坐標北京，前幾天剛幫業主賣了四環邊一套140.33平的商品房，成交價1000萬，繳稅時稅種還是那三樣，增值稅A，個稅B和契稅C。我一邊安排客戶刷卡繳費，一邊接過來地稅工作人員遞過來的單子，指導業主在納稅義務人的地方籤字。是啊，納稅義務人是業主，繳稅的人卻是客戶。
不禁想起來當時帶客戶看房時的那一幕：」王經理，這稅費憑什麼都是我出啊，明明營業稅和個稅都屬於業主的稅費，我做財務的，你可別忽悠我。」很多人和客戶一樣，也有著類似的疑問，下面小編將為您解答。
增值稅A，是以商品（含應稅勞務）在流轉過程中產生的增值額為計稅依據而徵收的一種流轉稅。通俗地說，就是業主因為買來這套房子後，房子產生了增值，業主再賣它因為轉手，增值部分需要繳納的稅費。稅率北京為5.6%。那麼問題來了，假如開頭業主買這套房子總價600萬，這次交易是1000萬，1000萬減去600萬等於400萬，那麼增值額是按照400萬作為增值稅的計稅基數嗎？不是。
因為二手房是有兩份合同的，第（1）份是按照房屋實際交易價格來寫的交易合同，即1000萬。第（2）份是按照建委統一備案的網籤合同，是458萬。都按照網籤合同價計稅哈，無論哪一種稅種。這樣做有什麼好處呢？省稅！按照（1)合同A1=400萬*5.6%，（2）合同A2=【458萬—112萬原值（上次交易時的網籤價）】*5.6%。註：原值可以看業主上次交易的契稅票（這個丟了建委可以補辦1次，繳稅必帶的材料之一），然後國家為了鼓勵業主滿五年和滿兩年賣房子，規定滿兩年按照增值額346萬繳稅，不滿兩年按照全額網籤價600萬繳稅。
而普通住宅和非普通住宅的如何區分呢？
需要注意的是，普通住宅是全部要滿足條件，非普通住宅是只要有一項不滿於就屬於非普通住宅。舉個例子，開頭商品房140.33平米因為大於140平米所以判定一定是非普通住宅。
再說個稅B，即財產轉讓所得，就是除了增值額部分繳納的增值稅，實際上個人在倒手一次房產的過程中還有收入，這部分收入乘以稅率繳納的費用。北京個稅稅率為20%。所以B=【本次網籤價—原值—本次增值稅】*20%。然後國家為了鼓勵業主只購買一套房子，所以對於滿五年而且家庭又唯一的房產不徵收個稅，即B=0。
最後契稅C,是在土地，房屋權屬發生轉移時，對新產權人徵收的一種稅，也就是買家。北京根據房屋面積和買方首套二套計算。
那麼最後的總稅費S=A+B+C,假設按照滿五年唯一計算,開頭案例中的S是多少？來一起算一算吧？有什麼問題也可在下方留言，或者關注我的公 zhong 號，房產BK為您免費解答。
文章開頭的問題是，明明增值稅和個稅是由業主出，為什麼客戶全出了呢？原因是羊毛出在羊身上，假設讓業主出，業主會考慮把這兩個稅加在房價裡，實際對於買方來說是一樣的購房成本。故業主的所得就是裸房價。在業主掛牌房源時，我們也會告知業主房屋的實際稅費。如果稅費太高，會建議業主少報房價，溝通內容如下：因為對於客戶而言，假設您的房子價格報的高，稅費又高，那麼客戶同樣考慮總成本的情況下，會優先考慮低稅費的房子，掛牌的房源便不具有任何優勢，只要是誠意賣房，一般都會做簡單的對比合理報價。有業主為了節約幾十萬的個稅，選擇假離婚賣房把家庭名下房產變成唯一的也不在少數。而房產交易中所說的家庭為單位，是這樣的：
所以假離婚相當於是從②變成③，即夫妻雙方先把除這套房子的其他房子更名到一個人名下，然後辦理假離婚，賣完房子後再復婚。也有以假亂真變成真離婚的，唉。
那麼房產過戶中除了以上的稅費，還有其他費用嗎？
注意哦，辦理貸款北京只有一個評估費，而這個評估費一般是包含在中介費內的。
最後過戶還有一個房本的工本費，是80元。除此以外就沒有其他成本了，如果需要走墊資那種是單獨的金融手續費，是因為個人借款產生的，中介公司不承擔，誰借誰來出。
最後，簡單說一下退稅：分兩大類，一類是拆遷類，個人以及直系親屬拆遷後重新購買新房的，可申請減免契稅。還有一類是公房類：個人以及直系親屬出售已有公房前後一年內購買商品房的，可在三年內完成申請契稅減免。符合條件可辦理退稅。你符合條件了嗎？