甌海涉宅土拍姍姍來遲。
今早三溪片區甌海中心南單元A-02地塊吸引了榮安、陽光城、華鴻、國鴻&中梁&大發等4家房企參與。最後由榮安以10.9億元競得，住宅樓面價約11244元/㎡。
參拍房企數量相比近期土拍（甌北王家塢、甌江口、中央塗等）明顯銳減。
有內幕稱，原先意向報名單位遠不止4家，但因該地塊涉及到商業代建，關於土地增值稅計算口徑有異議，篩掉不少，原因一兩句話說不完，但歸根到底還是成本與售價、利潤之間的權衡。
地塊位置
地塊位於婁橋街道呂家降村，詳細四至東至規劃東三條路，北至甌海大道，西南兩面為錢湯河。
地塊東面過一個紅綠燈，直線距離約300米左右是大西洋銀泰城，這也是甌海中心區標誌性商業綜合體之一。
銀泰城正北面隔甌海大道是17年神盤「萬科中梁新都會」，正東面隔景嶼路則是德信大悅灣及德信酒店。
整體上，地塊距離備受追捧的中心區略遠，周邊小界面顏值不夠高大上，但由於近鄰銀泰城，帶大型超市，生活便利性還是很OK。
交通方面，地塊北鄰甌海大道、南靠溫麗高速，出行便捷，但「劣勢」同樣突出，西北面是菜籃子批發市場，周邊出入以大貨車為主，噪音從三面（北、西、南）夾擊，未來居住舒適性會大打折扣。
地塊詳情
地塊總用地面積46097㎡（折約69.1畝），出讓用地面積41442㎡（折約62.2畝）。
地塊計容建築面積約138290.7㎡，其中計容建築面積41487.2㎡的商務辦公由甌海區政府回購專項用於甌海區範圍內拆遷安置戶的安置，回購價格為6401元/㎡。（安置房建設費用以5500元/㎡包幹計算再加上901元/㎡的樓面地價）
最後地塊出讓可售部分計容建築面積約93616.5㎡。
樓面價計算公式為：
可售部分樓面價=（地塊總價-政府回購安置用途建面*政府回購地塊樓面價）/可售建面。（政府回購安置地塊樓面價以政府文件為準，取901元/㎡）
則起始樓面價：（9億元-41487*901元）/93616.5㎡=9214元/㎡
地塊封頂總價11.7億元，可售部分封頂樓面價12099元/㎡。
甌海中心區南單元上一次涉宅用地出讓是君悅339項目，該項目因包含約339米的超高層建設，樓面價不具有常規邏輯上的參考意義。
2018年末世茂以近乎底價競得甌海中心區南單元E-10地塊，樓面價約10570元/㎡。目前南單元「地王」應當是17年1月13日德信競得的甌海中心南單元B-35地塊，也就是德信時代公園項目，樓面價約11638元/㎡。
綜上，考慮本宗地塊的位置和周邊環境，成交樓面價合理。
區域市場
目前甌海中心區在售項目2個君悅339(在售均價約24038元/㎡），19年爆熱神盤，小區總4幢，開一罄一，僅剩2幢未開（約4.1萬方），世茂璀璨瀾庭（在售均價約21716元/㎡），尾盤狀態，剩餘在售以大戶型為主（約1.6萬方）。
待售項目1個時代甌海壹品，中心區北單元的地王項目，樓面價約16458元/㎡（計幼兒園成本）。
小區是「商品房+安置房」混搭，可售部分約17萬方，戶型定位建面約89-139㎡。小戶型起步，總價相對低，可選產品多而全。
總體上，甌海中心區南北單元算上本宗地塊合計可向市場供應約32萬方。
2019年甌海區新房成交量在60.6萬方左右。
32萬方VS60.6萬方，甌海中心區去化競爭壓力不小，但略好於鹿城牛山、城西中央塗一帶。
地塊簡評
1、 地塊臨近高速、批發市場，受噪音影響較大
地塊北面菜籃子批發市場，西面高速路口，來往車輛噪音影響較大，地塊周邊城市界面一般，對非地緣客戶來講「首次印象不佳」。加分項在地塊東面與銀泰百貨不遠，能滿足日常娛樂、休閒等需求。
2、 地塊呈三角形，考驗開發商後期規劃
地塊總佔地面積約69畝，兩面環水，體量中等，容積率≤3。各項條件單拿出來，能做出品質感，但是地塊呈三角形，規整性稍差。
3、 產品定位和售價預期：結合上文提到的噪音、地塊不規整等因素，未來產品、戶型定位不宜過高、大，圈哥認為大體會以剛需上車小戶型和緊湊初改房為主。
在北單元「地王」項目都做部分建面約89㎡小戶型的定位來看，本地塊不排除會有類似產品，甚至還能再往下壓一壓的可能。
至於售價預期。先看可參考的對象，距離項目最近的商品房「萬科中梁新都會」，19年新交付，品質尚佳，目前高層二手房大部分掛牌價在2.37-2.60/㎡左右，前段時間成交一套小戶型價格在2.4萬/㎡出頭。
從今日參拍開發商拿地的態勢來看，估摸著與萬科中梁新都會目前硬挺的對外報價有一定聯繫。
板塊內地段條件更好的君悅339含裝修2.6萬/㎡，世茂璀璨瀾庭含裝修2.3+萬/㎡。而最終的拿地樓面價已經決定項目未來售價貼近世茂璀璨瀾庭的在售價。