環外的項目。但是，也不代表外環外項目就不好銷，中環內項目搶不到房。比如市區的地王項目，去化一般；徐涇的幾個項目去化還不錯，甚至有認籌人數創今年紀錄的樓盤，樓盤個體差異非常大。
同策研究院分析師謝夢嫻指出，11月一共有7個全新盤入市，新推盤涵蓋了剛需、改善、豪宅等樓盤，且可以看出在新盤市場上改善型和豪宅去化表現更好，剛需用戶可能會優先考慮置業二手現房。郊環外剛需型產品選擇多，但也有去化不足的情況出現，比如奉賢區新開的東原璞閱和禹洲天境，均屬於剛需樓盤，但由於周邊競品很多，所處位置周邊交通不便，不能滿足剛需用戶的通勤類需求，因此認籌率低，去化效果差。
今年10月，上海約有20次搖號開盤，約11個是300萬-500萬的中低價位盤。在這20個項目中認籌比不足100%的新盤13個，約佔6成；其中有9個認籌比不到50%。還有部分認籌數不足的新盤，不用公證處搖號，比如中海臻如府。
盧文曦認為，雖然今年樓市表現不錯，頭部房企基本能完成銷售任務，但是對絕大部分房企來說，今年受疫情影響，任務完成度相當低。所以不排除一些房企為縮小目標差距做最後努力，集中在12月份開盤，用比較有親和力的價格換取銷售量。
不止上海，華東樓市也呈現冷熱不均。
上海市場火爆的同時，近期環滬市場火熱程度有明顯下降。如11月嘉興成交量價齊跌，一手住宅成交2584套，新建商品住宅銷售面積為29.1萬平方米，環比下降23.0%。另據克而瑞數據顯示，11月蘇州樓市也呈現量價齊跌，商品住宅成交面積為64.1萬平方米，環比減少12.81%，同比減少15.42%；成交均價25795元/平方米，環比微跌3.87%。
房企投資熱情不減，11城賣地超千億
儘管有著疫情、調控等諸多因素的影響，但房地產企業的投資熱情仍然不減。
中原地產的數據顯示，截至12月7日，今年50大城市賣地金額高達3.75萬億元，同比上漲20.7%。其中，有11個城市的土地出讓金突破千億元，上海、杭州、廣州三地的土地出讓金則突破2000億元。
土地交易旺盛，通常反映出房企的投資熱情較高。在今年一季度因疫情影響而出現低谷後，土地交易從二季度開始就迅速恢復。近兩個月，雖有「三條紅線」等政策的影響，企業的拿地熱情仍然不減。
從區域分布來看，房企拿地的重心更加傾向於一二線城市，這既反映出企業投資正趨於穩健，也使得今年的土地交易單價明顯提升。
但對於今年的土地交易，有業內人士將其稱為「最後的機會」。隨著「三條紅線」政策逐漸推開，未來房企的融資規模將不可避免地受到影響，其在土地市場的表現也將更加謹慎。
一二線是「主戰場」
2020年的土地市場，大致可分為三個階段。
新冠疫情的出現，一度使土地交易受到不小的影響。為此，今年第一季度，不少城市推出延緩繳納土地出讓金等合理化政策，在穩定土地市場的同時，維持房企的投資信心。
從二季度開始，土地交易逐漸升溫。由於過去幾年房企因銷售消耗了大量庫存，加之市場流動性充裕，房企的拿地熱情迅速恢復。
8月末，以「三條紅線」為代表的房地產融資審慎管理政策被提出，對房企的融資進行分層量化管理。在「靴子」落地之前，房企紛紛加快融資步伐，拿地節奏也明顯加快。
中原地產指出，截至12月7日，今年已有30個城市的土地出讓金超過500億元，明顯高於歷史同期。
在土地交易榜上，上海以2773億的土地出讓金規模位居榜首，同比增加57%。杭州、廣州的土地出讓金分別達到2564億元和2249億元。南京、北京、武漢、寧波、佛山、蘇州、成都、重慶等城市的土地出讓金則超過千億。
在11個「千億城市」中，除武漢、蘇州略有下降外，其他城市的土地出讓金規模均高於去年同期。
一二線城市向來是房企拿地的重點區域，今年這種情況尤甚。中國指數研究院對20家房企的統計顯示，在今年1-11月的新增土儲中，房企在一線城市拿地金額佔比為19.4%，較2019年提高近4.1個百分點。
這不僅使得房企的平均土地成本有所提高，也使熱點城市土地市場呈現出較為激烈的競爭態勢。
前述機構的數據顯示，今年1-11月，20家代表企業累計拿地2.7億平方米，同比下降8.7%；但累計拿地金額1.6萬億元，同比增長8.6%。
進入12月，這種態勢依舊不減。12月8日，寧波北侖兩宗土地交易中，分別經過192輪和233輪競價成交；湖州一宗宅地則在279輪競價後成交。同日，武漢光谷區域的一宗宅地拍出15778元/平方米的樓面價，成為光谷東新單價「地王」。
「三條紅線」影響逐漸顯現
房企對外投資熱情不減，有著多方原因的影響。其中，除了供應端保持規模外，融資和銷售被認為是最能影響投資熱情的兩個指標。
根據貝殼研究院統計，2020年1-11月，房企境內外債券融資累計約11291億元，累計同比微增0.8%。考慮到今年「境外債市低迷，境內融資趨緊」的融資環境，這一規模仍然不小。
融資渠道順暢令企業有拿地的資本。其中，今年二季度以來，房企的融資成本一度低至4%-5%的水平，明顯低於去年同期的6%-8%。在「三條紅線」政策正式推廣之前，很多房企已經儲備了足夠的資金。
此外，北京某上市房企相關負責人向21世紀經濟報導記者表示，企業的拿地支出通常與銷售規模掛鈎。當銷售維持增長時，拿地支出自然不會下降。
中國指數研究院指出，今年前11月，20家代表房企拿地金額佔同期銷售金額的比重為29.7%，較2019年同期有所回升。
多家機構預測，2020年全年，房企的拿地支出仍將保持在高位。一二線為重心、高單價、競爭激烈仍是土地市場的重要表現。
但前述房企人士同時指出，隨著「三條紅線」政策的逐漸落地，在土地市場「豪擲千金」的局面將很難出現。預計從明年開始，土地市場將逐漸趨穩。
一方面，對融資規模的量化管理，將使房企在土地市場更加謹慎；另一方面，隨著地價居高不下，越來越多的房企傾向於用併購的手段獲取土地。
實際上，最近兩年，公開市場的土地交易面積一直呈下降趨勢。根據國家統計局的數據，2019年，房地產開發企業土地購置面積25822萬平方米，同比下降11.4%。今年1—10月份，房企土地購置面積17775萬平方米，同比下降3.3%，降幅比1—9月份擴大0.4個百分點。
（文章來源：21世紀經濟報導）
(責任編輯：DF358)