來源：創投內參
作者：雪莉
來源：大鬍子說房（ID：dahuzishuofang）
人們的普遍印象中，高樓大廈代表的是繁華和摩登，但世界萬物皆有其保質期，到期後，又會是怎樣一番景象？
這些年對於高層住宅，主流觀點就是：未來高層住宅會逐漸淪為貧民窟。
遺留在市中心的高層住宅，很有可能遺世而獨立，成為人們追求美好生活中的「棄子」。
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前幾日，重慶沙坪垻區一高層住宅突發火災，不幸中萬幸的是沒有人員傷亡。
但10年前上海「11·15」特大火災事故的居民就沒有那麼幸運了，這場大火導致了58人遇難，全國轟動。
高層建築的火災特點向來以燃燒迅速、火勢蔓延快，讓多少消防員頭疼。
據外媒報導，2017年發生在倫敦的一場大火，從4層起火到大火燒到最上面的27層僅用了15分鐘時間，最頂上3層可能無人生還。
未來高層住宅，首先面臨的就是安全問題。
目前世界上最高的消防雲梯能抬升到112米，而我國的消防雲梯最高可達到101米，也就是約35層的高度，但這樣的消防雲梯造價2000萬以上，不是所有城市都有，目前大多數城市的消防雲梯最高抬升大概是50米，也就是17樓左右。
而且雲梯車對於環境的要求非常高，路的寬度要在5米左右，空中5米以內不能有電線，一個幾十噸的車要開進小區，對小區地面的承重能力要求也非常高。
就以上這幾個條件，目前中國大多數老舊小區能符合雲梯操作的根本不多。
一旦遇到高層住宅火災，17樓以上的居民遇到的風險可想而知。
說好的家是避風港，結果來個火災，可能不是溫暖的港了，而是"火熱"的"港"了。
其次，多數人買房也是希望住的舒服，結果卻是隨著房子年齡的增長，居住舒適感越來越差。
女人的臉不保養，出現皺紋的年齡都會越來越早，何況房子。
越老的房子，出現機能老化的概率就越大。
更無奈的是，我們國家的產權年限雖然是70年，但從商品房誕生到今也不過40年，而且多數不到30年就會面臨棚改、舊改，過去的房屋建造水平和質量真的也無法讓房子撐過70年。
可和縫縫補補又三年的衣服不一樣，房子打補丁式的維修推進起來太難。
比如電梯維修，一般壽命就15-20年，維護再好也就是30年，必須更換，可是更換又面臨費用誰出、如何分攤，到時候又上演一場扯皮大戲，最後不了了之，要麼忍要麼搬走。
再比如大樓主體雖然可以有很多年壽命，但裡面的配件不行，比如各種管線，30-50年的壽命也就到頭了，可這些管線再怎麼維護都會老化，而且有些設施根本無法維修，只能換，可換談何容易，施工難、成本又太高。
既然維修難，那就直接拆遷吧！
可這條路子根本不好走了！
2
國外的公私觀念非常清晰，私人產權就是私人的，政府是沒有義務幫你維護的。
但在我國，政府會主動進行維護和修繕，甚至是自掏腰包，今年各地計劃改造城鎮老舊小區3.9萬個，2000年以前建成的老舊小區約有30億平方米需要改造。
用改造替代拆遷，已經成為共識。
過去一夜暴富這種那麼難的事情，在我國只不過是一個「拆」字就做到了，可如今拆的成本太高了，尤其是市區的老小區，沒人拆的起，開發商又不是慈善機構，不盈利的事情誰做。
所以今年國務院正式發文：全面推進老舊小區改造，以「舊改」代替拆遷！
一批人的暴富夢由此破碎。
雖然改造也可以提升價值，但純粹靠政府財政去推動，得等，要居民自我籌集資金，又難。
所以能怎麼辦？要麼等，要麼搬。
現在看著光鮮亮麗的市中心高層住宅，確實顯露出未來走向「貧民窟」的悲哀。
為了阻止高層住宅的蔓延，我國住建部和國家發改委聯合通知，嚴格限制各地盲目規劃超高層「摩天樓」，一般不得新建500m以上建築。各地新建100m以上建築應充分論證、集中布局。
注意，新建100米以上的建築應該充分論證，100米什麼概念，一般也就34層左右，可目前現在這類住宅其實很多，大部分開發商都將樓層將在30層以上。
拿地這麼貴，又限價，只能越蓋越高才能增加利潤。
據不完全統計，武漢封頂50層以上的超高住宅就有75棟，排名全國前三，不知道那種站在最高層往下看，是種什麼感覺。
想想，我還是暈高。
3
其實國外已經有窮人住市中心，富人住郊區的先例。
馬賽是法國第二大城市，市中心有許多始建於18世紀的建築，石質的樓梯已經嚴重傾斜，搖搖晃晃，牆面上有巨大的縫隙，浴室的天花板上也遍布黴菌，每天深夜還有老鼠發出的巨大聲響。
就在前兩年市中心兩棟舊建築突然倒塌，造成8人死亡。
2015年，馬賽市政府曾發布過一份報告，稱整個馬賽有約四萬套「危房」，其中絕大部分位於市中心。共有十萬人居住在這些老樓內，且大多是低收入者。
有條件的中產和富裕階層早就搬去了濱江區和城郊，現在舊建築和頹廢的市中心就是馬賽最大的危機。
除此之外，美國也更為典型。
美國人重視隱私、安全、舒適，更重視社區文化，而這些只有地廣的郊區能滿足他們的需求。
市區的空間比較小，所以有很多的公寓，私密性較差，無法滿足美國人愛開派對的國情。
於是有錢的中產往往寧願住在郊區的衛星城，以獨棟別墅為主，有獨立的院子、花園甚至還有遊泳池，孩子有遊戲和親近大自然的空間，家人可以在陽光明媚的下午，在花園裡喝下午茶，也可以在天氣好的周末在院子裡和朋友們開聚會。
而且美國中產及富人家庭一般出行依靠汽車，對公共運輸的依賴不大，美國的道路發展也非常方便，自駕到城裡上班非常方便。
所以美國的富裕階層可以在郊區買別墅，種花種草養養狗，比住在逼仄的市區高層要愜意得多，而那些低收入群體每日要為生計奔波，既沒有心情也沒有金錢去享受生活，對他們而言，市區便利的交通和低成本生活才是最實際的。
有些人窮了會犯罪的，也正因如此，美國城裡的治安其實非常差，犯罪率也高，這也是市中心越發淪為「貧民窟」的原因。
國外已有先例，我們國家又還有多少年，開始走這種道路？
我們在研究城市發展中，總喜歡去對比別的國家，是哪怕國家和城市間各有各的不同，但城市發展道路上總有相似的路線。
相比國外部分國家發展較早，城市化進程較快，我們國家當下處於高速發展中，大部分人湧入大城市仍然未來15-20年的趨勢。
但20年後，現在繁華的市中心也會淪為「貧民窟」嗎？
還真不是沒可能。
去過香港的人應該都看過，香港的房屋建造極其擁擠，密密麻麻的高樓大廈讓人看得窒息，香港出現很多人內地人根本沒見過的房屋結構，比如劏房 、籠屋、太空艙、陽臺屋、貨櫃屋等。
這些密密麻麻的高樓大廈裡住的基本都是社會底層，在香港人眼裡，這就是「貧民窟」的代名詞，有錢人都住在半山別墅裡了。
並且香港不會是那個唯一，在土地開發程度高、價格越來越高的情況下，大城市開始全面香港化，這已經不是什麼新鮮事。
貧民窟時代距離我們或許真的不會太遙遠，那現在普通人如何提前樹立憂患意識？
4
1、去三四線城市買房，儘量避開高層。
縣城住宅應該以多層為主，因為縣城沒有與之匹配的高層消防能力和高層物業維護能力，更不要說能提供二次水箱清洗、電梯更換這些直接影響居住安全和體驗的高成本維護能力。
縣城的高層住宅可能根本沒有維修能力，現在只不過是開發商瘋狂進場掃蕩，日後哪會管它一片狼藉。
2、一二線城市買房，必須5-8年讓房產滾動起來
在一二線城市買房，千萬不要有一套房子住一輩子的觀念，不管是從居住舒適還是財富增值考慮，都必須有置換觀念，並且要越換越好，比如塔樓換板樓，高層換多層，小戶型換大戶型等等。
一二線城市距離貧民窟時代還有一段距離，還能享受一段時間的人口紅利，高層建築的經濟效率和人口總量帶來的商業繁榮還會持續一段時間。
但一定要有通過一套房裂變多套房的思維，5-8年讓房產流通起來，及時置換城市中的優質資產。
3、儘量不要選擇太老、太高的樓層
尤其是買二手房，儘量不要選擇17層以上的房子，除了安全考慮，也是居住舒適度以及後期流通性考慮。
以存量房市場為主的一二線城市，也不要買太老的房子，沒有頂級學區支撐，只會越老越貶值。
當下，基於我國國情去談高層住宅未來淪為「貧民窟」看似觀念超前，但防患於未然總是無害。
誰也不希望花了多年積蓄，貸款終於買上房，可是多年後，不得不面臨衰老衰敗的處境，甚至還有可能住在「貧民窟」裡，想想，心中就一股悲涼。