拿下地王四年後，中興路一號項目在5月中旬正式開盤，平均單價約12.98萬元/平方米，首批入市房源共229套，產品主打100平方米左右的小戶型。然而令人意外的是，這個曾經「萬眾矚目」的地王項目，出道即遇滑鐵盧，開盤當天只收穫69組有效意向認購客戶，認籌率為30%。
相較業內人士原先所預測的保本價18萬元/平方米，現在的價格可謂「揮淚割肉賣」。原本以為打出這樣的苦情牌，可以通過「低價換量」的方式俘獲大眾的青睞，但事實上換來的還是購房者對項目的不確定。
地段和品牌的的局限性是套在中興路一號身上的枷鎖。
歷史上中興路一號所在老閘北因過往多從事服務業人群被戲稱「赤膊區」，這種被固化的地域印象，勸退了大量的優質客戶。其次，目前西藏北路板塊在售新房銘德傳奇·漪景庭均價只有10.68萬元/平方米，板塊內二手房均價則在6.3萬元/平方米左右。即使是虧本出售，中興路一號12.98萬元/平方米的均價還是直接打破區域原有天花板。
而從開發商層面來說，在上海豪宅戰場上經驗不多的萬科也無法給到中興路一號足夠的品牌溢價。縱觀過去兩年上海市場上排名前十的頂級豪宅，未出現萬科的席位，在這一細分市場，萬科的品牌尚不足以吸引高端購房者的目光。
從某種意義上來看，中興路一號現在更像是萬科布局城市核心地段的一枚棋子。未來，中興路一號能否成為盤活整個局勢的關鍵妙招？
進退中興路，折射閩系沉浮
2010年後，中國地產業快速崛起了一股重要力量——閩系房企。他們藉助寬鬆的金融環境跟高槓桿，快速完成了原始積累，進行全國擴張。然而近年來，房地產行業環境劇變，「高槓桿、高周轉、強擴張」的快速發展模式風光不再。
2019年，在中央「穩地價、穩房價、穩預期」的明確目標定調下，市場調控趨於常態化，信貸層面逐漸收緊，房地產市場穩定健康發展。克而瑞公布的《2019年中國房地產企業銷售TOP200排行榜》顯示，截至12月末，TOP100房企的累計權益銷售金額同比增長6.5%，不及2017年的40.5%和2018年的35.1%。行業整體規模增速較前兩年顯著放緩，百強房企規模增長「失速」。其中，排名前30的房企中有4家屬於閔系。
有人突圍，有人落單，閩系房企深陷「冰火兩重天」之境地。
中興路一號——懸
從2012年以來，福建房企陸續走出大本營，全面進入一線城市勇猛拿地。在當時，開發商裡盛行——拿了高價地雖然可能會死，但沒拿到地，那是絕對會死。
110億、樓板價100315元/平方米、溢價率139%，這些數字成就了2016年的上海地王，也成就了融信「地王收割機」的名號。
2016年8月，總部遷至上海僅半年時間，融信戰勝17家房企，拿下上海靜安區核心地段的中興社區地塊，一度刷新了當時全國的單價記錄。
對於一家在2015年的銷售額僅有120億、總資產不到400億的房企而言，能有勇氣拿下該項目當屬豪賭。顯然，高昂的地價和投資成本，讓融信望而卻步，難以獨食這塊寶地。同年12月，萬科成功入局，以接近54億的價格從融信手中受讓該項目49.7%股權，並主導後續操盤。
閩系房企近年來國內活躍度直線攀升，「速度與激情」是屬於他們的標籤。融信拿下中興路地王只是其中一個剪影。
市場沉澱——慎
時代奔湧向前，唯有緊扣時代脈搏方能贏得一片天地。作為曾經高周轉高槓桿的典型代表企業，閩系房企如今的發展可謂喜憂參半。
或許要歸功於中興路地王的教訓，融信這兩年明顯變得謹慎。
2019企業年報顯示，融信實現合同銷售金額1413.17億元，完成年初制定的1400億元目標，且全年籤約回款率達到80%。經歷市場規模的提升，融信中國營業收入和利潤步入穩健增長的新階段，2019年融信中國實現營業收入514.6億元，同比增長49.75%，增速較2018年提升36.5個百分點，三年複合增長率達到65%，這為融信全年業績的含金量奠定了基礎。及時剎車讓融信得以平穩生存，融信中國執行董事兼總裁餘麗娟在業績會上表示，2020年外部環境還是比較複雜的，融信對待拿地謹慎積極，會更追求有質量的發展。
正榮地產2019年全年業績報告顯示，截至2019年末，正榮實現合約銷售額1307.08億元，同比增長約21%；核心利潤同比增長42.7%至29億元。在2018年實現千億銷售規模的基礎上，正榮提出新三年戰略，發展基調由「快」變「穩」，在求財務安全和盈利能力下均衡發展。在2019年全年業績發布會上，正榮方面表示，預計2020年的淨負債率還會維持在70%左右，未來還會置換一些高成本的老債，稱其預計的融資成本將進一步往7%的水平靠，而隨著新的融資年限逐步拉長，公司短債比例可進一步下降到30%，或者更低。
時代終結——悲
成也蕭何敗也蕭何。
「閩東四龍」之一的泰禾強調高周轉、高槓桿，住宅只做豪宅，如今也折戟於自身特有的閩系屬性。在今年更是面臨疫情下，泰禾的項目銷售受阻，回款艱難，各地項目維權事件持續不斷。2020一季度虧損5.64億元，營業收入僅4.79億元，同比下降93.57%；此外，因償還借款增加、籌資流入減少，貨幣資金同比下降58.6%至55.52億元。帳面資金緊張，且泰禾今年到期的有息負債約540.43億元，其中公司存續的4隻私募債和2隻中期票據將於4個月內集中到期，合計規模高達89.2億元。
回望泰禾發展，其實隱患早已被埋下。2017年，泰禾藉由「收併購」的方式攻城略地，土地規模與價格達到頂峰，甚至地價躍居行業前列，全年銷售額突破千億。而2018年至今，泰禾深處水深火熱之中，一直處在資金鍊緊繃的陰影之下，唯有不停出售項目。
同為行業黑馬的福晟集團，因四處併購拿地，被業內稱為「拿地飛虎隊」。兩年前，福晟首進上海，以29億元的代價，從海航手中接過上海前灘一幅地塊。結果一年多後，福晟集團也馬失前蹄，遭遇資金鍊危機，福晟前灘錢隆廣場也難逃延期交付的命運。如今，福晟集團已由世茂攜機構入場梳理殘局。
分化重生——穩
沒有哪個領域的風向會一直向前。審時度勢，量力而行，或許是2020年所有閔系房企都必須具備的技能。
「對於閩系房企來說，這兩年在融資和拿地方面過於激進，在房地產市場調控以及部分樓市處於高位運行的狀態下，其經營風險開始增加。部分閩系這兩年激進的做法，開始暴露出了風險，這也帶來了很多問題。」 易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析指出，「比如說業績前行出現了困難，即業績增長速度放緩。又比如說此類企業面臨很多新的資金壓力，導致外部融資環境進一步惡化。類似問題其實都說明，過去部分房企憑藉部分城市崛起的機會，業績快速成長，但是在策略調整方面顯然是滯後的，而過於偏執過去的投資模式。」
融信在2019年全年業績發布會上表示，公司確保現金流平衡，銷售、投資計劃均與現金流情況進行匹配，堅持最低現金餘額應保障足以滿足未來12個月基礎運營資金的支付。面對2020年初的疫情影響，公司會更關注自身現金狀況和償債能力，始終以現金流為導向的運營目標，融信相信，這也將保障公司在此次衝擊中受到較小影響。2020年在拿地環節，保持審慎拿地策略，匹配銷售回款的30%-50%拿地資金。
融信的轉身，或許能給仍在奔跑的同路人些許指引，特別是在當前的宏觀背景下。
同時，嚴躍進提醒道，對於兩會的政策信號，實際上也是值得房企關注，尤其是房住不炒的政策，使得房企需要對後續的樓市有比較謹慎的思考。另外比較關鍵的一點是，要基於六穩和六保政策，總體上後續可以面臨很多機會，包括醫療大健康等產業等，這是房企複合型地產業務值得關注的。
破局，萬科重倉中興路背後的「野心」
含著「國資背景」金湯匙出道的萬科，藉助深圳經濟特區優勢區位，確立自身發展的支柱業務板塊成為領頭羊至今。敏銳的嗅覺、穩紮穩打的實力，讓萬科一步步走到了地產行業「老大哥」的位置。
危機感是驅動力
越是老大哥，越容易體會到高處不勝寒。
2018年地產行業出圈的關鍵詞——「活下去」，便來自萬科那年的秋季例會。紅底白色的三個大字，幾乎一時間觸動了所有地產人，也是從這一年開始，地產行業的船舵開始轉向，萬科稱「白銀時代」已經到來。
「那三個字是我們對自己人說的」，事後，萬科集團董事會主席鬱亮公開表示，「萬科是危機感驅動的公司，不是危機驅動的公司」。
今年年初，一場疫情打亂了原本的行業節奏，面對當下地產公司的困境，萬科又做了一個大膽的決定——去養豬，消息又一次成功破圈。對於萬科的「跨界選擇」，其實也存在必然的關聯，為了「活得好，活得久」，萬科必須去尋找一個新的業務增長點，這就是鬱亮所說的危機感。
危機感驅動，就需要萬科時刻保持著敏銳的嗅覺。
27年前，萬科首入上海，參與到上海城市建設中，選擇郊區包圍城市的打法。1992年，上海萬科在閔行區七寶鎮打下萬科城市花園第一根樁基，宣告造鎮計劃正式啟動。
二十年間，萬科在上海市場大肆擴張，七寶、莘莊、寶山、松江、三林等區域陸續湧現出了多個萬科建造的大型項目，並成為區域內知名的居住區。如今，上海萬科在七寶地區已建成及在建的項目超過100萬平方米，成為名副其實的「造城」。
戰略的調整和多元化發展，萬科始終保持在行業領先位置。這樣一家對市場極其敏感的房企在積累了足夠多的大盤開發經驗之後，必須面對一個現實，在上海高端住宅市場上的空白。
地產圈提到萬科的高端產品，業界評價總感覺是「差了那麼一口氣」。這也在一定程度上影響了萬科項目的溢價能力。同時，在上海這樣的一線城市，沒有代表品牌的「封面作品"，也不是萬科想要看到的。
因此，2016年萬科一場「翡翠濱江」發布會，開啟了進軍上海高端市場的徵途。
破局而後立
從張江的翡翠公園，到陸家嘴的翡翠濱江，再到古北的翡翠名都、以及新靜安的翡翠雅賓利……翡翠系成了萬科布局全國戰略的重要高端產品系。
數據顯示，當年翡翠系產品老帶新一度達到60%的恐怖比例。「翡翠系」的出現，也一改過去地產圈「剛需買萬科」說法，讓萬科積累了開發、操盤高端項目的經驗。
因此，當中興路一號面世，很難想像， 已擁有多次合作開發高端項目經驗，且在業界身經百戰的老大哥萬科會遭遇「滑鐵盧」。
這一項目地塊同樣來自於收購。始料不及的是，當萬科收購中興路一號之後，上海土地市場逐漸回穩，去年出讓的靜安區地塊的樓板價相較中興路地王低約45%。高企的樓板價在前，緊繃的調控手段在後，萬科中興路項目也因此越來越難得一絲喘氣的機會。
實際上，不少行業人士津津樂道萬科接盤地王項目時，表示對萬科選擇的不理解，認為當時參與獲取這塊地的投拓專員或許對上海發展情況研究不夠透徹。因為整個閘北除了大寧板塊發展相對成熟，老閘北包括中興路周邊區域發展都相對緩慢，用「老破小」來形容也不為過。
區域發展的動力不足，市場反應遇冷幾乎是板上釘釘的事。因為，今年閘北內環（新靜安）不僅只有萬科中興路遭遇認籌滑鐵盧，凱德星茂邸均價12.18萬元/平方米認籌僅21組，銘德傳奇均價10.68萬元/平方米，認籌數也僅32組。
多方面的不利因素影響下，萬科依然選擇重倉中興路一號，並且不惜重金聘請著名建築設計師理察·羅傑斯擔當設計，背後的落子圖謀耐人尋味。
與時間賽跑
隨著房地產進入存量時代，發力舊改成為開發商彰顯實力和責任的重要一環。原閘北區在2015年與靜安區撤二建一之後，舊改便成為新靜安發展規劃中的關鍵詞。
行業人士猜測，萬科重倉中興路背後，或許因為萬科此前在中興路片區制定的「靜安中興城五年計劃」。作為其中的住宅項目，萬科曾經收購的翡翠雅賓利項目也包含在其中。
中興路一號效果圖
在中興城這個總佔地面積達到30萬平方米的空間之上，萬科規劃了一個完整的街區提升方案，並且正一步步按照規劃實施。
此前，萬科已經幫助修復了位於天通庵路190號商務印書館第五印刷所舊址。而在商務印書館舊址與中興路之間的地塊，小學、幼兒園、社區公共設施也在建設之中，實際上，萬科也曾積極表達想要在片區內拿更多地進行協同開發的願望。
在萬科的考慮中，全部建成之後的中興城，除了住宅產品本身之外，還會擁有公園空間（中興綠地改造）、超大型的城市商辦綜合體（雅賓利四期：規劃中）、一街之隔教育用地、社區藝術空間，成為一個複合的都市樞紐。共同打造10分鐘國際公共文化圈，助推靜安實現十四五「國際文化大都市核心區」的重點任務。
據此，萬科對於中興路一號的暢想，應不僅止於佔地3.1萬平方米的住宅。如今看似超前的「大面積落地窗」、「紅黃漸變風格」、「雙十字承重結構」設計，或許在未來能夠代言新靜安的居住水準。
中興路一號背負的不僅是簡單地產項目的使命，萬科要打造的是城市地標，並且將它作為一個支點，去更進城市發展。
萬科的「明天」
站在城市發展的角度看中興路目前的狀況，很難簡單判斷其失敗與否。這是一項長達至少五年的規劃，萬科和新靜安都需要足夠的價值去證明自己的判斷和價值。
能夠確定的是，作為領頭房企，萬科在轉型「城鄉建設與生活服務商」的道路上，除了不斷提高業主生活品質之外，也須提供更多樣與豐富的生活方式，中興路一號的自我願景中亦包含了對城市生活的這種嘗試，且拭目以待。
重倉中興路是一次「放長線釣大魚」的選擇。
從年報披露的數據，萬科常年保持低負債、高現金流、低發債利率。2019年末，萬科的淨負債率33.9%，遠低於行業均值。
此外，2019年萬科籌資活動現金流出為1567.32億，同比增加25.88%，其中用於償還債務所支付的現金達到1007.16億，較去年同期增加36.37%。而在發債利率方面，6月1日，萬科發布公告對一筆30億元規模的「17萬科01」公司債利率進行下調。這筆債券為5年期，前三年利率4.5%，在存續期的第三年末，萬科選擇調整後2年的票面利率為1.9%。
目前看來，萬科的資金狀況令其有「底氣」拋出「中興城五年計劃」。但儘管如此，中興路一號的銷售進展如果一直不能改善，勢必會持續給萬科帶來資金壓力。萬科的「明天」走向何處，將留待五年、十年後共同回望。
本期採寫：虞依唯、項俊文、李超倫
本期編輯：虞依唯
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